대구지방법원 2025타경9097. 경상북도 청도군 화양읍 진라리 238을 중심으로 단독주택과 작업장·건조실·숙성실·사무실·화장실, 냉동 및 냉장창고 등이 포함된 일괄매각 사건입니다. 토지는 787.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 감정가는 416,164,900원입니다. 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 203,921,000원, 감정가의 49% 회차입니다.
가격 하락폭은 커 보이지만 권리구조는 단순하지 않습니다. 말소기준권리는 2021.04.23 김희정의 300,000,000원 가압류이고 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전입 시점이 이보다 앞선 점유자가 존재합니다. 특히 주식회사 청도진라반시 농업회사법인은 보증금 10,000,000원이 확인되고 대항력이 있어 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9097 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 청도군 화양읍 진라리 238 · 경상북도 청도군 화양읍 진라2길 49-18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택 · 작업장·건조실·숙성실·사무실·화장실 · 냉동 및 냉장창고 |
| 토지 | 787.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 홍성대 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 416,164,900원 / 203,921,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김희정 / 170,240,816원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준은 2021.04.23 김희정 가압류 300,000,000원입니다. 2025.03.26 국의 압류와 2025.08.27 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차·점유 관계는 별개입니다. 전입이 말소기준보다 빠른 홍동표와 주식회사 청도진라반시 농업회사법인은 낙찰자가 반드시 별도로 검토해야 합니다.
② 임차·점유관계 — 확정 1,000만원 + 미상 위험
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍동표 | 미상 | 2006.12.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 보증금 미상 |
| 주식회사 청도진라반시 농업회사법인 | 199.70㎡ | 2010.08.16 | 10,000,000원 | 300,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 10,000,000원 |
| 농업회사법인주식회사 진라참죽 | 396.6960㎡ | 2022.08.30 | 5,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 주식회사 감이조은 | 99.00㎡ | 2022.12.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 203,921,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,654,894원 |
| 인수 · 주식회사 청도진라반시 농업회사법인 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 김희정 | 300,000,000원 | 200,266,106원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 김희정 | 170,240,816원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 470,240,816원 중 200,266,106원이 배당되고 미배당은 269,974,710원입니다. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인의 보증금 10,000,000원은 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 203,921,000원 | 200,266,106원 | 269,974,710원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 142,744,700원 | 139,946,274원 | 330,294,542원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 99,921,290원 | 97,722,707원 | 372,518,109원 | 10,000,000원 |
주식회사 청도진라반시 농업회사법인의 확인된 인수액 10,000,000원은 회차가 내려가도 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 홍동표의 보증금이 미상이라는 점입니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금이 존재하면 매수인의 실질 부담이 함께 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 부동산 자체 리스크 — 일괄매각·침범점유 확인
- 이용상태. 단독주택과 작업장·건조실·숙성실·사무실·화장실, 냉동 및 냉장창고로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 일부 중이층 건물, 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물이 포함됩니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 공부상 지붕은 슬라브지붕이나 일부 기와지붕입니다.
- 경계·점유. 지상 연접 지번 소유건물인 창고 일부분이 침범·점유하고 있으며, 감정가격은 이를 감안했습니다.
- 교통. 일련번호 1은 차량 접근이 불가능하고 제반 교통상황이 불편한 것으로 평가됐으며, 일련번호 2·3은 차량 접근 가능·교통상황 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 787.0㎡, 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 88,400원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍동표 임대차 실체 확인. 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않은 선순위 전입자이므로 실제 임대차인지, 관계인 점유인지 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 확정 인수 10,000,000원 반영. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인 보증금은 낙찰가와 별도로 취득원가에 포함해야 합니다.
- 점유범위 대조. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인 199.70㎡, 농업회사법인주식회사 진라참죽 396.6960㎡, 주식회사 감이조은 99.00㎡의 실제 사용구역과 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 침범·경계 현장확인. 연접 지번 창고 일부의 침범·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 건물별 설비·사용 상태를 매각물건명세서 및 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 사건은 감정가 416,164,900원에서 최저가 203,921,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 숫자만 보면 놓치는 부분이 큽니다. 주식회사 청도진라반시 농업회사법인의 10,000,000원 보증금은 매수인 인수가 확인되고, 홍동표는 말소기준보다 훨씬 앞선 2006.12.21 전입이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험의 상한을 계산할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 현재 확인되는 취득부담은 최소 213,921,000원이고, 홍동표의 실제 임대차와 보증금이 확인되면 추가 부담 가능성이 있습니다. 일괄매각·제시외 건물·연접 창고 침범점유까지 함께 확인해야 하는 만큼, 낙찰가 할인보다 선순위 임차·점유관계 확정이 먼저인 사건으로 보는 것이 적절합니다.
