광주지방법원 2025타경51077. 목포시 상동 주하우제스카이주상복합아파트 3층 305호, 전용 84.9801㎡ 아파트입니다. 소유자 황상제 씨는 2022.02.21. 거래가 280,700,000원에 소유권을 취득했고, 말소기준은 2022.03.16. 설정된 주식회사스카이저축은행의 채권최고액 50,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 화순군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 등기부상 230,000,000원 주택임차권입니다. 유성환의 임차권등기에는 임대차계약일자 2022.01.21., 확정일자 2022.01.26., 점유개시일자 2022.02.21., 주민등록일자 2022.02.23.이 기재돼 있습니다. 다만 대항력은 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다. 중요한 점은 2026.08.07. 주택도시보증공사가 잔여 보증금에 대한 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약을 제출했다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51077 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 1022 주하우제스카이주상복합아파트 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9801㎡ · 27층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 황상제 (2022.02.21. 소유권이전, 거래가 280,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 2.3억 임차권, 확약으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2022.03.16. 스카이저축은행 근저당권입니다. 2025.05.12. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 2025.07.09. 화순군 압류도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 쟁점은 유성환의 주택임차권이지만, 신청채권자 주택도시보증공사는 유성환의 임차보증금반환채권을 대위변제한 자로 기재돼 있습니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 세어 보증금 230,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 실제 확인된 임차인은 유성환 1명입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유성환 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 가능·미상 | 우선변제권 주장 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 2.73억은 최근 평균의 102.2%
주하우제스카이주상복합아파트 전용 84.97~84.98㎡의 최근 거래를 보면, 최근 12개월 평균은 267,000,000원, 최신 거래는 2026.01. 275,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액 273,000,000원은 최근 12개월 평균보다 6,000,000원 높고 102.2% 수준입니다. 최신 거래보다는 2,000,000원 낮지만, 평균 기준으로는 가격 할인 상태가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.97㎡ | 22 | 275,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 20 | 288,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 23 | 290,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 22 | 265,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 7 | 255,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 8건 | 267,000,000원 |
최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 +1.5%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 현재 실질취득 273,000,000원이 최근 12개월 평균 267,000,000원을 웃도는 만큼 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 전체 12건 평균 265,708,333원보다도 현재 최저가가 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,622,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사스카이저축은행 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 218,378,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 280,000,000원 중 예상 배당은 268,378,000원이고, 미배당액은 11,622,000원입니다. 그러나 2026.08.07. 확약에 따라 주택도시보증공사는 잔여 임차보증금의 대항력과 매수인 상대 반환청구를 포기했으므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 273,000,000원 | 268,378,000원 | 11,622,000원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 80% | 218,400,000원 | 214,542,400원 | 65,457,600원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 64% | 174,720,000원 | 171,473,920원 | 108,526,080원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포신흥초등학교 남동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 27층 건물 중 3층 305호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지경보·소화전·스프링클러·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주상 아파트 건부지이며, 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 포함되고 중로3류·소로2류에 접합니다.
- 단지. 2021.11.12. 준공, 100세대이며 전용 84.97~84.98㎡ 거래가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.07. 제출된 확약서에서 우선변제권만 주장하고 잔여금액의 대항력·반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 문구를 원문으로 재확인하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 주택도시보증공사는 유성환의 임차보증금반환채권 대위변제자입니다. 유성환 보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사 청구액을 별도 임차채권처럼 합산하면 안 됩니다.
- 가격 기준은 실질취득액. 확약으로 인수 0원이므로 현재 실질취득액은 273,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 267,000,000원보다 높아 현재 회차를 할인 매수로 보기는 어렵습니다.
- 다음 회차 시나리오. 7회 유찰 시 매각가 218,400,000원, 8회 유찰 시 174,720,000원 시나리오가 잡혀 있습니다. 현재 회차와 가격 차이를 비교하세요.
- 미납관리비. 2025.07.04. 기준 미납관리비 1,763,630원이 기재돼 있습니다. 공용부분을 포함한 실제 승계 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 230,000,000원 임차보증금 때문에 표면적으로 복잡해 보이지만, 2026.08.07. 확약이 핵심입니다. 주택도시보증공사가 잔여금액의 대항력과 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 유성환 관련 실질 인수는 0원입니다. 하지만 현재 최저가 273,000,000원은 최근 12개월 평균 267,000,000원보다 높고, 이미 6회 유찰된 사건입니다. 최신 거래 275,000,000원과는 비슷하지만 평균 시세 대비 할인은 없습니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 인수 위험보다 현재 273,000,000원을 지불할 가격 이유가 충분한지에 있습니다.
