대구지방법원 2025타경9197. 대구 중구 수창동의 창고와 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 창고, 토지는 324.0㎡의 대지이며 중심상업지역에 놓여 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 1,676,718,250원에서 한 차례 유찰된 1,173,703,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2021.07.23 설정된 대구태영신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 뒤이어 2022.01.27 채권최고액 152,400,000원, 2023.04.25 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 이들 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 수창동 21-11, 21-1 제1호 · 대구광역시 중구 서성로 102-14 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 감정평가상 창고 · 토지 324.0㎡ |
| 건물 구조 | 목조 아연즙 단층 · 외벽 S골강판잇기 등 마감 · 전기설비 |
| 소유자 | 조혜자 지분 5분의 3 · 김기완 지분 5분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 1,676,718,250원 / 1,173,703,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구태영신용협동조합 / 865,040,594원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지상 수목 포함 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.07.23 을구 1번 근저당권입니다. 2022.01.27과 2023.04.25의 후순위 근저당권, 2025.09.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.06.20 부산은행 가압류 76,308,743원은 2025.12.26 말소됐습니다.
세 건의 근저당권은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 각각 이전된 등기가 있습니다. 채권자 명의가 이전됐더라도 말소기준 순위 자체는 최초 설정일인 2021.07.23을 기준으로 봐야 합니다. 실제 배당 단계에서는 최신 채권양도·배당관계를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 해석 — ‘70%’만으로 시세 메리트를 단정하면 안 된다
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,173,703,000원입니다. 추가 유찰 시나리오는 821,592,100원과 575,114,470원으로 내려갑니다. 하지만 이 물건은 감정평가상 창고이고 토지와 제시외 건물, 수목까지 일괄매각되는 비표준 물건입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,173,703,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 821,592,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 575,114,470원 | 0원 |
실질취득가는 현재 회차 기준 1,173,703,000원입니다. 인수금이 없기 때문에 최저매각가와 실질취득가가 같습니다. 다만 동일 용도의 최신 실거래 비교 없이 이 금액을 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 토지 가치, 창고 사용성, 제시외 건물, 개발·재활용 가능성, 실제 임대·점유 상태를 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,173,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,137,030원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대구태영신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대구태영신용협동조합 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 대구태영신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 167,165,970원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 14,137,030원을 제외하고 세 건의 근저당권 채권최고액 합계 992,400,000원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 167,165,970원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 수창동 소재 ‘대구역센트럴자이’ 동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 중소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 창고로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대지 324.0㎡, 상업용 이용, 평지·세로장방형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,489,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역입니다.
- 환금성. 표준화된 공동주택이 아니라 창고와 토지, 제시외 건물까지 함께 판단해야 하므로 실제 매수층과 활용 가능성 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 개별로 떼어 보는 사건이 아닙니다. 제시외 건물 포함, 목록1 지상 수목 포함 조건을 현황과 대조하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 사용자를 확인해 명도·인도 부담을 점검해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.03.11 세 건의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로 입찰 전 최신 등기와 채권양도 관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 실질취득가 1,173,703,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율과 시장가 할인율은 다릅니다. 창고·토지의 개별 시장가를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 821,592,100원, 3회 유찰 시 575,114,470원이며 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 가격 하락과 채권 미배당은 구분해서 보세요.
- 용도·규제 확인. 중심상업지역·방화지구의 실제 활용 가능성과 현재 창고 이용상태를 입찰 목적에 맞게 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.23 근저당권이 말소기준이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 정리되며 현재 회차 기준 매수인 인수는 0원입니다. 최저가와 실질취득가도 동일한 1,173,703,000원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 ‘70% 유찰’이라는 숫자가 아닙니다. 이 물건은 창고 + 토지이고 일괄매각, 제시외 건물, 지상 수목까지 포함됩니다. 임대관계도 감정평가상 미상입니다. 따라서 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 메리트와 환금성은 현장·시장 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다. 현재 회차에서는 근저당권 채권최고액까지 모두 충당되는 배당 구조지만, 추가 유찰부터는 채권 미배당이 커집니다. 그 부족액은 매수인 인수액과는 별개입니다.
