대구지방법원 2023타경41642. 우신미가뷰아파트 104동 26층 2603호입니다. 감정가는 214,000,000원인데 15회 유찰을 거치면서 최저매각가격은 1,015,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 약 0.47%입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 낮아질수록 싸지는 구조가 아닙니다. 임차인 이동섭은 2020년 11월 9일 점유를 시작했고 2020년 11월 11일 주민등록과 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준인 우리은행 근저당은 그 뒤인 2021년 4월 9일 설정됐습니다. 따라서 임차인은 대항력이 있는 선순위 임차인이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 잔액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
현재 최저가 1,015,000원을 전부 납부해도 집행비용 418,270원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 금액은 596,730원입니다. 보증금 200,000,000원에서 이를 뺀 199,403,270원이 미배당으로 남습니다. 낙찰가 1,015,000원을 더한 실질취득은 200,418,270원입니다. 이 사건에서 가격 판단의 기준은 101.5만원이 아니라 약 2.004억원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경41642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 금포로 75-20, 104동 26층2603호 (우신미가뷰아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제104동 지상 29층 중 26층 2603호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 한규태 · 2021.04.09 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 1,015,000원 (15회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2021.04.09 우리은행 근저당권 · 채권최고액 152,900,000원 |
| 경매 채권자 / 청구 | 이동섭 / 213,967,213원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매수보증금 | 최저매각가격의 20% · 203,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 이동섭의 점유개시일은 2020.11.09, 주민등록일자와 확정일자는 모두 2020.11.11입니다. 반면 말소기준인 우리은행 근저당권은 2021.04.09 설정됐습니다. 임차인의 대항력 발생에 필요한 점유·전입이 말소기준보다 앞섭니다. 2023.02.15에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억원
| 임차인 | 점유·전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·대위 | 현재 인수액 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동섭 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2020.11.09 전입 2020.11.11 확정 2020.11.11 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 | 199,403,270원 |
이동섭은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 있고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저가 수준에서는 매각대금 자체가 너무 작아 보증금 대부분이 배당되지 않습니다. 따라서 우선변제권이 있다는 사실이 곧 매수인 인수 0원을 의미하지 않습니다.
③ 최저가가 내려가도 실질취득은 약 2억원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 유찰이 거듭될수록 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 결과적으로 낙찰가 + 인수액은 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 15회 유찰 | 1,015,000원 | 596,730원 | 199,403,270원 | 200,418,270원 |
| 16회 유찰 시 | 710,500원 | 297,711원 | 199,702,289원 | 200,412,789원 |
| 17회 유찰 시 | 497,349원 | 88,397원 | 199,911,603원 | 200,408,952원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 418,270원 |
| 1. 임차인 이동섭 보증금 | 200,000,000원 | 596,730원 |
| 2. 우리은행 근저당권 | 152,900,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시 채권 · 이동섭 | 213,967,213원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각대금 1,015,000원은 집행비용 418,270원과 임차인 배당 596,730원으로 전부 소진됩니다. 임차보증금 미배당 199,403,270원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다.
⑤ 가격 판단 — 감정가와는 비교 가능, 현재 시세는 단정 금지
현재 실질취득액 200,418,270원은 감정가 214,000,000원의 약 93.7%입니다. 반면 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 이를 근거로 현재 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 감정가 대비 6%가량 낮다는 사실과 실제 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 서로 다른 문제입니다.
등기부의 과거 소유권 이전 거래가액은 2019년 263,500,000원, 2020년 270,000,000원, 2021년 한규태 취득 당시 280,000,000원입니다. 다만 이 금액들은 현재의 최신 실거래 시세를 대신하는 자료가 아니므로 가격 가점의 근거로 사용하지 않습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 제104동 지상 29층 중 26층 2603호입니다.
- 주위환경. 달성군청 남서측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 단독주택, 나지, 소규모 공장 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장과 간선도로인 비슬로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측·남서측 왕복 4차선, 북동측 왕복 2차선, 북서측 왕복 3차선 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스보일러 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부와 구조를 직접 확인하지 못해 건축물 현황도와 동 유형 아파트의 일반적 마감상태를 참고해 감정했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 기준 낙찰가 1,015,000원 + 인수 199,403,270원 = 200,418,270원입니다.
- 유찰 추가 시 착시 주의. 16회·17회 유찰돼도 실질취득은 각각 200,412,789원·200,408,952원으로 거의 변하지 않습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인 이동섭과 강제경매 채권자 이동섭이 동일 이름입니다. 임대차계약서·보증금 지급흐름·채권 발생원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당 전액변제 여부 확인. 임차보증금이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당표까지 확인해야 최종 인수액이 확정됩니다.
- 매수보증금. 최저매각가격의 20%이므로 현재 회차 기준 203,000원입니다.
- 현장·점유 확인. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 현재 점유 상태와 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인만으로 싸다고 판단하지 말고, 입찰 전 동일 단지·동일 면적의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “101.5만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 권리가 복잡해서가 아니라 최저가 숫자가 지나치게 작아 보인다는 것입니다. 감정가 214,000,000원이 15회 유찰 끝에 1,015,000원까지 내려왔지만, 선순위 대항력 임차인의 200,000,000원 보증금이 남아 있습니다. 현재 예상배당으로 임차인이 받는 금액은 596,730원뿐이고, 나머지 199,403,270원이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
그래서 실제 계산은 1,015,000원 + 199,403,270원 = 200,418,270원입니다. 더 유찰되어 최저가가 710,500원, 497,349원으로 떨어져도 총 부담은 여전히 약 2.004억원입니다. 최신 실거래 비교 없이 이 금액이 현 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 최저가는 극단적으로 낮지만 실질취득은 거의 2억원으로 고정되는 대항력 인수형. 이 점을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 합니다.
