대구지방법원 2025타경9145. 대구 수성구 만촌동 우방만촌하이츠 6층 607호로, 감정평가상 전유부분 134.97㎡의 아파트입니다. 건축물현황도상 방4·거실·주방·화장실2 구조로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 6층, 사용승인일은 1997.03.18입니다.
권리의 기준점은 2019.06.20 이곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 336,000,000원이고, 이 근저당은 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 같은 날 느티나무제사차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 이후 2023.11.01 수성구 압류와 2025.09.01 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9145 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 413-6 우방만촌하이츠 6층 607호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유부분 134.97㎡ · 방4·거실·주방·화장실2 · 20층 중 6층 |
| 소유자 | 송병희 · 2012.04.30 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 413,000,000원 / 289,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 307,464,239원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 기준
현재 등기에서 핵심은 2019.06.20 설정된 채권최고액 336,000,000원의 근저당입니다. 해당 권리는 2025.02.18 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 채권최고액 336,000,000원의 근질권이 설정됐습니다. 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부주식회사입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 임대차 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래의 85%
동일 단지 동일면적 134.97㎡의 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 2026.01, 7층이 340,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균도 동일한 340,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 134.97㎡ | 7 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.97㎡ | 1건 | 340,000,000원 |
현재 최저매각가는 289,100,000원으로 감정가 413,000,000원의 70%입니다. 최근 12개월 평균 및 최신 거래 340,000,000원과 비교하면 85.0% 수준입니다. 이번 사건은 신건 가격이 아니라 1회 유찰 이후 가격에서 최근 거래보다 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 289,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,847,400원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 336,000,000원 | 284,252,600원 |
| 미배당 | - | 51,747,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 289,100,000원 가정 시 집행비용 4,847,400원을 제외한 284,252,600원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 51,747,400원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 289,100,000원 | 51,747,400원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 202,370,000원 | 137,263,180원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 141,659,000원 | 197,124,226원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 회차의 가격 판단은 권리 미배당액보다 최근 실거래 340,000,000원과 현재 최저가 289,100,000원의 관계를 중심으로 보는 편이 적절합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 전유부분 134.97㎡, 계단식, 남동향으로 기재돼 있습니다. 건축물현황도상 방4·거실·주방·화장실2 구조입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 만촌동, 동대구세무서 북동측 인근입니다. 부근은 도로변 상가지대와 주상용·단독·다가구·아파트 등 일반 주택지대로 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반차량 출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 일반 교통여건이 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 20층 건물의 6층이며 사용승인일은 1997.03.18입니다. 엘리베이터, 도시가스 개별난방, 급·배수 및 화재설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 8차선 대로와 남서측 약 3~4미터 진입로를 통해 출입합니다.
- 토지이용. 근린상업지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(중심)이며 광로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 3,492,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 거래. 만촌우방하이츠는 84세대이며, 동일면적 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.06.20 이곡새마을금고 근저당권이 기준이며, 2025.02.18 엠씨아이대부로 이전된 내역과 근질권 설정을 함께 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 289,100,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 340,000,000원의 85.0%입니다. 다만 거래 표본은 1건입니다.
- 배당 구조. 현재 최저가 가정에서 채권최고액 336,000,000원 중 51,747,400원이 미배당되지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “1회 유찰로 가격은 내려왔고, 마지막 확인은 점유다”
이 사건의 말소기준은 2019.06.20 설정된 채권최고액 336,000,000원의 근저당입니다. 그 뒤의 수성구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 감정가 413,000,000원에서 1회 유찰돼 289,100,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 거래 340,000,000원의 85.0% 수준이라 가격 조건 자체는 신건보다 분명히 개선됐습니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 감정평가상 임대관계가 미상이므로, 가격은 관심 구간, 권리는 점유 확인 후 확정이라는 접근이 적절합니다.
