대구지방법원 2025타경3422. 대구 달서구 용산동 성서보람타운 102동 13층 1305호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 기준은 84.82㎡입니다. 현재 소유자는 노길태이고, 말소기준권리는 2012.02.09 서대구농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 서대구농업협동조합 근저당 60,000,000원, 웰컴저축은행주식회사 가압류 9,561,897원, 윤동민 가압류 33,500,000원 및 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격은 이미 한 차례 조정됐습니다. 감정가 227,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,900,000원입니다. 같은 면적의 최근 12개월 거래 평균은 214,625,000원, 최신 거래는 2026.06의 210,000,000원입니다. 데이터상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 74.0%이므로 신건과 달리 가격 차이가 분명하게 생긴 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3422 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 용산동 410-2 성서보람타운 102동 13층1305호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 동일 면적 실거래 기준 84.82㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 18층건 중 13층 1305호 |
| 소유자 | 노길태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인해 매수인이 추가로 부담하는 금액은 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 2012.02.09 서대구농업협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후의 근저당과 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래보다 낮은 가격
성서보람타운은 918세대, 준공일은 1997.03.14입니다. 대상 면적 84.82㎡와 일치하는 최근 거래 12건을 보면 최저 190,000,000원, 최고 239,000,000원, 최근 12개월 평균 214,625,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.82㎡ | 17 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 1 | 215,500,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 16 | 239,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 13 | 228,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 15 | 215,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2025.11 | 84.82㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.10 | 84.82㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2025.09 | 84.82㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 평균 | 84.82㎡ | 12건 | 214,625,000원 |
감정가 227,000,000원은 최근 실거래 평균 214,625,000원보다 높지만, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 158,900,000원까지 내려왔습니다. 데이터가 제시한 최저가 ÷ 최근 12개월 평균은 74.0%입니다. 최신 2026.06 거래 210,000,000원과 최근 거래 최저 190,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 2. 근저당 · 서대구농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 후순위 근저당 · 서대구농업협동조합 | 60,000,000원 | 35,875,400원 |
| 4. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 9,561,897원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 윤동민 | 33,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 223,061,897원 중 채권자 예상배당은 155,875,400원이고, 미배당은 67,186,497원입니다. 후순위 근저당과 가압류에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 용산동 이곡역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철2호선 이곡역 및 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 단지. 성서보람타운 918세대, 준공일 1997.03.14이며 대상 면적 84.82㎡의 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 10차선, 북측 왕복 4차선 도로와 접하고 동측·서측은 보행자전용도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,934,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·난방설비가 있으며 난방은 지역난방·열병합 방식입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 158,900,000원과 최근 12개월 평균 214,625,000원, 최신 거래 210,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 13층 거래 비교. 대상 호수는 13층이고, 최근 거래 중 2026.01의 13층 84.82㎡ 거래가 228,000,000원으로 확인됩니다. 개별 내부 상태 차이는 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 인도 과정에 필요한 현황은 매각 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 내부 상태. 감정평가상 아파트 내부구조는 동류형 내부 및 일반적인 상황을 기준으로 했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “1회 유찰로 가격 조건이 달라졌다”
이 물건은 임차인 없이 말소기준 이후 권리가 소멸하는 구조라 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 명확합니다. 감정가는 227,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 214,625,000원보다 높았지만, 1회 유찰 후 최저가는 158,900,000원까지 내려와 최근 평균의 74.0%가 됐습니다. 최신 2026.06 거래도 210,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 권리도 단순하고 가격도 최근 실거래보다 낮은 구간입니다. 다만 최종 입찰가는 실제 내부 상태와 인도 여건을 확인한 뒤 결정하는 것이 핵심입니다.
