대구지방법원 2025타경3729. 대구 달서구 월성동 월성청구코아 상가동 1층 120호의 경매입니다. 물건은 감정평가서상 판매시설이며, 지상 5층 건물의 1층에 위치합니다. 감정가 403,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가가 138,229,000원까지 낮아졌습니다. 표면적인 할인 폭만 보면 관심을 가질 만하지만, 등기부의 권리 순서를 확인하는 순간 평가가 달라집니다.
이 물건의 핵심은 2007.07.24. 설정된 삼성테스코주식회사 명의의 전세권입니다. 전세금은 180,000,000원이며, 이후 전세권자의 명칭이 홈플러스주식회사로 변경되었습니다. 해당 전세권은 2025.11.24. 경매개시결정보다 앞서 설정되어 있습니다. 또한 이 경매의 신청채권자는 회생회사 홈플러스 주식회사로 기재되어 있어 전세권자와 신청채권자의 관계, 경매 청구의 근거, 전세권 소멸 여부를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3729 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 1층 120호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 대지 / 감정평가서상 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지상 5층 중 1층 120호 |
| 소유자 | 정영길 (1997.11.13. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 403,000,000원 |
| 최저매각가 | 138,229,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 | 회생회사 홈플러스 주식회사 |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
| 점유상태 | 공실 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
| 건축물대장 | 위반건축물 기재 · 무단용도 변경 시정 통지 |
| 대지권 | 등기부상 대지권비율과 토지대장상 대지권비율 차이 기재 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 확인
등기부에는 과거 농업협동조합중앙회 근저당, 이재춘·박희남 근저당, 대구광역시달서구 압류 등이 존재했으나 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 반면 을구 3번 전세권은 말소되지 않은 상태입니다. 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸할 권리이지만, 그것만으로 앞선 전세권까지 정리된다고 볼 수는 없습니다.
전세권의 등기상 존속기간은 2007.07.23.~2016.07.22.이고 반환기도 2016.07.22.로 표시됩니다. 그러나 기간이 지났다는 사정만으로 전세금 반환채권이나 등기상 권리가 자동으로 정리되었다고 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서의 인수사항과 전세권 말소 조건을 반드시 대조해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%가 곧 실질 매입가일까?
감정가 403,000,000원인 상가가 3회 유찰되어 현재 최저매각가 138,229,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 전세권 인수 가능성과 위반건축물 문제를 함께 계산해야 합니다. 따라서 낙찰대금과 실질취득 부담을 동일하게 취급하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 403,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 최저가 | 138,229,000원 | 34.3% | 3회 유찰 |
| 4회 유찰 가정 | 96,760,300원 | 24.01% | 추가 유찰 시나리오 |
| 5회 유찰 가정 | 67,732,210원 | 16.81% | 추가 유찰 시나리오 |
일반적인 대항력 임차보증금 인수형 물건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 비용이 쉽게 낮아지지 않을 수 있습니다. 이 사건 역시 저가 낙찰만을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 다만 여기서는 임차인 보증금이 아니라 등기된 공동전세권이 문제이므로 동일한 인수 산식을 그대로 적용하기보다 전세권의 배당·소멸 관계를 확인해야 합니다.
또한 동일 상권·동일 용도 상가의 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 평가할 근거도 부족합니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만 시장 시세 대비 할인율은 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,229,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,735,206원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 삼성테스코주식회사 | 180,000,000원 | 135,493,794원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전세금 예상 미배당 | 180,000,000원 | 44,506,206원 |
예상배당은 집행비용 2,735,206원을 우선 공제하고 전세권에 135,493,794원을 배당하는 단순 계산입니다. 미배당 44,506,206원은 채권 부족분이지, 그 자체로 확정된 매수인 인수액은 아닙니다. 당해세·배당요구·전세권 소멸 여부·공동전세권 배분에 따라 실제 배당과 인수 관계는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 증가
| 구분 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 138,229,000원 | 135,493,794원 | 44,506,206원 |
| 4회 유찰 시 | 96,760,300원 | 94,618,615원 | 85,381,385원 |
| 5회 유찰 시 | 67,732,210원 | 66,113,030원 | 113,886,970원 |
현재 시나리오에서는 전세금 180,000,000원 가운데 135,493,794원이 배당되고 44,506,206원이 부족합니다. 한 차례 더 유찰되면 미배당은 85,381,385원, 추가 유찰 시에는 113,886,970원으로 증가하는 계산입니다.
⑤ 물건 자체의 위험 — 위반건축물과 대지권
이러한 사항은 단순한 외관이나 내부 수리 문제와 다릅니다. 건축물의 적법한 사용 가능성과 구분소유권·대지권의 정확성은 향후 매매, 임대, 금융조달과도 관계되므로 실질적인 환금성 위험으로 평가해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 대구월성초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 1층 판매시설입니다. 외벽은 타일·석재 등으로 마감되어 있고 공동 급배수·위생설비, 소방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측으로 왕복 9차선 도로 등이 형성되어 있으며, 토지는 인접 도로와 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 도시지역 등으로 기재되어 있고 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업용입니다.
- 점유. 현황은 공실로 기재되어 있습니다. 다만 공실이라는 사실과 등기된 전세권이 소멸한다는 것은 별개의 문제입니다.
- 환금성. 주변의 아파트단지와 상업시설은 입지상 참고 요소이지만, 위반건축물과 대지권비율 차이, 공동전세권, 매각 범위 문제 때문에 일반적인 상가와 동일한 매도·임대 조건을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 전세권 소멸 여부. 을구 3번 전세권의 등기상 존속 여부, 신청채권자와 전세권자의 관계, 경매신청 원인 및 법원의 매각조건을 확인해야 합니다. 특히 전세권자가 신청한 경매인지와 그 법률효과가 핵심입니다.
- 공동전세권 범위. 120호·121호를 대상으로 하는 전세금 180,000,000원의 공동전세권이므로 매각 대상 전체와 배당·정산·말소 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수금 구별. 현재 예상 미배당 44,506,206원이 자동으로 인수금이 되는 것은 아닙니다. 확정된 인수 조건 없이 실질취득 비용을 계산하지 마세요.
- 위반건축물. 건축물대장상 무단용도 변경 사항의 구체적 내용, 현재 시정 여부와 원상복구 부담을 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 대지권과 매각 범위. 등기부·토지대장 대지권비율 차이와 일괄매각 대상에 포함된 호실 및 권리 범위를 대조해야 합니다.
- 실제 사용 가능성. 공실 상태라도 전세권 존속, 위반건축물 문제, 내부 경계가 없는 일괄 이용상태에 따라 인도·사용·임대 계획이 달라질 수 있습니다.
- 시장가격 확인. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 정상 상가와 법적·물리적 하자가 있는 상가의 가치를 구분해 평가해야 합니다.
- 최신 서류 확인. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지대장을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 무거운 선순위 권리”
이 물건은 감정가 403,000,000원에서 최저가 138,229,000원으로 크게 낮아진 판매시설입니다. 그러나 유찰 횟수와 할인율보다 중요한 것은 180,000,000원의 공동전세권입니다.
신청채권자와 전세권자의 관계는 경매의 권리구조를 판단하는 핵심이며, 전세권의 소멸 여부가 확정되지 않은 상태에서 매수인의 인수 부담을 0원이라고 단정하거나 예상 미배당금만큼이라고 확정할 수 없습니다. 또한 위반건축물 기재와 대지권비율 차이는 가격 외의 별도 부담입니다.
결론은 권리·물건 확인 전 입찰 보류입니다. 전세권의 배당 및 말소 관계, 공동전세의 대상과 매각 범위, 건축물의 적법성까지 확인한 후에야 실질취득 비용과 가격의 적정성을 평가할 수 있습니다. 지금 단계에서 이 사건은 낮은 최저가보다 해결되지 않은 권리관계의 무게가 큰 물건입니다.
