대구지방법원 2025타경1088. 경상북도 청도군 각북면 남산리 685-1 소재 물건입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골구조 경사판넬지붕 단층이며 외벽은 치장벽돌마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일마감, 바닥은 강마루 및 타일마감, 창호는 샤시창호입니다. 급배수·위생설비와 LPG가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
권리의 기준점은 2023.04.27. 설정된 서청도농업협동조합의 채권최고액 104,000,000원 근저당입니다. 같은 날 채권최고액 250,000,000원의 두 번째 근저당이 설정됐고, 2025.06.19. 5,222,131원의 가압류, 2025.09.09. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 등기상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 각북면 남산리 685-1 · 경상북도 청도군 각북면 남산1길 85 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 김정섭 |
| 감정가 / 최저가 | 335,745,200원 / 164,515,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 301,793,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 658.0㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 서청도농업협동조합이 채권최고액 104,000,000원으로 설정했고, 같은 날의 을구 2번 근저당권 250,000,000원, 2025년 가압류 5,222,131원, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가의 49%
감정가는 335,745,200원, 현재 최저매각가는 164,515,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 115,160,500원, 4회 유찰 시 80,612,350원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 164,515,000원 | 161,411,790원 | 197,810,341원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,160,500원 | 112,748,253원 | 246,473,878원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 80,612,350원 | 78,761,328원 | 280,460,803원 | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 359,222,131원이고 예상 배당액은 161,411,790원, 미배당은 197,810,341원입니다. 유찰이 더 진행될수록 매각대금이 내려가 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,515,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,103,210원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서청도농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 서청도농업협동조합 | 250,000,000원 | 57,411,790원 |
| 갑구 2번 가압류 · 서청도농업협동조합 | 5,222,131원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 을구 2번 근저당권부터 미배당이 발생하고 가압류 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념이며, 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 체크 — 일괄매각과 제시외 건물
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물 포함입니다.
- 토지 규모. 658.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독입니다.
- 지형·접면. 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 보전관리지역입니다.
- 지역·지구. 소하천구역 저촉, 공장설립승인지역 포함, 가축사육제한구역 포함, 보전관리지역 저촉입니다.
- 공시지가. 80,200원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상북도 청도군 각북면 남산리 ‘남산마을’ 남측 인근이며, 단독주택·농경지·임야 등으로 형성된 마을주변 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 단독주택입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 경사판넬지붕 단층, 외벽 치장벽돌마감, 내벽 벽지 도배 및 타일마감, 바닥 강마루 및 타일마감, 샤시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·LPG가스 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·범위와 이용상태를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.04.27. 을구 1번 서청도농업협동조합 근저당이 말소기준입니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권자 미배당 197,810,341원은 매수인 인수액 0원과 별개입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 164,515,000원, 3회 유찰 시 115,160,500원, 4회 유찰 시 80,612,350원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현황 확인이 핵심
이 물건은 2023.04.27. 서청도농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 335,745,200원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 164,515,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
다만 등기상 인수 0원만 보고 판단을 끝낼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 매각 조건도 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 사건 용도 표기와 감정 이용상태 역시 각각 ‘연립/다세대 + 토지’와 ‘단독주택’으로 나타나므로, 실제 현황과 점유관계를 직접 확인하는 절차가 중요합니다. 권리 소멸 구조는 단순하지만, 현황 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
