131,600,000원
인천지방법원 2025타경35300. 부천시 소사구 송내동 ‘탑클라우드’ 6층 601호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 김종훈·정미경 각 2분의 1 공유이고, 2016.06.03 중소기업은행 근저당권 144,000,000원이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.12.09 중소기업은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당계산상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격 검증이 더 중요합니다. 현재 최저가는 감정가 188,000,000원에서 1회 유찰된 131,600,000원입니다. 표면적으로는 실거래 평균 172,500,000원보다 낮아 보이지만, 확인된 거래 2건은 모두 전용 31.06㎡이고 본건의 비교대상 면적은 60.5㎡입니다. 동일 면적 비교가 아니므로 할인율 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35300 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 571-12 탑클라우드 6층 601호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로169번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 6층 601호 |
| 소유자 | 김종훈 2분의 1 · 정미경 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 123,057,489원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 확인된 임차인 자료가 없으므로 특정 임차인의 대항력이나 보증금을 임의로 전제할 수 없습니다. 등기상 핵심은 2016.06.03 중소기업은행 근저당권 144,000,000원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.09 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 비교면적이 다르다
탑클라우드는 총 8세대, 사용승인일은 2015.11.13입니다. 확인된 실거래는 2건이며 모두 전용 31.06㎡입니다. 본건 비교대상 면적은 60.5㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 31.06㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2021.06 | 31.06㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 평균 | 31.06㎡ | 2건 | 172,500,000원 |
2건 평균은 172,500,000원, 최신 거래는 2022.08의 205,000,000원입니다. 집계상 최근 평균도 205,000,000원(1건)이고, 최근 구간과 이전 구간의 가격 차이는 +46.4%입니다. 현재 최저가 131,600,000원은 이 최근 집계 평균의 64.2%입니다. 그러나 본건과 거래 표본의 면적이 다르므로 이 비율은 참고값일 뿐, 본건의 적정 시세를 직접 증명하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 144,000,000원 | 128,957,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 중소기업은행 채권최고액 기준 미배당은 15,042,400원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 채권자 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 중소기업은행 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 131,600,000원 | 128,957,600원 | 15,042,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 53,938,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 81,076,713원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권액 123,057,489원보다 예상 배당액 128,957,600원이 커 신청채권 기준으로는 충족되는 계산입니다. 반면 2회·3회 유찰 시에는 예상 배당이 각각 90,061,840원, 62,923,287원으로 줄어듭니다. 중요한 점은 매각가가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부천우체국 북동측 약 100미터 지점이며, 주위에 동류형 오피스텔·공동주택·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 급·배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측 약 6미터, 북측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,297,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 탑클라우드는 총 8세대이며 사용승인일은 2015.11.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 동일 면적 실거래 확인. 현재 실거래 표본은 31.06㎡로 본건 60.5㎡와 다릅니다. 64.2%라는 비율만으로 응찰가 상한을 정하지 마세요.
- 임대관계 현장 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 실제 이용상태도 오피스텔입니다.
- 배당과 인수 구분. 중소기업은행에 미배당이 생겨도 현재 분석상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 소규모 건물 환금성 점검. 총 8세대이고 확인된 실거래가 2건이므로 거래 표본이 많지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·동일 면적 실거래를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 할인”과 “가격 할인”은 별개다
이 물건의 등기상 구조는 복잡하지 않습니다. 2016.06.03 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 배당표상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 188,000,000원에서 1회 유찰된 131,600,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 판정은 별개입니다. 실거래 평균 172,500,000원과 최신 거래 205,000,000원만 보면 현재 최저가가 낮아 보이지만, 그 거래들은 모두 전용 31.06㎡입니다. 본건 비교대상 면적 60.5㎡와 맞지 않으므로 ‘현재 최저가가 최근 시세의 64.2%니까 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다. 이 사건은 권리는 비교적 단순, 가격은 동일 면적 시세 확인 전까지 보류가 핵심입니다.
