대구지방법원 2025타경9197. 대구광역시 중구 수창동 21-11 일원의 창고 및 토지가 경매 대상입니다. 감정평가상 건물은 목조 아연즙 단층으로 이용상태는 창고이며, 토지는 중심상업지역의 대지 324.0㎡입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록1 지상 수목 포함이 명시돼 있습니다. 따라서 단순 건물 한 동만 보는 물건이 아니라 토지·건물·제시외 건물·수목 범위를 함께 확인해야 합니다.
권리관계의 기준점은 2021.07.23 설정된 대구태영신용협동조합의 채권최고액 600,000,000원 근저당입니다. 이후 설정된 152,400,000원·240,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 2025.06.20 부산은행 가압류 76,308,743원은 2025.12.26 이미 말소됐습니다. 세 건의 근저당은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9197 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 수창동 21-11 · 대구광역시 중구 서성로 102-14 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고 |
| 토지 | 대 324.0㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김기완 지분 5분의 2 · 조혜자 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,676,718,250원 / 821,592,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 865,040,594원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 담보권은 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 것은 별개의 문제입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이지만, 현장 점유자와 점유권원은 입찰 전에 따로 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 — 감정가 49%라도 시세 할인율은 아니다
이 물건은 감정가 1,676,718,250원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가가 821,592,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 821,592,000원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 대상이 아파트가 아니라 중심상업지역의 창고·토지이므로 개별 토지의 접면, 형상, 제시외 건물 상태와 활용성이 가격에 크게 작용할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 821,592,000원 | 810,976,080원 | 181,423,920원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 575,114,400원 | 566,963,256원 | 425,436,744원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 402,580,080원 | 396,154,279원 | 596,245,721원 |
③ 예상배당표 (매각가 821,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,615,920원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 대구태영신용협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 대구태영신용협동조합 | 152,400,000원 | 152,400,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 대구태영신용협동조합 | 240,000,000원 | 58,576,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 채권최고액 합계 992,400,000원 가운데 810,976,080원이 배당되고 181,423,920원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 중구 수창동 소재 대구역센트럴자이 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 건물 이용상태는 창고이고, 목조 아연즙 단층 건물로 외벽은 S골강판잇기 등 마감입니다. 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대 324.0㎡, 상업용, 평지, 세로장방, 세로한면(가) 도로접면입니다. 공시지가는 1,489,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·방화지구이며 가축사육제한구역입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유권원을 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 위치·규모·이용상태와 감정 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 수목. 목록1 지상 수목이 매각에 포함됩니다. 토지 사용계획이 있다면 현황을 함께 확인하세요.
- 담보권 이전. 세 건의 근저당은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 등기 원본에서 이전관계를 다시 대조하세요.
- 가격검증. 현재 최저가는 감정가 49%지만 최근 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 점유는 별도 검증
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.23 근저당을 기준으로 후순위 담보권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 그 사실만으로 투자판단이 끝나지는 않습니다. 물건은 아파트가 아니라 창고 + 중심상업지역 토지이고, 감정평가상 임대관계가 미상이며, 제시외 건물과 수목까지 일괄매각됩니다. 무엇보다 최근 거래 비교값이 없으므로 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자만 보고 싸다고 결론내릴 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다는 실제 점유와 매각범위, 그리고 토지·창고의 개별 가격검증입니다.
