대구지방법원 2025타경9286. 수성구 사월동 ‘시지3차서한이다음’ 103동 3층 305호, 전용 98.17㎡ 아파트입니다. 감정가 500,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 350,000,000원, 감정가의 70%입니다. 등기상 현재 소유자는 황순선이며, 2019.03.19 매매를 원인으로 2019.03.27 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 486,000,000원입니다.
권리분석의 기준점은 2023.08.29 설정된 만평새마을금고 근저당 채권최고액 480,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 아이앤유크레디트대부 근저당, 대구경북양돈축산업협동조합 근저당과 3건의 가압류, 경매개시결정, 국세 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9286 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 사월동 650 시지3차서한이다음 103동 3층 305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 98.17㎡ · 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 황순선 · 2019.03.19 매매 · 거래가액 486,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 500,000,000원 / 350,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 만평새마을금고 / 413,981,580원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 시지3차서한이다음 · 383세대 · 2018.11.14 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 우리은행 근저당 330,000,000원과 소화신용협동조합 근저당 535,600,000원은 이미 말소된 이력입니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.08.29 만평새마을금고 근저당이고, 이후 설정·등기된 담보권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시 만평새마을금고도 전액 배당되지 않지만, 미배당 채권이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남상수 | 2024.11.13 | 미상 | 2025.10.31 | 없음 | 미상 | 0원 |
남상수의 전입신고일은 2024.11.13으로 말소기준일 2023.08.29보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.10.31 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력 없는 임차인이므로 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 그 미회수 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아니며, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 시장은 하락 추세
동일 단지 전용 98.17㎡의 최근 거래 중 최근 12개월 표본은 3건입니다. 평균은 478,333,333원, 최신 거래는 2026.07의 485,000,000원입니다. 현재 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 평균의 73.2%로, 최근 거래 가격과 비교하면 상당한 간격이 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 98.17㎡ | 6 | 485,000,000원 |
| 2026.05 | 98.17㎡ | 8 | 480,000,000원 |
| 2026.01 | 98.17㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2025.05 | 98.17㎡ | 9 | 505,000,000원 |
| 2024.08 | 98.17㎡ | 10 | 487,000,000원 |
| 2024.07 | 98.17㎡ | 11 | 488,000,000원 |
| 2024.06 | 98.17㎡ | 5 | 490,000,000원 |
| 2023.11 | 98.17㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2022.07 | 98.17㎡ | 14 | 560,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 98.17㎡ | 3건 | 478,333,333원 |
전체 9건 평균은 495,000,000원이지만 2022년 560,000,000원 거래가 포함돼 있어, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 특히 최근 12개월 거래 수준은 이전 거래 대비 -5.0%로 낮아졌습니다. 따라서 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실은 분명한 가격 여유지만, 과거 전체 평균만을 근거로 지나치게 높은 응찰가를 정하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,700,000원 |
| 2. 근저당 · 만평새마을금고 | 480,000,000원 | 344,300,000원 |
| 3. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 12,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 50,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 15,847,600원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경산농업협동조합 | 35,400,771원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 713,248,371원 중 예상 배당액은 344,300,000원, 미배당액은 368,948,371원입니다. 집행비용은 5,700,000원으로 계산돼 있으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 350,000,000원 | 344,300,000원 | 368,948,371원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 244,999,999원 | 240,769,999원 | 472,478,372원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 171,499,999원 | 168,298,999원 | 544,949,372원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 전가되는 유형이 아니라, 매수인의 실질취득액도 각 회차 매각가와 동일한 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 3층 305호입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 사월동 사월교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 단지 북서·북동측으로 폭 약 20m, 남서·남동측으로 폭 약 10m 전후의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류·중로1류·중로2류에 접하고, 가축사육제한구역 및 도시관리계획 입안중 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 18,280.9㎡, 공시지가 2,710,000원/㎡, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 현장 조사 당시 폐문부재로 내부마감은 동류형 아파트의 일반적인 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 환금성. 동일 전용면적 거래가 2026.01·2026.05·2026.07에도 확인돼 최근 거래 자체는 이어지고 있으나 최근 가격대는 과거보다 5.0% 낮아진 흐름입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 남상수의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제·배당순위를 최신 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 기준권리는 2023.08.29 만평새마을금고 근저당 480,000,000원입니다. 이후 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부에서 재대조해야 합니다.
- 시세 기준은 최근 거래. 전체 평균 495,000,000원보다 최근 12개월 평균 478,333,333원과 최신 거래 485,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 대비 -5.0%이므로 현재 350,000,000원의 할인 폭만 보고 과도하게 경쟁하지 않도록 낙찰가 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현황조사상 임차인 남상수가 확인되므로 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세는 실제 매수비용 및 배당에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 낙찰가
이 사건은 말소기준 이후 담보권·가압류·압류가 소멸하고, 확인된 임차인도 기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없는 구조입니다. 현재 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격 측면에서는 1회 유찰로 최저가가 350,000,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 478,333,333원의 73.2% 수준입니다. 최신 거래 485,000,000원과도 간격이 큽니다. 다만 최근 거래 흐름 자체는 과거보다 5.0% 낮아진 하락 추세이므로 과거 전체 평균을 기준으로 가격을 높여 잡아서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮고 현재 최저가에는 가격 여유가 있지만, 임차보증금·확정일자 확인과 최근 하락 추세를 반영한 낙찰가 통제가 핵심인 물건입니다.
