대구지방법원 2025타경9097. 경북 청도군 화양읍 진라리 238 일원의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물은 단독주택, 작업장·건조실·숙성실·사무실·화장실, 냉동 및 냉장창고로 이용되고 있습니다. 감정가는 416,164,900원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 291,315,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.04.23. 김희정의 가압류 300,000,000원이고, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 자체보다 말소기준보다 먼저 들어온 점유자입니다. 홍동표는 2006.12.21. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 추가 인수 가능성을 열어두는 것이 안전합니다. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인은 2010.08.16. 전입, 보증금 10,000,000원·월세 300,000원으로 조사됐고, 배당계산상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 진라리 238 · 경상북도 청도군 화양읍 진라2길 49-18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 작업장·건조실·숙성실·사무실·화장실 · 냉동 및 냉장창고 |
| 토지 | 787.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 홍성대 · 2023.12.19. 소유권이전(2023.12.11. 증여) |
| 감정가 / 최저가 | 416,164,900원 / 291,315,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김희정 / 170,240,816원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
말소기준권리는 2021.04.23. 접수된 김희정의 가압류 300,000,000원입니다. 2025.03.26. 경산세무서장 관련 압류와 2025.08.27. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 임차·점유관계는 별도로 봐야 합니다. 말소기준보다 앞선 전입자가 2명이고, 그중 한 명은 보증금 전액 인수가 계산돼 있으며 다른 한 명은 보증금 자체가 확인되지 않습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍동표 | - | 2006.12.21 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 주식회사 청도진라반시 농업회사법인 | 199.70 평방미터 | 2010.08.16 | 10,000,000원 / 300,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 |
| 농업회사법인주식회사 진라참죽 | 396.6960 평방미터 | 2022.08.30 | 5,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 감이조은 | 99.00 평방미터 | 2022.12.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득 상한’ 확인이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”고 판단할 근거는 없습니다. 현재 최저매각가 291,315,000원에 확인된 인수 보증금 10,000,000원을 더하면 실질취득은 최소 301,315,000원이고, 홍동표 관련 보증금이 확인될 경우 그만큼 추가될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,315,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,878,410원 |
| 인수 · 주식회사 청도진라반시 농업회사법인 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김희정 | 300,000,000원 | 286,436,590원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 김희정 | 170,240,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 470,240,816원 중 286,436,590원이 배당되고 미배당액은 183,804,226원입니다. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인의 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택과 작업장·건조실·숙성실·사무실·화장실, 냉동 및 냉장창고가 결합된 이용 형태입니다.
- 주위환경. 진라리 소재 안진라마을 내 및 북서측 인근으로, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일련번호 2,3은 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 별도 일련번호 1은 차량 접근이 불가능하고 교통상황이 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 787.0㎡의 대지로 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되며, 공시지가는 88,400원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물과 경량철골조 샌드위치판넬지붕 건물들로 구성되고, 위생·급배수·난방배관·건조·냉동 및 냉장 설비가 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함됩니다. 공부상 지붕은 슬라브지붕이나 일부 기와지붕이며, 지상 연접 지번 소유 건물인 창고 일부분이 침범·점유하고 있어 이를 감안한 가격입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 홍동표 보증금 확인. 2006.12.21. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·점유부분과 실제 임대차관계를 확인하기 전에는 총 인수액을 확정하지 마세요.
- 관계인 여부 확인. 홍동표는 과거 등기상 소유자와 동일한 이름으로 나타납니다. 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 확인된 10,000,000원 반영. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인의 보증금은 배당계산상 매수인 인수입니다. 낙찰가와 별도 비용으로 봐야 합니다.
- 점유부분 구분. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인 199.70㎡, 농업회사법인주식회사 진라참죽 396.6960㎡, 주식회사 감이조은 99.00㎡ 등 복수 점유자가 조사돼 있어 실제 사용구획과 인도 범위를 대조해야 합니다.
- 연접 건물 침범 확인. 연접 지번 소유 건물의 창고 일부분이 침범·점유하고 있다는 감정평가 내용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도별 설비 상태 확인. 주택 외에 작업장·건조실·숙성실·냉동 및 냉장창고가 포함된 형태이므로 설비 가동 상태와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 가격은 실질취득 기준. 현재 최저가 291,315,000원이 아니라 확인된 인수액을 더한 최소 301,315,000원 이상을 출발점으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 점유가 먼저다”
이 사건은 감정가 416,164,900원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 291,315,000원까지 내려왔습니다. 하지만 감정가 대비 70%라는 숫자가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인의 보증금 10,000,000원은 이미 매수인 인수로 계산돼 있고, 홍동표는 말소기준보다 앞선 전입이면서 보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 부담 가능성이 남습니다.
여기에 단독주택과 작업장·건조시설·냉동 및 냉장창고가 결합된 이용 형태, 복수 점유자, 연접 지번 건물의 일부 침범·점유까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”보다 “실제로 얼마를 인수하고 어떤 점유를 넘겨받는가”입니다. 현재 단계에서는 권리관계 추가 확인 없이는 할인율만 보고 공격적으로 평가하기 어려운 물건입니다.
