대구지방법원 2025타경3729. 대구 달서구 월성동 월성청구코아 상가동 1층 120호입니다. 감정평가상 이용상태는 판매시설이고 현재 공실로 확인됩니다. 감정가 403,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저매각가는 197,470,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격보다 2007년 설정 전세권 180,000,000원의 매각 후 처리입니다.
등기상 전세권자는 삼성테스코주식회사로 시작해 2011년 홈플러스주식회사로 명칭이 변경됐고, 현재 경매 신청채권자는 회생회사 홈플러스 주식회사입니다. 청구액 역시 180,000,000원으로 전세금과 같습니다. 현재 배당표는 이 전세권에 180,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 반면 등기 권리관계에는 해당 전세권이 존속 상태로 기재돼 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서에서 전세권 소멸·인수 여부를 최종 대조하는 것이 첫 번째 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3729 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 89-2 월성청구코아 상가동 1층120호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설 · 공실 |
| 소유자 | 정영길 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 403,000,000원 / 197,470,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회생회사 홈플러스 주식회사 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 등기 발급일 | 2026.08.16 |
① 권리 흐름 — 2007년 전세권이 핵심
1997년과 2004년에 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당은 2007.07.26 모두 해지·말소됐습니다. 이후 이재춘·박희남 근저당도 각각 2012년과 2018년에 말소됐고, 대구광역시달서구 압류 역시 말소됐습니다. 현재 판단의 중심은 2007.07.24 설정 전세권 180,000,000원과 2025.11.24 임의경매개시결정입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 197,470,000원으로 감정가 403,000,000원의 49%입니다. 이미 두 차례 유찰됐다는 점은 분명한 가격 조정입니다. 하지만 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 직접 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 전세권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 197,470,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 138,229,000원 | 34% | 44,506,206원 |
| 4회 유찰 시 | 96,760,300원 | 24% | 85,381,385원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외하고도 전세권 180,000,000원을 전액 배당할 수 있습니다. 그러나 한 차례 더 유찰돼 138,229,000원이 되면 전세권 관련 미배당액이 44,506,206원, 네 차례 유찰 시 96,760,300원에서는 85,381,385원까지 커집니다. 따라서 추가 유찰이 단순한 호재라고 보기 전에 전세권의 매각 후 존속 여부가 반드시 확정돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,564,580원 |
| 2. 전세권 · 삼성테스코주식회사 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,905,420원 |
현재 최저가 197,470,000원 가정에서는 전세권 180,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 13,905,420원이 남으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구월성초등학교 남서측 인근으로, 주위는 대규모 아파트단지와 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 남동측으로 왕복 9차선 도로가 형성돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설이며 현재 공실입니다. 공동 급배수·위생설비, 소방설비 및 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,812.2㎡, 상업용 이용, 평지의 사다리형이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 2,216,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광로3류와 접하고 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에 2016.09.26 무단용도변경 시정 통지에 따른 위반건축물 기재가 있습니다.
- 대지권. 감정서에는 등기부상 대지권비율과 토지대장 대지권 등록부상 비율의 차이가 기재돼 있습니다.
- 일괄 상태. 감정평가상 1층 120호와 121호는 별도 경계 구분 없이 일괄 상태로 확인되며, 매각물건명세서 비고에도 일괄매각으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 2007.07.24 설정 전세권 180,000,000원의 매각 후 소멸·존속 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인합니다.
- 신청채권자 관계. 전세권자의 명칭변경 내역과 현재 신청채권자 회생회사 홈플러스 주식회사의 권리행사 관계를 확인합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 138,229,000원에서는 미배당 44,506,206원, 96,760,300원에서는 미배당 85,381,385원이 발생하는 구조를 권리 판단과 함께 봅니다.
- 위반건축물 확인. 무단용도변경 시정 통지 내용, 현재 시정 여부와 행정상 부담을 관할기관 자료로 확인합니다.
- 대지권비율 확인. 등기부와 토지대장 대지권 등록부의 비율 차이가 실제 권리범위와 가치에 미치는 영향을 확인합니다.
- 일괄매각·경계 확인. 120호와 121호의 현장 경계 및 일괄 상태를 매각대상 목록·감정서와 대조합니다.
- 공실 상태 확인. 현장 점유관계가 매각기일까지 유지되는지 재확인합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 판매시설의 실제 거래·임대수익과 비교해 응찰가를 정합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 권리 확정이 먼저”
이 물건은 감정가 403,000,000원에서 두 차례 유찰돼 197,470,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 배당 계산만 놓고 보면 전세권 180,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 2007년 설정된 전세권의 존속 표기, 위반건축물 기재, 대지권비율 차이, 일괄매각 상태가 동시에 존재합니다.
특히 추가 유찰 시 매각가가 138,229,000원과 96,760,300원으로 내려가면 전세권 미배당액이 각각 44,506,206원과 85,381,385원으로 커집니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가의 절반이니 싸다”가 아니라 “전세권이 어떻게 소멸하고 무엇이 매수인에게 남는지를 먼저 확정하는 것”입니다. 권리 확인이 끝난 뒤에야 가격을 논할 수 있는 물건입니다.
