대구지방법원 2025타경1083. 경산시 와촌면 대한리 572, 도로명 갓바위로 550의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 ‘카페803’으로 이용됐고 현재는 휴업 중입니다. 말소기준권리는 2023.08.22 진량농업협동조합의 채권최고액 1,080,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권 이후의 수성세무서장 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부상의 후순위 권리보다 점유·임차 관계입니다. 임현정은 2016.05.03 전입해 말소기준일보다 훨씬 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 ‘대항력 있음’이라고 확정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 실제 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않은 보증금이 존재한다면 그 미배당액은 매수인에게 넘어올 수 있어, 현재 최저가만으로 실질취득가를 고정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1083 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 와촌면 대한리 572 · 경상북도 경산시 와촌면 갓바위로 550 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(상호: 카페803)로 이용 중이며 현재 휴업 중 |
| 소유자 | 임도경 · 2023.08.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 1,001,047,920원 / 490,514,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 진량농업협동조합 / 917,502,860원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.22 진량농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 토지 정보 | 728.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 완경사 · 사다리형 · 소로한면 |
| 공시지가 | 134,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부 권리만 놓고 보면 구조는 명확합니다. 현재 소유자 임도경이 2023.08.22 소유권을 취득한 날 진량농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 그 뒤 2025.06.25 수성세무서장의 압류와 2025.09.01 경매개시결정이 이어졌습니다. 두 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 임현정의 전입일은 2016.05.03으로 이 말소기준보다 앞섭니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임현정 98.61 | 2016.05.03 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 차승혁 | 2025.01.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
차승혁은 2025.01.17 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 2명으로 봅니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 490,514,000원으로 감정가 1,001,047,920원의 49%입니다. 이미 2회 유찰됐고, 3회 유찰 시 343,359,800원, 4회 유찰 시 240,351,859원 시나리오가 제시됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 490,514,000원 | 483,208,860원 | 596,791,140원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 343,359,800원 | 337,752,763원 | 742,247,237원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 240,351,859원 | 236,186,933원 | 843,813,067원 | 0원 |
하지만 이 사건은 실거래가와의 직접 비교보다 실질취득가 확정 여부가 먼저입니다. 임현정에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰가 외에 추가 승계 부담이 생길 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,514,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,305,140원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 진량농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 483,208,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
진량농업협동조합 채권최고액 기준 미배당은 596,791,140원입니다. 신청채권액은 917,502,860원이며 현재 회차 예상배당 483,208,860원으로 전액 충족되지 않습니다. 위 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 임현정의 보증금·확정일자가 미상이므로 임차인 승계 위험과 동일한 의미로 받아들여서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔공산 갓바위 공영주차장 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·주차장·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 현황. 근린생활시설 ‘카페803’으로 이용 중이며 현재는 휴업 중입니다. 일반목구조 기타(기와)지붕 단층건입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비가 있고 가정용 태양광발전설비 Cap: 3kw가 설치돼 있습니다.
- 규제. 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구·가축사육제한구역이 포함되며, 일부는 영농여건불리농지와 접합니다.
- 현황 차이. 본건4 토지는 공부상 지목이 ‘전’이나 현황 일부가 ‘도로’입니다.
- 경계. 제시외건물 일부의 인접 토지 소재 여부가 다소 불확실하고, 대한리 636-4 구거와 대한리 574 전은 국공유지로 본건 토지와 경계가 다소 애매해 전문적인 측량이 필요하다는 감정 의견이 있습니다.
- 공동담보. 진량농업협동조합 근저당은 대한리 572·571-2·575 토지를 공동담보로 설정하고 있습니다.
⑤ 특수조건·입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않습니다. 해당 관서 확인이 입찰 전 필수입니다.
- 원상회복 가능성. 목록3은 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으므로 해당 관서에 문의 후 입찰해야 합니다.
- 임현정 보증금 확인. 2016.05.03 전입이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유관계·배당요구 여부를 확인하기 전에는 승계액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 차승혁 점유 확인. 전입일은 2025.01.17로 말소기준 이후이지만 실제 점유 형태와 보증금 관계는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물, 조경수, 테크 및 목록3 토지의 태양광발전설비(Cap: 3kw)가 매각에 포함됩니다.
- 토지 경계·현황. 일부 제시외건물 위치와 국공유지 경계가 불명확하다는 감정 의견이 있으므로 측량 필요성을 검토하세요.
- 이용규제. 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구 등 규제가 실제 영업·증개축·토지 이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가 49%라는 할인율만으로 저가매수라고 판단하지 말고, 임차인 승계액과 규제·농지 조건을 확인한 뒤 실질취득비용을 산정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건의 겉모습은 강합니다. 감정가 1,001,047,920원에서 두 번 유찰돼 최저가가 490,514,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율 하나로 결정되지 않습니다. 임현정의 2016.05.03 전입이 말소기준보다 앞서고 보증금·확정일자가 미상이어서, 실제 대항력과 매수인 승계금액을 확정할 수 없습니다.
여기에 목록3 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환, 원상회복 가능성, 일부 토지의 공부·현황 차이와 경계 불확실성, 자연환경보전지역·국립공원·공원마을지구 규제, 카페803 휴업 상태까지 겹칩니다. 현재 최저가가 낮아졌다는 사실은 맞지만, 현재 단계에서 실질취득가가 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 이 물건은 입찰가 계산보다 먼저 임현정 보증금과 농지취득자격증명 가능 여부를 확정해야 하는 사건입니다.
