광주지방법원 2025타경51077. 목포시 상동 ‘주하우제스카이주상복합아파트’ 3층 305호, 전용 84.9801㎡ 아파트입니다. 권리분석의 출발점은 2022.03.16 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞선 임차인의 주거 점유·전입·확정일자입니다.
매각물건명세서에는 을구 순위 2번 임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있습니다. 임대차보증금은 230,000,000원, 전입일자는 2022.02.23, 확정일자는 2022.01.26입니다. 따라서 현재 최저가 78,274,000원만 보고 “감정가의 29%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득가는 보증금 수준인 230,000,000원으로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 1022 주하우제스카이주상복합아파트 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9801㎡ · 철근콘크리트구조 27층 중 제3층 제305호 |
| 소유자 | 황상제 (2022.01.23. 매매, 2022.02.21. 소유권이전, 거래가액 280,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 78,274,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 ‘선순위 임차권’
말소기준권리는 2022.03.16 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 가압류, 강제경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차인 유성환입니다. 임차권등기 자체는 을구 2번으로 2024.02.21 등기되었지만, 명세서에 적힌 전입일자 2022.02.23과 확정일자 2022.01.26은 말소기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
tenants 데이터상 실제 임차인은 유성환 1명입니다. is_subrogation, is_guarantor 값은 모두 false이므로 이 임차인을 보증기관 승계·대위 중복신고로 보지 않고, 보증금도 230,000,000원만 반영합니다. 다만 주택도시보증공사의 경매개시결정 청구액도 230,000,000원으로 표시되어 있으므로, 배당표상 채권과 임차보증금을 단순 합산해 위험액을 부풀리면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입/확정 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 유성환 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 230,000,000원 | 전입 2022.02.23 · 확정 2022.01.26 · 임차권등기 2024.02.21 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
배당요구일은 2024.02.21로 표시되어 있습니다. 명세서에 대항력과 인수 문구가 명시되어 있으므로, 보증금 미배당 잔액은 매수인 인수 리스크로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 230,000,000원으로 본다
같은 단지 ‘주하우제스카이주상복합아파트’는 100세대, 사용승인일은 2021.11.12입니다. 동일 면적대 최근 실거래 12건 평균은 265,708,333원, 최저는 245,000,000원, 최고는 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.97㎡ | 22 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 20 | 288,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 23 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 22 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2025.01 | 84.98㎡ | 6 | 253,000,000원 |
| 2024.12 | 84.97㎡ | 23 | 284,000,000원 |
| 2024.11 | 84.97㎡ | 12 | 253,500,000원 |
| 2024.10 | 84.97㎡ | 10 | 262,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 265,708,333원 |
현재 최저가 78,274,000원은 실거래 평균의 29.5%입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원을 반영하면 실질취득가는 실거래 평균의 86.6%, 실거래 최저가 245,000,000원의 93.9%입니다. 즉 “최저가 7천만원대”가 아니라 “인수 포함 2.3억원대” 물건으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,274,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,808,932원 | 약 매각가의 2.3% 추정 |
| 1. 을구 1번 근저당권 | 50,000,000원 | 50,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 321,062,173원 | 26,465,068원 | 미배당 발생 |
| 3. 갑구 8번 경매개시결정 · 김희성 | 230,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 4. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공 배당표 기준 채권 총액은 831,062,173원, 총 배당액은 76,465,068원, 미배당은 754,597,105원입니다. 다만 임차보증금 인수 문제는 별도입니다. 명세서상 대항 임차권의 보증금 잔액은 매수인에게 인수될 수 있으므로, 실질취득 판단에서 0원으로 보면 안 됩니다.
⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 만족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 29%) | 78,274,000원 | 76,465,068원 | 754,597,105원 | false |
| 6회 유찰 시 (감정가 23%) | 62,619,200원 | 61,092,054원 | 769,970,119원 | false |
| 7회 유찰 시 (감정가 18%) | 50,095,360원 | 48,793,644원 | 782,268,529원 | false |
대항력 인수형에서는 유찰이 추가로 진행돼도 매수인 총부담이 그만큼 줄어드는 구조가 아닙니다. 낙찰가가 내려가면 임차보증금 미배당·인수 부분이 커져, 실질취득가는 결국 보증금 230,000,000원 안팎으로 다시 맞춰집니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 인수 보증금과 명도 가능성이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 목포시 상동 소재 목포신흥초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·난방·화재탐지경보·소화전·스프링클러·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 544.5㎡, 공시지가 1,478,000원/㎡입니다. 일단의 사다리형 평지이며 주상 아파트 건부지입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 5.7회, 매각률은 0.0%로 표시되어 있습니다. 실거래는 있으나 경매 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가 78,274,000원이 아니라 실질취득 230,000,000원 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 임차인 원본 확인. 전입 2022.02.23, 확정 2022.01.26, 보증금 230,000,000원, 임차권등기 2024.02.21의 원본 문구를 반드시 대조하세요.
- 보증금 인수 협상. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 인수 가능성이 있으므로 명도·합의 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 미납관리비. 2025.07.04 기준 미납관리비 1,763,630원이 기재되어 있습니다. 공용부분 승계 범위는 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 닫힌 경매 단정 금지. 제공 notes에는 전세사기피해자 우선매수권 문구가 없습니다. 외부 낙찰 제한은 원본 명세서에서 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임차권등기 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “78,274,000원짜리 경매”가 아니다
이 물건의 표면 가격은 매우 낮습니다. 감정가 273,000,000원이 5회 유찰되어 최저가가 78,274,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 대항력 있는 임차보증금 230,000,000원이 있고, 명세서에는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 그러므로 이 사건은 최저가 78,274,000원짜리 매수 기회가 아니라, 실질취득 230,000,000원짜리 대항력 임차권 인수형 물건입니다.
실질취득 230,000,000원은 실거래 평균 265,708,333원의 86.6%라 숫자상 여지는 남습니다. 다만 실거래 최저가 245,000,000원과의 차이는 크지 않고, 경매 통계상 평균 유찰횟수 5.7회와 매각률 0.0%가 함께 표시되어 있습니다. 결론은 권리 난도 높음, 가격 메리트는 제한적. 임차보증금 인수·명도·관리비까지 감당할 수 있을 때만 검토할 물건입니다.
