대구지방법원 2025타경1088. 경상북도 청도군 각북면 남산리 685-1 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 658.0㎡, 지목은 대이고 평지의 부정형 토지입니다. 등기상 소유자는 김정섭이며, 말소기준은 2023.04.27. 설정된 서청도농업협동조합의 채권최고액 104,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 설정된 250,000,000원 근저당권과 2025.06.19. 가압류, 2025.09.09. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 235,022,000원으로 1회 유찰된 회차입니다. 배당계산상 집행비용을 제외한 뒤 두 번째 근저당 일부까지 배당되고, 채권 전체 기준으로 128,290,439원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당 채권은 낙찰자가 인수하는 구조가 아니어서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1088 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 각북면 남산리 685-1 · 경상북도 청도군 각북면 남산1길 85 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 658.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김정섭 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 335,745,200원 / 235,022,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 301,793,981원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 확인 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 추가 취득비용은 계산되지 않습니다. 2023.04.27. 서청도농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 같은 날 후순위 근저당권, 2025.06.19. 가압류, 2025.09.09. 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 보기 어렵다
현재 최저가는 감정가의 70% 회차인 235,022,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최근 거래 평균이나 최신 거래와 직접 대조할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
감정평가상 본건은 청도군 각북면 남산리 ‘남산마을’ 남측 인근에 있고, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성된 마을 주변 주택지대입니다. 이용상태도 단독주택으로 평가되어 있어, 일반적인 도심 공동주택처럼 풍부한 비교거래를 전제로 가격을 판단하기보다 현장성·토지조건·건물상태·실수요층을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,308원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 서청도농업협동조합 | 104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 서청도농업협동조합 | 250,000,000원 | 126,931,692원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 서청도농업협동조합 | 5,222,131원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 359,222,131원 중 230,931,692원이 배당되고, 미배당은 128,290,439원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰은 채권 미회수만 키운다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 235,022,000원 | 230,931,692원 | 128,290,439원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 164,515,400원 | 161,412,184원 | 197,809,947원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 115,160,780원 | 112,748,529원 | 246,473,602원 | 0원 |
유찰이 이어져도 현재 자료상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 내려갈수록 서청도농업협동조합의 미회수 금액이 커지는 구조입니다. 신청채권자 청구금액 301,793,981원 역시 현재 회차에서 전액 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 청도군 각북면 남산리 ‘남산마을’ 남측 인근으로, 단독주택·농경지·임야 등이 형성된 마을 주변 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택입니다.
- 건물. 경량철골구조 경사판넬지붕 단층, 외벽 치장벽돌마감, 내벽 벽지 도배 및 타일마감, 바닥 강마루 및 타일마감, 샤시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·LPG가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 658.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 80,200원/㎡입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역, 소하천구역, 공장설립승인지역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래와 중개 호가를 직접 비교해 235,022,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태와 매각 포함 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 소하천구역 확인. 토지이용계획상 소하천구역 저촉이 표시되어 있어 이용·증축·개발 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 토지 형상 확인. 평지지만 부정형 토지이므로 실제 이용 가능한 형태와 경계, 진입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유상태와 실제 사용자를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 2023.04.27. 서청도농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다.
감정 이용상태는 단독주택이고 주변은 단독주택·농경지·임야 중심의 마을 주변 주택지대입니다. 토지는 658.0㎡의 부정형 대지이며 보전관리지역·소하천구역 등 이용 제한도 함께 확인해야 합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없는 만큼 감정가의 70%라는 숫자 하나만으로 싸다고 결론 내리기보다는, 현장 시세와 토지·건물의 실제 상품성을 먼저 검증하는 사건입니다. 권리는 합격권이지만 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
