대구지방법원 2025타경9273. 북구 검단동 민들레아파트 102동 15층 1509호입니다. 감정가 107,000,000원에서 한 번 유찰돼 현재 최저매각가는 74,900,000원, 감정가의 70%입니다. 핵심 등기는 2019.11.20. 설정된 국민은행 근저당 83,600,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 해당 근저당은 2025.04.18. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.10.17. 임의경매를 개시했습니다.
그 뒤 2025.11.10. 우리카드 가압류 20,477,979원이 붙었지만 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 추정에서는 매각대금 74,900,000원 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당에 사용되고, 우리카드와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 미배당액이 발생하더라도 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9273 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 검단동 1128-3 민들레아파트 102동 15층1509호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 중 제15층 제1509호 |
| 시장 비교면적 | 59.94㎡ |
| 소유자 | 이성진 · 2025.01.21. 상속 · 2025.09.26. 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 74,900,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 73,934,497원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 근저당
말소기준은 2019.11.20. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 83,600,000원, 채무자는 이순도입니다. 이 근저당은 2025.04.18. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이후 한국주택금융공사가 경매를 개시했습니다. 2025.11.10. 우리카드 가압류 역시 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래구간 아래
민들레아파트 동일 면적 59.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 93,708,333원, 최저 거래는 80,000,000원, 최고 거래는 110,000,000원이며 최신 거래도 2026.03. 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 1 | 95,500,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 15 | 86,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 93,708,333원 |
현재 최저가 74,900,000원은 최근 12개월 평균 93,708,333원의 79.9%입니다. 최근 12건 중 가장 낮은 실거래 80,000,000원보다도 현재 최저가가 낮고, 최신 거래 110,000,000원과 비교해도 최저가가 아래에 위치합니다. 따라서 신건이었던 감정가 107,000,000원과 달리, 한 차례 유찰된 현재 회차에서는 가격 측면의 여유가 생긴 상태로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,748,200원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 83,600,000원 | 73,151,800원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,477,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 104,077,979원 중 예상 배당액은 73,151,800원, 미배당액은 30,926,179원입니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 74,900,000원 | 73,151,800원 | 30,926,179원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 52,430,000원 | 51,086,260원 | 52,991,719원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 36,701,000원 | 35,640,382원 | 68,437,597원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 3회 유찰 시까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 배당 부족액 자체를 낙찰자의 추가 취득비용으로 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 검단동 행정복지센터 북측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·중소규모 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 단지. 민들레아파트는 683세대이며 준공일은 1991.12.30.입니다.
- 거래. 동일 면적 59.94㎡에서 최근 12개월 실거래 12건이 확인되며 거래금액은 80,000,000원부터 110,000,000원까지입니다.
- 설비. 위생·급내수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 왕복2차선, 남측으로 폭 약 5~6미터 내외 도로와 접하며 단지 동측은 주차장 이용 부분을 포함해 폭 약 20~25미터 내외입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지. 공시지가는 1,324,000원/㎡이며 토지대장 면적은 17,729㎡입니다.
⑥ 공부·토지 확인 포인트
감정평가 요항표의 공부와의 차이에도 등기사항전부증명서상 소유대지권 산정 면적 17,853㎡와 토지대장상 면적 17,729㎡의 차이가 적시돼 있습니다. 권리 인수와 별개의 공부 확인사항이므로 입찰 전 대지권 표시와 토지 분할 내용을 원본과 대조할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 위치. 최저가 74,900,000원은 최근12개월 평균 93,708,333원의 79.9%이고, 최근 실거래 최저 80,000,000원보다 낮습니다.
- 최신 거래 대조. 최신 동일면적 거래는 2026.03. 110,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 실제 내부 상태·층 차이를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임차관계를 확인하세요.
- 근저당 이전 확인. 2019.11.20. 국민은행 근저당이 2025.04.18. 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 경매를 개시한 흐름을 원본 등기에서 재확인하세요.
- 토지 분할 확인. 2025.10.24. 토지 분할 내용과 대지권 산정 면적·토지대장 면적 차이를 매각물건명세서와 등기 원본에서 대조하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당 추정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 남았다”
이 사건의 말소기준은 2019년 국민은행 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 우리카드 가압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 107,000,000원에서 1회 유찰돼 74,900,000원으로 내려오면서, 최근12개월 평균 93,708,333원의 79.9% 수준이 됐습니다. 최근 실거래 최저 80,000,000원보다도 낮아 현재 회차의 가격 위치는 분명 유리해졌습니다.
다만 감정평가 요항표의 임대관계가 미상이고, 매각부동산의 토지 분할 및 대지권 산정 면적과 토지대장 면적의 차이가 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “가격 메리트는 확인되지만 점유·공부 대조를 마친 뒤 입찰해야 하는 유형”으로 정리하는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
