광주지방법원 2025타경51150. 전남 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가8차오피스텔 805호로, 전유면적 29.7304㎡의 오피스텔입니다. 표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 88,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가가 25,231,000원, 감정가의 28.67%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 이 사건의 기준가격은 최저가가 아닙니다. 2024.05.31. 설정된 전세권 86,000,000원이 2024.08.12. 압류보다 선순위이고, 등기상 매각으로 소멸하지 않는 권리로 정리되어 있습니다.
현재 회차에서 집행비용 854,158원을 제외하면 전세권자에게 예상되는 배당은 24,376,842원입니다. 전세금 86,000,000원 중 61,623,158원이 미배당으로 남습니다. 따라서 낙찰가와 미배당 인수 위험을 합친 자금 부담은 86,854,158원으로, 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당이 늘어 총부담은 전세금 86,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51150 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 8층 805호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린시설 · 감정 이용상태 오피스텔 · 전용 29.7304㎡ · 지하 2층/지상 16층 중 8층 |
| 사용승인일 | 2019.01.31 |
| 소유자 | 도휘주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 25,231,000원 (5회 유찰, 감정가의 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이성민 / 86,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 토지·규제 | 중심상업지역 · 남악신도시 도시계획구역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 1,687,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 남는다
2019년 설정됐던 김기범 명의 전세권 80,000,000원과 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2024.05.31. 이성민 명의로 설정된 전세권 86,000,000원입니다. 이 권리는 2024.08.12. 목포세무서장의 압류보다 먼저 등기됐고, 선순위 권리로 매수인 인수 대상에 해당합니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·전세권 분석 — 실제 임차인 1명
| 이름 | 점유·전입 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성민 | 점유 부분 미상 전입 2022.06.21 | 임차보증금 미상 등기 전세금 86,000,000원 | 가능·미상 전입은 말소기준보다 선행 | 미상 배당요구 2025.06.16 확정일자 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 이성민 본인의 점유 및 배당요구로 확인됩니다. 다만 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차권 자체의 대항력과 우선변제권을 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 별개로 등기된 전세권 86,000,000원은 명시적인 선순위 권리이므로, 임차관계가 불명확하더라도 전세권 인수 위험은 그대로 남습니다.
③ 실질취득 분석 — 2,523만원 낙찰가의 착시
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 | 매각가+미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 25,231,000원 | 24,376,842원 | 61,623,158원 | 86,854,158원 |
| 6회 유찰 시 | 20,184,800원 | 19,421,474원 | 66,578,526원 | 86,763,326원 |
| 7회 유찰 시 | 16,147,840원 | 15,457,179원 | 70,542,821원 | 86,690,661원 |
회차가 내려갈수록 법원 납부액은 줄지만 전세권 미배당액은 반대로 커집니다. 현재 회차부터 7회 유찰 가정까지 매각가와 미배당액의 합계는 86,690,661원~86,854,158원으로, 등기 전세금 86,000,000원 부근에 고정됩니다. 따라서 추가 유찰만으로 총취득비용이 크게 낮아진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,231,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 854,158원 | - |
| 1. 전세권 · 이성민 | 86,000,000원 | 24,376,842원 | 61,623,158원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용은 매각가의 약 3.4%로 추정된 금액입니다. 목포세무서장 압류의 체납액과 당해세 여부, 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있으며, 전세권자 배당이 감소하면 매수인의 인수 위험은 더 커질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도청 남측 인근으로, 업무시설인 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재된 지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 정비된 가로망이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 16층 규모로 승강기·난방·위생·급배수·소방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 도로에 접하고, 북측과 서측은 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 전유면적 29.7304㎡의 소형 오피스텔로 주거용 아파트와 수요층이 다릅니다. 5회 유찰 이력과 업무시설·근린생활시설 혼재 입지를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 문언. 매각물건명세서에서 이성민 명의 전세권의 소멸·인수 여부와 매수인 부담 문구를 원문 그대로 재확인해야 합니다.
- 배당 후 잔액. 현재 회차 예상 미배당은 61,623,158원입니다. 세금과 집행비용 변동을 반영한 최종 인수액을 별도로 계산해야 합니다.
- 동일인 관계. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 이성민입니다. 계약서, 전세금 지급증빙, 점유관계와 경매신청 근거를 대조해야 합니다.
- 대항력·우선변제. 전입일은 2022.06.21.이지만 임차보증금과 확정일자가 미상입니다. 주민등록·점유·확정일자·배당요구 서류를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 2024.08.12. 목포세무서장 압류의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인해 전세권 배당 감소 가능성을 검토해야 합니다.
- 실질취득가 기준. 응찰가 상한은 최저가가 아니라 낙찰가와 전세권 인수액을 합친 총부담액으로 정해야 합니다.
- 점유·명도. 점유 부분이 미상인 실제 임차인 1명이 있으므로 인도 범위와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지번 합병. 등기상 2250·2251 표기와 토지대장상 2250 합병 현황을 원본 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 전세금이 가격을 결정한다”
이 물건은 감정가 88,000,000원에서 다섯 번 유찰돼 최저가가 25,231,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 전세권 86,000,000원이 있어 현재 회차 미배당액은 61,623,158원으로 추정됩니다. 낙찰가와 이를 합친 실질부담은 86,854,158원, 감정가의 98.7%입니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가만 줄고 미배당 인수액이 늘어나 총부담은 전세금 수준에 머뭅니다. 여기에 임차보증금·확정일자 미상, 임차인·전세권자·신청채권자의 동일인 관계, 세금 압류 금액 미확인, 5회 유찰과 오피스텔의 환금성까지 겹칩니다. 낮은 최저가에 끌릴 사건이 아니라, 선순위 전세권의 최종 처리와 총자금 부담을 먼저 확정해야 하는 고위험 물건입니다.
