대구지방법원 2025타경1083. 경상북도 경산시 와촌면 대한리 572의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(상호: 카페803)이며 현재는 휴업 중입니다. 소유자는 임도경이고, 2023.08.22 진량농업협동조합 명의로 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.06.25 수성세무서장 압류와 2025.09.01 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 그러나 이 사건은 등기부보다 점유·임차관계가 더 중요합니다. 임현정의 전입신고가 말소기준보다 훨씬 앞서 있기 때문입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력과 인수범위를 최종 확정할 수 없고, 낙찰가에 어떤 금액이 추가될지 알 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1083 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 와촌면 대한리 572 · 경상북도 경산시 와촌면 갓바위로 550 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설(상호: 카페803)로 이용 중이며 현재 휴업 중 |
| 소유자 | 임도경 |
| 감정가 / 최저가 | 1,001,047,920원 / 700,734,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진량농업협동조합 / 917,502,860원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.22 진량농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수 포함 · 테크 포함 · 목록3 토지상 태양광발전설비(Cap:3kw) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 봐야 할 선순위 전입
말소기준은 2023.08.22 진량농업협동조합 근저당권입니다. 2025.06.25 압류와 2025.09.01 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 와촌새마을금고·새경산새마을금고·류재성·박성현 명의 근저당권들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임현정 | 2016.05.03 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 차승혁 | 2025.01.17 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
차승혁은 2025.01.17 전입으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 반면 임현정은 기준권리보다 앞선 2016.05.03 전입이므로 두 사람을 동일하게 볼 수 없습니다. 또한 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않았으므로 임차보증금을 합산하거나 특정 인수액을 임의로 산정해서는 안 됩니다.
② 가격과 실질취득 — 700,734,000원만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 700,734,000원이고 1회 유찰된 회차입니다. 다음 시나리오는 490,513,799원, 그 다음은 343,359,659원으로 제시돼 있습니다. 하지만 이 사건은 실거래 시세와 단순 비교하기 전에 선순위 임차인의 미확인 보증금부터 해결해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 700,734,000원 | 691,326,660원 | 388,673,340원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 490,513,799원 | 483,208,661원 | 596,791,339원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 343,359,659원 | 337,752,624원 | 742,247,376원 |
비교 가능한 실거래 자료도 제시되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 실질취득액을 먼저 확정한 뒤 별도의 현장 시세와 비교하는 순서가 맞습니다. 현재 단계에서는 최저가 대비 감정가 하락폭을 매력지표로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 700,734,000원 기준 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,407,340원 |
| 2. 근저당 · 진량농업협동조합 | 1,080,000,000원 | 691,326,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 제시된 배당 계산으로, 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 구조입니다. 특히 임현정의 보증금과 배당요구·우선변제 관계가 확정되지 않았으므로 이를 실제 최종 배당표나 매수인 인수액 0원의 근거로 사용하면 안 됩니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 근린생활시설, 상호는 카페803이며 현재 휴업 중입니다.
- 입지. 경상북도 경산시 와촌면 대한리 소재 “팔공산 갓바위 공영주차장” 남동측 인근으로, 부근은 근린생활시설·주차장과 주변 임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 일반목구조 기타(기와)지붕 단층건으로 외벽은 원목치장 및 기타 외장재, 내벽은 황토바름·벽지·타일·기타 목재, 바닥은 데코타일·장판지·자기타일 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비·난방설비가 있고 가정용 태양광발전설비 Cap:3kw가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지정보상 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 면적 728.0㎡, 완경사·사다리형, 소로한면이며 공시지가는 134,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연환경보전지역이며 국립공원·공원마을지구·가축사육제한구역이 포함되고, 영농여건불리농지와 관련된 토지가 있습니다.
- 공부 차이. 기호4 토지는 공부상 지목이 “전”이나 현황 일부는 “도로”입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임현정 보증금 확인. 2016.05.03 전입으로 기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당관계를 확인하기 전에는 인수액과 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 차승혁 점유관계 확인. 2025.01.17 전입으로 기준권리 이후이지만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 농지취득자격증명 확인. 목록3은 증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건이 있으므로 해당 관서에 발급 가능 여부와 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 제시외건물의 인접 토지 소재 여부와 대한리 636-4·574 국공유지 사이 경계가 불명확하므로 현황과 공부를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물·조경수·테크와 목록3 토지상 태양광발전설비(Cap:3kw)가 매각에 포함됩니다.
- 공부상 전·현황 도로 확인. 기호4 토지는 공부상 “전”이나 현황 일부 “도로”이므로 이용·경계·농지 관련 사항을 함께 확인하세요.
- 현장 영업성 확인. 카페803은 현재 휴업 중이므로 근린생활시설의 실제 이용 가능 상태와 주변 영업환경을 현장에서 확인하세요.
- 배당표 과신 금지. 제시된 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 임현정 보증금도 미상입니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 미상 인수액이 먼저다
이 사건은 감정가 1,001,047,920원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 700,734,000원이 됐습니다. 그러나 가격 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 말소기준권리 이후의 등기권리는 매각으로 정리되지만, 2016.05.03 전입한 임현정은 기준권리보다 앞서며 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액을 0원이라고 할 수 없고, 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
여기에 목록3 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 조건, 원상회복 가능성, 제시외건물의 인접 토지 소재 여부, 국공유지와의 불명확한 경계까지 확인해야 합니다. 등기권리는 정리되지만 실사 난도는 낮지 않은 물건입니다. 결론은 가격 판단 보류, 선순위 임차보증금·농취증·경계 확인이 우선입니다.
