대구지방법원 2025타경3576. 대구 달서구 송현동 우방송현하이츠 102동 19층 1902호 아파트입니다. 감정가는 524,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 366,800,000원입니다. 등기상 핵심은 2014.06.17 설정된 월성신용협동조합의 채권최고액 301,600,000원 근저당입니다. 이 권리를 기준으로 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 동일 면적 202.59㎡의 최근 12개월 거래는 2026.07 490,000,000원, 2026.08 524,000,000원으로 평균 507,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균의 72.3%입니다. 다만 전체 12건 평균 585,666,666원에는 2021~2023년의 710,000,000원, 740,000,000원, 750,000,000원, 790,000,000원 거래가 포함되어 있고, 최근 구간은 이전 구간 대비 -15.7%이므로 전체 평균을 현재 시세처럼 사용하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3576 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 송현동 906 우방송현하이츠 102동 19층1902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 202.59㎡ · 102동 지상19층 중 19층 1902호 |
| 소유자 | 김성광 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 524,000,000원 / 366,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 312,331,554원 |
| 말소기준권리 | 2014.06.17 을구 3번 근저당권 · 월성신용협동조합 · 채권최고액 301,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
현재 소유자는 김성광입니다. 과거 2003년·2006년에 설정됐던 제일은행 계열 근저당은 2014.06.17 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 을구 3번 월성신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 2015년 36,400,000원, 2020년 26,400,000원의 월성신용협동조합 근저당과 2025년 신한카드 25,384,140원·케이비국민카드 13,762,149원 가압류가 이어집니다. 이들 부동산 권리는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2025.12.19에는 기존 근저당권이 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전됐고, 해당 근저당권부채권에 서대구신용협동조합 및 김경희의 질권·근질권이 설정됐습니다. 이는 기존 근저당채권에 붙은 권리관계로, 배당 단계에서 채권 귀속을 확인할 사안입니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 하락 추세는 반영해야 한다
실거래 비교 대상은 송현우방하이츠 전용 202.59㎡이며, 최근 12건의 거래가 확인됩니다. 전체 평균은 585,666,666원이지만 최근 12개월 거래만 보면 평균은 507,000,000원입니다. 가격 메리트는 후자를 우선 기준으로 판단합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 202.59㎡ | 18 | 524,000,000원 |
| 2026.07 | 202.59㎡ | 11 | 490,000,000원 |
| 2024.05 | 202.59㎡ | 1 | 480,000,000원 |
| 2024.03 | 202.59㎡ | 10 | 600,000,000원 |
| 2024.03 | 202.59㎡ | 15 | 479,000,000원 |
| 2024.03 | 202.59㎡ | 8 | 495,000,000원 |
| 2024.03 | 202.59㎡ | 16 | 470,000,000원 |
| 2023.08 | 202.59㎡ | 8 | 750,000,000원 |
| 2023.05 | 202.59㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2022.02 | 202.59㎡ | 6 | 710,000,000원 |
| 2022.01 | 202.59㎡ | 6 | 740,000,000원 |
| 2021.08 | 202.59㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 202.59㎡ | 2건 | 507,000,000원 |
최신 거래는 2026.08 524,000,000원, 직전 거래는 2026.07 490,000,000원입니다. 현재 최저가 366,800,000원은 최근 12개월 평균의 72.3%입니다. 감정가 524,000,000원은 최신 거래 524,000,000원과 같은 금액이지만, 1회 유찰 후 최저가가 크게 내려오면서 가격 간격이 생겼습니다.
③ 예상배당표 (매각가 366,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,935,200원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 월성신용협동조합 | 301,600,000원 | 301,600,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 월성신용협동조합 | 36,400,000원 | 36,400,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 월성신용협동조합 | 26,400,000원 | 22,864,800원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 25,384,140원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,762,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 366,800,000원 가정 시 채권 총액 403,546,289원 중 360,864,800원이 배당되고 미배당은 42,681,489원입니다. 을구 6번 근저당부터 미배당이 발생하며 카드사 가압류에는 배당이 없습니다. 배당 부족분이 존재하더라도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 366,800,000원 | 360,864,800원 | 42,681,489원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 256,759,999원 | 252,365,359원 | 151,180,930원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 179,731,999원 | 176,415,751원 | 227,130,538원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자의 미배당 규모는 커지지만, 이 데이터에서 매수인에게 승계되는 금액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서는 청구금액 312,331,554원에 대해 배당 시뮬레이션상 신청채권자 만족 여부도 충족되는 것으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 송현동 소재 효성초등학교 북측에 인접하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 제102동 지상19층 중 19층 1902호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 북측 및 동측으로 왕복 4차선~5차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20M~25M) 접합, 가축사육제한구역 및 학교 관련 상대·절대보호구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1,884,000원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 단지·거래. 송현우방하이츠는 834세대, 2002.05.20 준공이며 동일 202.59㎡ 거래 표본은 12건입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.06.17 을구 3번 근저당권과 이후 권리의 순서를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조합니다.
- 채권 이전 확인. 2025.12.19 주식회사한별자산관리대부금융으로의 근저당권 이전과 근질권·질권 설정 내용을 배당관계와 함께 확인합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자를 현장에서 확인합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 585,666,666원보다 최근 12개월 평균 507,000,000원과 최신 거래 524,000,000원을 우선 기준으로 삼습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -15.7%인 만큼 과거 고가 거래를 현재 시세로 간주하지 않습니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 366,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 72.3%이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세 기준으로 볼 것
이 물건은 말소기준 이후의 근저당과 가압류가 매각으로 정리되고, 확인된 임차인이 없어 매수인 인수 0원으로 분석되는 아파트입니다. 현재 최저매각가 366,800,000원은 감정가 524,000,000원에서 1회 유찰된 금액이며, 최근 12개월 실거래 평균 507,000,000원의 72.3%입니다.
다만 시장 흐름은 분명히 구분해야 합니다. 전체 12건 평균은 585,666,666원이지만, 최근 구간은 이전 구간보다 -15.7% 낮습니다. 최신 거래도 2026.07 490,000,000원, 2026.08 524,000,000원이므로 과거 710,000,000원~790,000,000원 거래를 현재 가치의 중심으로 잡는 것은 맞지 않습니다. 결론은 권리구조는 양호하고 현재 가격 간격도 확인되지만, 하락 추세를 반영해 최근 거래를 기준으로 응찰가를 검토해야 하는 물건입니다.
