대구지방법원 2025타경986. 등기상 물건은 대구 동구 신암동 장원젠트룸아파트 2층 202호이고 사건 용도는 근린시설입니다. 다만 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태에는 오피스텔로 사용중이라고 적혀 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 14층 중 2층 구분건물이고 사용승인일은 2021.11.29입니다. 현재 소유자는 주식회사천지전력이며, 2022.12.19 대물변제를 원인으로 소유권을 이전받았습니다.
등기 흐름만 보면 핵심은 명확합니다. 과거 주식회사대구은행 근저당 4건은 2022.12.19 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023.01.27 설정된 불로봉무새마을금고 채권최고액 60,000,000원입니다. 이후 대구신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 점유자 김경한의 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경986 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 353-5 장원젠트룸아파트 2층202호 |
| 등기상 표시 | 대구광역시 동구 신암동 353-5, 353-7 장원젠트룸아파트 · 대구광역시 동구 신암남로24길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 중 2층 · 사용승인일 2021.11.29 |
| 소유자 | 주식회사천지전력 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 69,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 불로봉무새마을금고 / 40,239,478원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 미상
2021.12.21 설정됐던 주식회사대구은행의 근저당권 4건은 2022.12.19 일부포기를 원인으로 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.01.27 불로봉무새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금과 대항력 확인이 핵심
| 임차인 | 사용부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김경한 | 전부사용 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김경한은 현황조사와 매각물건명세서에 모두 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 판단할 수 없습니다. 특히 보증금이 얼마인지 모르는 상태에서는 낙찰가 69,300,000원만을 기준으로 실질취득비용을 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 — 30% 유찰됐지만 시세 비교자료가 없다
감정가는 99,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 69,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 48,510,000원, 3회 유찰 시 33,957,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 할인이라는 사실만으로 현재 최저가가 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 더구나 점유자의 보증금과 대항력도 미상이라, 가격 판단 전에 임차관계를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,647,400원 |
| 1. 근저당 · 불로봉무새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 10,620,000원 | 7,652,600원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 166,826,665원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 69,300,000원 가정 시 채권자 총 청구액 237,446,665원 중 67,652,600원이 배당되고 미배당은 169,794,065원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 김경한의 임차보증금도 확인되지 않은 상태입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격보다 임차관계가 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 69,300,000원 | 67,652,600원 | 169,794,065원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 48,510,000원 | 47,236,820원 | 190,209,845원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,957,000원 | 32,945,774원 | 204,500,891원 | 0원 |
현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권자의 청구금액 40,239,478원보다 불로봉무새마을금고에 배당되는 금액이 큽니다. 반면 3회 유찰 시에는 해당 배당액이 32,945,774원으로 내려갑니다. 다만 이 회차 비교 역시 확인되지 않은 임차관계가 반영되지 않은 계산이라는 점이 중요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철1호선 동구청역 남서측 인근. 단독주택, 빌라, 아파트, 노선상가, 업무용건물, 병원, 숙박시설, 역사, 주상용건물, 관공서, 학교 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장과 지하철역이 있어 대중교통 이용사정도 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 진입로와 접한 포장도로를 통해 신암남로·아양로·동대구로·동부로·대현로·동북로·효신로·송라로 등과 연계됩니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이나 현황은 오피스텔로 이용중입니다. 토지는 아파트 및 오피스텔 건물 부지로 이용중입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·비행안전제6구역(전술)·중점경관관리구역이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,252,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 옥내소화전 설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장확인. 내부마감상태 등은 이해관계인 부재 및 폐문으로 공부상 도면과 인근 탐문 등을 토대로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김경한 전입일 확인. 말소기준권리 2023.01.27보다 전인지 후인지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 낙찰가 외 추가 부담 가능성을 금액으로 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 우선변제 가능 여부와 미배당 보증금 처리에 직접 연결되는 사항입니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔입니다. 현황과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
- 압류·세금 확인. 국의 압류가 있고 현재 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 현장 내부 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 내부 상태가 직접 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “30% 할인보다 먼저 볼 것은 점유자의 권리”
현재 최저가는 69,300,000원으로 감정가 99,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 등기상으로는 2023.01.27 불로봉무새마을금고 근저당을 기준으로 이후 권리가 소멸해 구조가 비교적 선명합니다. 하지만 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 등기부에 적힌 후순위 채권이 아니라 김경한의 임차관계입니다.
전부를 사용 중인 실제 임차인 1명이 확인되면서도 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 이 상태에서는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없고, 비교 실거래도 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 후순위 소멸은 확인되지만, 임차인 확인 전에는 가격보다 권리확정이 우선인 사건입니다.
