인천지방법원 2024타경579644. 송도코오롱더프라우2단지 202동 2층 214호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가상 해당 호실은 근린생활시설로 이용 중입니다. 소유자 주식회사위드지는 2021년 매매를 원인으로 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기상 말소기준은 2021.03.30 우리은행 근저당권입니다. 뒤에 설정된 압류와 가압류는 이미 해제·말소됐고, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기 권리만 보면 비교적 단순하지만, 현황조사에서 확인된 임차인 남기춘의 전입신고일이 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액이 0원으로 계산됐다는 이유만으로 실제 인수 위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경579644 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 컨벤시아대로42번길 12, 202동 2층 214호 (송도동, 송도코오롱더프라우2단지) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설 · 지상 18층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사위드지 (2021.01.12 매매, 거래가액 160,000,000원 · 2021.03.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 96,040,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2409유동화전문 유한회사(양도인 주식회사우리은행) / 150,919,767원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
말소기준인 우리은행 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.11 연수구 압류는 2024.04.25 해제됐고, 2024.06.14 황지선의 17,000,000원 가압류도 2024.07.18 해제됐습니다. 따라서 등기부에 남아 매수인이 승계할 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남기춘 | 3,000,000원 | 550,000원 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입신고일과 배당요구 여부를 원본 현황조사서·매각물건명세서·임대차계약서로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 44.5%라는 숫자만 믿기 어렵다
송도코오롱더프라우2단지의 비교 면적은 73.665㎡이며, 면적이 일치하는 실거래로 2022.04 거래 1건이 확인됩니다. 전용 72.51㎡, 5층, 거래금액은 216,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 72.51㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 평균 | 73.665㎡ 비교 | 1건 | 216,000,000원 |
최저매각가 96,040,000원은 이 비교가의 44.5%입니다. 금액만 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 해당 거래는 2022.04의 단일 표본입니다. 최근 거래 추세나 현재 동일 호실군의 매매가를 확인할 자료가 충분하지 않으므로 “현재 시세보다 싸다”라고 확정할 수는 없습니다. 특히 근린생활시설은 주거용 아파트보다 임대수익·공실·업종·관리비에 따라 가격 편차가 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,128,720원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 가압류 · 황지선 | 17,000,000원 | 17,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,911,280원 |
배당 시뮬레이션은 채권 77,000,000원을 전액 배당하고 소유자에게 16,911,280원이 남는 것으로 계산돼 있습니다. 다만 황지선 가압류는 등기상 2024.07.18 해제로 말소된 내역이므로 실제 배당 대상 여부를 채권계산서와 배당요구 내역으로 다시 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 96,040,000원 | 77,000,000원 | 0원 | 16,911,280원 |
| 4회 유찰 시 | 67,228,000원 | 65,617,896원 | 11,382,104원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 47,059,600원 | 45,812,527원 | 31,187,473원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호실은 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생설비·승강기설비·옥내소화전 등이 설치돼 있습니다.
- 입지. 인천포스코고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공업용 부동산과 근린생활시설이 혼재합니다. 제반 입지조건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건도 무난한 편입니다.
- 도로·토지. 해당 부지는 인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로, 현황 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 3,860,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 물건 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 104세대, 2009.07.24 사용승인으로 확인됩니다. 다만 근린생활시설은 아파트와 매수층이 다르고 경매 통계상 반복 유찰이 나타나므로 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 남기춘의 점유 범위, 전입신고일, 확정일자, 임대차계약서, 배당요구 여부를 반드시 확인하세요.
- 승계액 재계산. 배당표의 인수 0원은 확정 결론이 아닙니다. 대항력이 인정되고 보증금이 미배당되면 그 범위가 실질취득비용에 추가될 수 있습니다.
- 배당표 불일치 점검. 황지선 가압류 17,000,000원은 등기상 해제됐지만 배당 시뮬레이션에는 포함돼 있습니다. 실제 배당채권과 말소 여부를 원본으로 대조하세요.
- 현재 시세 재조사. 비교 실거래는 2022.04 한 건뿐입니다. 인근 동일 용도·면적 근린생활시설의 현재 매매가와 임대료, 공실률을 별도로 조사해야 합니다.
- 수익성 검토. 월세 550,000원의 실제 납부 여부, 관리비, 부가세, 공실 가능성, 업종 제한을 반영해 수익성을 계산하세요.
- 토지 규제 확인. 경제자유구역과 토지거래허가구역 등 규제가 해당 호실 취득·이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분과 당해세, 부가가치세 적용 여부 등 낙찰대금 외 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 내역을 직접 확인하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 풀어야 할 임차인 문제
감정가 280,000,000원에서 3회 유찰돼 96,040,000원까지 내려온 가격은 눈에 띕니다. 비교 실거래 216,000,000원의 44.5%라는 수치도 강해 보입니다. 그러나 실거래 표본은 2022.04 한 건뿐이고, 근린생활시설 특성상 현재 가격과 환금성을 그대로 설명하기 어렵습니다.
등기부상 권리는 말소기준 이후 모두 정리되는 구조지만, 실제 임차인 1명의 대항력과 배당 여부가 미상입니다. 최저가를 실질취득액으로 고정해 “싸다”고 판단하기보다, 먼저 임차인의 전입·점유·배당 관계를 확정하고 현재 상가 시세와 임대수익을 다시 확인해야 합니다. 가격은 매력적으로 보이지만 권리와 환금성이 아직 닫히지 않은 물건입니다.
