대구지방법원 2025타경7918. 경산시 자인면 울옥리 307-1 소재 토지와 공장 등을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태상 기호 가) 건물은 공장, 기호 나) 건물은 식당 및 기숙사로 이용 중이고, 토지는 지목이 공장용지, 면적은 4,154㎡입니다. 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구, 소량의 정원수·과수목도 매각에 포함됩니다.
권리의 기준점은 현 소유자 케이케이교역주식회사가 소유권을 취득한 날과 같은 2022.06.03. 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당, 한국그린전력·에스엘통상·신용보증기금·서울보증보험의 가압류, 경산시와 국의 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7918 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 자인면 울옥리 307-1 · 경상북도 경산시 자인면 설총로 750-13 |
| 용도 | 공장·식당 및 기숙사 + 토지 · 토지 4,154㎡ |
| 소유자 | 케이케이교역주식회사 (2022.06.03. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 2,302,356,800원 / 1,611,650,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,138,374,357원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.03. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 토지이용 | 자연녹지지역 · 가축사육제한구역 · 공장용지 · 공업용 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 매각으로 정리
현재 권리분석의 중심은 2022.06.03. 중소기업은행 근저당입니다. 그보다 앞선 대구은행·국민은행·농협은행 등의 과거 근저당권과 과거 압류·가압류는 이미 말소됐습니다. 기준권리 이후의 추가 근저당과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 현재 회차 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 3명, 모두 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 기웅 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 공정호 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신동선 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 3명입니다. 가장 빠른 신동선의 전입일도 2023.02.27.로, 말소기준권리인 2022.06.03.보다 늦습니다. 주식회사 기웅과 공정호 역시 각각 2025.01.20., 2025.01.13. 전입으로 모두 기준권리 후순위입니다. 따라서 조사된 세 점유자 모두 대항력은 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 공정호와 신동선의 보증금, 세 점유자의 우선변제 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 70%라도 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 1,611,650,000원으로 감정가 2,302,356,800원의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 공장·토지의 가격은 토지 형상·도로접면·건물 상태· 기계기구·실제 진입권·사용료 등에 따라 편차가 큽니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다.
토지자료상 도로접면은 세로한면(가)이고, 감정평가에서는 차량 접근 가능, 공장용지로서 교통상황은 보통으로 평가했습니다. 즉 서류상 접근 가능성 자체와 실제 현장에서 타인 토지를 경유해 진입하는 사용관계를 분리해서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,611,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,516,500원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 1,593,133,500원 |
| 3. 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한국그린전력 | 68,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 에스엘통상 | 57,433,075원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 18,516,500원을 제외한 1,593,133,500원이 을구 14번 근저당 배당으로 소진되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 시뮬레이션입니다. 채권총액 2,735,433,075원 대비 미배당은 1,142,299,575원이며, 이는 후순위 권리의 소멸과 별개로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 가) 건물은 공장, 기호 나) 건물은 식당 및 기숙사로 이용 중입니다.
- 주위환경. 경산시 자인면 울옥리 ‘옥연마을’ 남측 인근으로, 주변은 공장·농가주택·농경지·임야 등이 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 면소재지 중심·대중교통시설·간선도로 접근성을 고려할 때 공장용지로서 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 4,154㎡, 지목 공장용지, 공업용, 평지·부정형, 도로접면 세로한면(가), 공시지가 181,300원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·가축사육제한구역이며 농업진흥구역에 접합니다.
- 건물. 공장에는 위생·급배수·소방설비가, 기숙사 부분에는 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각범위. 토지·건물 일괄매각이며 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구, 소량의 정원수·과수목이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 진입로 권원 확인. 실제 출입이 울옥리 307·282-6·282-8을 경유하고, 채무자 의견에는 진입로 사용료 100,000원/월이 기재돼 있습니다. 소유관계·통행승낙·계약·사용료 지속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 점유자 명도. 주식회사 기웅·공정호·신동선은 대항력이 없지만 실제 점유자가 존재합니다. 낙찰 후 인도·명도에 필요한 일정과 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 공정호·신동선의 보증관계. 보증금이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해 점유 부분과 계약관계를 확인하는 것이 안전합니다.
- 기계기구 현물 대조. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구가 매각에 포함됩니다. 현존 여부·가동상태·반출 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 범위. 제시외 건물과 소량의 정원수·과수목이 매각에 포함되므로 감정평가서의 위치와 현황을 실제 물건과 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 공장·토지의 실제 거래가능가격과 진입 조건을 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·기계기구 목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 진입로 확인이 먼저다
등기와 점유관계만 보면 이 사건은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2022.06.03. 중소기업은행 근저당이고, 실제 점유자 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 근저당·가압류·압류도 매각으로 소멸하며 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 공장·토지 경매의 승부처는 등기만이 아닙니다. 이 물건은 실제 출입 시 인접 토지를 경유하고, 채무자 의견에는 매월 100,000원의 진입로 사용료가 적시돼 있습니다. 여기에 공장·기숙사, 기계기구, 제시외 건물, 실제 점유자 3명이 함께 얽힌 자산입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이를 근거로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 진입권과 현장 확인 난도는 높은 물건. 이 사건의 핵심은 할인율보다 통행의 법적 안정성과 공장 자산의 실제 가치입니다.
