대구지방법원 2025타경9273. 대구 북구 검단동 민들레아파트 102동 15층 1509호, 전용 59.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이성진으로, 2025.01.21 상속을 원인으로 2025.09.26 소유권이전 등기가 마쳐졌습니다. 권리분석의 기준은 2019.11.20 설정된 주식회사국민은행 근저당권 83,600,000원이며, 이 근저당권은 2025.04.18 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 경매개시결정과 우리카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않고 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득비용은 인수액을 더할 필요 없이 최저매각가 52,430,000원과 같습니다. 이 금액은 동일면적 최근 12개월 실거래 평균 93,708,333원의 56.0%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건은 권리 인수보다 물건 상태·대지권 표시·환금성을 더 꼼꼼히 확인할 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9273 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 검단동 1128-3 민들레아파트 102동 15층1509호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.94㎡ · 지하1층 지상15층 중 15층 |
| 소유자 | 이성진 (2025.01.21 상속, 2025.09.26 소유권이전 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 52,430,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 73,934,497원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 인수 없이 말소되는 구조
임차인 없음. 말소기준권리는 2019.11.20 접수된 을구 11번 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025.04.18 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.10.17 임의경매를 신청했습니다. 그 뒤 2025.11.10 설정된 우리카드 가압류 20,477,979원도 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득은 최근 12개월 평균의 56.0%
민들레아파트 전용 59.94㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 93,708,333원, 최신 거래는 2026.03의 110,000,000원입니다. 현재 실질취득 52,430,000원은 최근 12개월 평균의 56.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.94㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2025.12 | 59.94㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2025.11 | 59.94㎡ | 1 | 95,500,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 13 | 102,000,000원 |
| 2025.10 | 59.94㎡ | 14 | 92,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2025.09 | 59.94㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2025.08 | 59.94㎡ | 11 | 85,000,000원 |
| 2025.07 | 59.94㎡ | 15 | 86,000,000원 |
| 평균 | 59.94㎡ | 12건 | 93,708,333원 |
최근 거래 범위는 80,000,000원~110,000,000원이고, 현재 최저가는 52,430,000원입니다. 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 52,430,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 비율은 56.0%입니다. 감정가 107,000,000원은 최신 거래 110,000,000원과도 가까운 수준이지만, 2회 유찰을 거치며 현재 입찰 기준가격이 크게 내려온 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,343,740원 |
| 1. 을구 11번 근저당권 · 국민은행 설정 → 한국주택금융공사 이전 | 83,600,000원 | 51,086,260원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 20,477,979원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 104,077,979원 중 51,086,260원이 배당되고, 미배당액은 52,991,719원으로 추정됩니다. 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 단지. 민들레아파트는 683세대이며 준공일은 1991.12.30입니다. 대상 호수는 전용 59.94㎡, 지상15층 중 15층입니다.
- 입지. 검단동 행정복지센터 북측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택·근린생활시설·중소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 동측·북측으로 왕복2차선 도로, 남측으로 폭 약 5~6미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적은 17,729㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공시지가는 1,324,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조로 위생·급내수·승강기·소화전·화재탐지·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 분할 확인. 2025.10.24 토지 분할 이후 등기·토지대장·매각물건명세서의 대지권 표시가 서로 어떻게 연결되는지 원본을 대조하세요.
- 면적 차이 확인. 소유대지권 산정면적 17,853㎡와 토지대장상 17,729㎡ 차이의 법적·실무적 영향 여부를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않지만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 최종 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 52,430,000원은 최근 12개월 평균의 56.0%입니다. 실거래 범위 80,000,000원~110,000,000원과 물건의 층·상태를 함께 보고 응찰 상한을 정하세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 36,701,000원, 4회 유찰 시 25,690,700원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 경쟁강도와 낙찰 가능성을 함께 판단하세요.
- 규제·소음. 비행안전제2구역(전술)과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 지정이 이용·환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 서류 확인과 가격 дисципline
이 사건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 현재 최저가 52,430,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 93,708,333원의 56.0%이고, 최신 거래 110,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 2회 유찰의 효과가 충분히 반영된 구간입니다.
다만 이 물건은 가격보다 대지권 목적 토지의 분할과 면적 표시 차이를 가볍게 보면 안 됩니다. 2025.10.24 토지 분할 사실과 17,853㎡·17,729㎡의 차이를 등기사항전부증명서·토지대장· 매각물건명세서에서 최종 대조하고, 1991.12.30 준공 단지의 물리적 상태와 군용비행장 소음대책구역 제3종구역이라는 입지 특성까지 확인한 뒤 응찰하는 것이 핵심입니다. 권리는 합격, 가격도 경쟁력 있음. 다만 대지권 확인을 끝내고 들어갈 물건입니다.
