대구지방법원 2025타경3774. 대구 달서구 장기동 ‘장기파랑새마을’ 502동 20층 2003호 아파트입니다. 감정가는 401,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 196,490,000원입니다. 말소기준권리는 2022.08.10. 설정된 대구대서신용협동조합의 채권최고액 420,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 카드사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 회차는 감정가의 49%까지 내려와 있습니다. 같은 단지·동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 340,500,000원, 가장 최근 2026.08 거래는 340,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 57.7%여서 가격 간격은 분명합니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -7.4%인 만큼, 전체 거래 평균 356,458,333원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3774 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 장기동 814-1 장기파랑새마을 502동 20층 2003호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 134.9834㎡ · 철근콘크리트조 20층 중 20층 |
| 소유자 | 임성희 (2017.04.18. 거래가 365,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 196,490,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 356,189,158원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.08.10. 대구대서신용협동조합의 근저당권 420,000,000원입니다. 2023.05.09. 추가 근저당권 120,000,000원, 2025.11.20. 삼성카드 가압류 39,083,073원, 2025.12.12. 신한카드 가압류 33,408,267원은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2026.03.11.에는 7번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 거래’를 우선
장기파랑새마을은 1,216세대, 사용승인일은 2000.07.28입니다. 대상 면적과 일치하는 134.98㎡ 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 356,458,333원이지만, 최근 시장을 판단할 때는 최근 12개월 평균 340,500,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선해서 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.98㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 134.98㎡ | 10 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 134.98㎡ | 15 | 372,500,000원 |
| 2026.03 | 134.98㎡ | 17 | 345,000,000원 |
| 2025.12 | 134.98㎡ | 9 | 330,000,000원 |
| 2025.02 | 134.98㎡ | 13 | 355,000,000원 |
| 2025.02 | 134.98㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2024.09 | 134.98㎡ | 19 | 370,000,000원 |
| 2024.08 | 134.98㎡ | 7 | 385,000,000원 |
| 2024.07 | 134.98㎡ | 7 | 385,000,000원 |
| 2024.05 | 134.98㎡ | 12 | 365,000,000원 |
| 2024.02 | 134.98㎡ | 9 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.98㎡ | 5건 | 340,500,000원 |
현재 최저가 196,490,000원은 최근 12개월 평균의 57.7%이고, 최신 거래 340,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 실거래 대비 가격 간격이 있습니다. 다만 최근 12개월 평균이 이전 거래보다 7.4% 낮은 하락 추세인 만큼, 감정가 401,000,000원이나 전체 평균 356,458,333원을 시세 상단으로 그대로 받아들이는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 196,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,550,860원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 대구대서신용협동조합 | 420,000,000원 | 192,939,140원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 대구대서신용협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 39,083,073원 | 0원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 33,408,267원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 612,491,340원, 예상 배당액은 192,939,140원, 미배당은 419,552,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 196,490,000원 | 192,939,140원 | 419,552,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 137,543,000원 | 134,817,398원 | 477,673,942원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 96,280,100원 | 94,147,058원 | 518,344,282원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 변수는 채권 미회수액이 아니라 실제 낙찰가와 현장 점유관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장기초등학교 북서측 인근으로, 대단위 아파트단지·근린생활시설·학교·소규모공원 등이 형성된 지역이며 주위환경은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성 등 전반적인 교통상황은 대체로 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 20층 건물의 20층 2003호이며, 위생·급배수·승강기·소방·지역난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 동측 왕복4차선, 남측 왕복4~5차선, 북측 왕복2차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구기타이며 공시지가는 2,084,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 1,216세대 단지이고 동일 면적 거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 시장 추세가 -7.4%인 점은 재매각 가격 판단에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 356,458,333원보다 최근 12개월 평균 340,500,000원과 최신 거래 340,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -7.4%이므로 단순히 감정가 401,000,000원 대비 할인율만 보고 응찰가를 올리는 것은 피해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계 미상·거주인 폐문부재 상태이므로 실제 점유자, 전입관계, 임대차 존재 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2022.08.10. 말소기준 근저당권과 2026.03.11. 근저당권 이전 내용을 포함해 최신 등기부를 확인하세요.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 배당요구종기 이후 확정 자료를 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격과 점유 확인’이 승부처
이 사건은 등기상으로는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후의 근저당권·가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 196,490,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 340,500,000원의 57.7% 수준입니다.
다만 시장은 최근 -7.4% 하락 추세이고, 현황상 임대관계가 확인되지 않은 채 거주인 폐문부재로 평가가 진행됐습니다. 따라서 이 물건을 단순히 “권리 깨끗하고 49%까지 내려온 아파트”로만 보면 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 가격은 최근 시세 대비 낮음, 그러나 실제 점유관계는 반드시 확인. 이 세 문장이 현재 회차 판단의 핵심입니다.
