인천지방법원 2025타경35319. 부천시 원미구 상동 ‘대명앤스빌2’ 13층 1316호로, 공부상 용도는 오피스텔입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 김나현의 주택임차권입니다. 김나현은 2022.11.11. 주민등록 및 점유를 갖췄고 확정일자는 2022.11.03., 임차보증금은 130,000,000원입니다. 2024.11.19. 주택임차권등기까지 마쳤으며, 말소기준으로 제시된 2025.11.26. 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 주택임차권등기가 명시되어 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시되어 있습니다. 현재 최저가 58,800,000원으로 계산하면 집행비용 1,458,400원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 57,341,600원이 배당되고, 남는 72,658,400원이 매수인 부담으로 이어집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 454 대명앤스빌2 13층 1316호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 공부상 용도 오피스텔 |
| 소유자 | 채재하 (2020.07.25. 매매, 거래가액 84,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 58,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김나현 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.25. · 인천지방법원 부천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 소유자 채재하의 소유권이전은 2020.08.18. 접수됐습니다. 김나현은 그 뒤 2022.11.11. 주민등록·점유를 갖췄고, 2024.11.19. 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 이후 2025.11.26. 주택도시보증공사의 가압류 1,040,000,000원이 설정됐고, 2025.12.10. 김나현이 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김나현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.11 / 2022.11.03 | 130,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당액 인수 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구도 했으며, 확정일자와 배당요구를 바탕으로 우선변제를 받을 수 있습니다. 하지만 배당액이 보증금 전액에 미달하면 그 부족분은 소멸하지 않고 매수인에게 넘어옵니다.
③ 가격 구조 — 5,880만원이 실질 매수가가 아니다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 최저가가 주변 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 오히려 권리구조만 보면 현재 회차의 낙찰가 58,800,000원에 미배당 임차보증금 72,658,400원을 더한 단순 실질 부담은 131,458,400원입니다. 이는 감정가 84,000,000원을 크게 웃돕니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 58,800,000원 | 57,341,600원 | 72,658,400원 | 131,458,400원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 41,160,000원 | 40,019,120원 | 89,980,880원 | 131,140,880원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 28,812,000원 | 27,893,384원 | 102,106,616원 | 130,918,616원 |
회차가 내려가도 총 부담이 약 1.30억원 부근에서 거의 움직이지 않는 이유는 단순합니다. 낙찰가가 내려간 만큼 임차인에게 배당되는 돈이 줄고, 그 부족분을 매수인이 인수하기 때문입니다. 따라서 이 사건에서는 “감정가 대비 70%”나 “추가 유찰 시 49%·34.3%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 김나현 보증금 | 130,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,040,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 김나현 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 130,000,000원 중 57,341,600원이 배당되고, 부족분 72,658,400원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경인전철 송내역 북측 인근의 대명앤스빌2 제13층 제1316호로, 주변은 오피스텔·아파트·공공기관·근린생활시설이 혼재한 주상지대입니다.
- 교통. 송내역이 남측 인근에 있고 수도권제1순환고속국도 송내IC가 남서측 인근에 있으며, 시내버스정류장도 인접해 대중교통 여건은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상13층 규모의 근린생활시설 및 오피스텔 복합용도 건물이며, 본건은 13층 1316호입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역(중동지구)·과밀억제권역이며, 공시지가는 5,671,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득비용부터 계산. 현재 회차 기준 낙찰가 58,800,000원 + 임차보증금 인수 72,658,400원으로 단순 합계 131,458,400원입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰로 최저가가 내려가도 인수액이 커져 낙찰가+인수 합계가 약 1.30억원 부근에 머뭅니다.
- 임대차 실체 확인. 김나현은 임차권자이면서 신청채권자이므로 임대차계약, 보증금 지급내역, 실제 점유 및 채권 발생 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 줄 요소가 있으면 임차인 미배당액과 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 오피스텔 용도 확인. 본건은 공부상 오피스텔입니다. 주거용 아파트로 전제하지 말고 이용상태와 자금조달·환금성을 오피스텔 기준으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 물건의 표면 가격은 감정가 84,000,000원에서 1회 유찰돼 58,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 핵심은 낙찰가가 아니라 130,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 72,658,400원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하고, 더 유찰될수록 그 인수액이 89,980,880원, 102,106,616원으로 커집니다.
즉 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 규모인 약 1.30억원에 고정됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없어 이 비용이 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없고, 현재 계산상 실질 부담은 감정가 84,000,000원보다도 높습니다. 최저가 착시가 강한 대항력 임차인 인수형 사건으로, 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
