대구지방법원 2025타경7918. 경산시 자인면 울옥리 307-1에 있는 공장과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장, 별도 건물은 식당 및 기숙사로 이용되고 있고 토지는 4,154㎡의 공장용지입니다. 일괄매각이며 제시외 건물, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구, 소량의 정원수·과수목도 매각에 포함됩니다.
권리구조의 중심은 2022.06.03 설정된 중소기업은행 근저당입니다. 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 중소기업은행 추가 근저당 360,000,000원과 여러 가압류·압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 기준 배당에서도 선순위 중소기업은행 근저당만 1,114,473,450원 배당되고 대규모 미배당이 발생하지만, 데이터상 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7918 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 자인면 울옥리 307-1 · 경상북도 경산시 자인면 설총로 750-13 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 식당 및 기숙사 |
| 토지 | 공장용지 · 4,154㎡ · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 케이케이교역주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,302,356,800원 / 1,128,155,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,138,374,357원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기계기구 포함 · 소량의 정원수 및 과수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유자는 케이케이교역주식회사이고, 소유권 취득과 같은 날인 2022.06.03 중소기업은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2023.02.17 중소기업은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당, 2024.11.06 한국그린전력 가압류 68,000,000원, 2025.04.15 에스엘통상 가압류 57,433,075원, 2025.04.21 중소기업은행의 임의경매개시결정, 2025.04.25 신용보증기금 가압류 50,000,000원, 2025.04.29 서울보증보험 가압류 40,000,000원, 2025.12.10 경산시 압류, 2025.12.31 국 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 기웅 | 2025.01.20 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 공정호 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신동선 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 3명입니다. 가장 빠른 전입일은 신동선의 2023.02.27로, 말소기준일인 2022.06.03보다 뒤입니다. 주식회사 기웅과 공정호 역시 각각 2025.01.20, 2025.01.13 전입으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 세 임차인 모두 대항력 없음으로 분석돼 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 공정호·신동선의 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,128,155,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,681,550원 |
| 을구 14번 근저당 · 중소기업은행 | 2,160,000,000원 | 1,114,473,450원 |
| 을구 16번 근저당 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사한국그린전력 | 68,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 주식회사 에스엘통상 | 57,433,075원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 신용보증기금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 채권액은 2,735,433,075원, 총 예상배당은 1,114,473,450원, 미배당은 1,620,959,625원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 가격보다 먼저 봐야 할 진입로
이 물건의 가장 큰 현장 확인 포인트는 진입로입니다. 감정평가에서는 본건 토지까지 차량 접근이 가능하고 교통상황을 보통으로 평가했지만, 실제 출입은 인접 토지인 울옥리 307, 282-6, 282-8을 경유한다고 적혀 있습니다.
⑤ 공장 구성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 가) 건물은 공장, 기호 나) 건물은 식당 및 기숙사로 이용 중입니다.
- 주위환경. 옥연마을 남측 인근으로 공장, 농가주택, 농경지 및 임야가 형성된 소규모 공장지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 면소재지 중심·대중교통시설·간선도로 접근성을 고려할 때 공장용지로서 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지 4,154㎡, 평지·부정형이며 자연녹지지역입니다. 가축사육제한구역에 포함되고 농업진흥구역에 접합니다.
- 공시지가. 181,300원/㎡입니다.
- 건물설비. 공장에는 위생·급배수·소방설비가 있고 기숙사 부분에는 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 회차 시나리오 — 유찰될수록 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,128,155,000원 | 1,114,473,450원 | 1,620,959,625원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 789,708,500원 | 779,411,415원 | 1,956,021,660원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 552,795,950원 | 544,867,990원 | 2,190,565,085원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장·토지는 건물 상태, 기계기구, 진입로, 실제 점유·사용관계가 가격에 미치는 영향이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 진입권원 확인. 실제 출입이 울옥리 307, 282-6, 282-8을 경유하고 채무자 의견서에 맹지·월 100,000원 지급 내용이 있으므로 통행 관계를 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 제시외 건물, 기계기구, 소량의 정원수·과수목이 일괄매각에 포함됩니다.
- 임차인 원본 대조. 실제 임차인 3명은 모두 말소기준 이후 전입이지만 공정호·신동선의 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 기계기구 현황 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구가 포함되므로 현존 여부와 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당은 1,620,959,625원이지만 제공된 분석상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 2회 유찰로 최저가가 1,128,155,000원까지 내려왔지만 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인만으로 적정가를 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝나는 물건이 아니다
이 사건은 권리만 보면 명확합니다. 2022.06.03 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 권리와 임차인 3명의 대항력 문제로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 공장·토지 경매의 승부처는 등기부만이 아닙니다. 감정가 2,302,356,800원에서 2회 유찰돼 1,128,155,000원까지 내려왔어도 비교 실거래 자료가 없고, 실제 출입이 인접 토지를 경유하며 채무자 의견서에는 맹지 및 월 100,000원 진입로 지급 내용이 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 단순하지만, 진입로와 공장 사용성 확인이 입찰가보다 먼저인 사건으로 보는 것이 맞습니다.
