대구지방법원 2025타경9291. 경산시 정평동 경산한서고층아파트 101동 16층 1610호 아파트입니다. 감정가는 150,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 105,000,000원입니다. 등기부상 현재 소유자는 김가진이며, 한국주택금융공사가 2016.05.17 설정한 채권최고액 504,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가보다 45,000,000원 낮아진 상태입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 133,214,285원이고 최신 거래는 2026.07의 128,000,000원입니다. 현재 최저가는 각각보다 낮지만, 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 추세가 -10.7%라는 점이 중요합니다. 전체 실거래 평균 139,875,000원만 보고 가격 매력을 과대평가하기보다 최신 거래와 하락 추세를 우선해서 보는 편이 데이터에 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9291 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 정평동 255-39 경산한서고층아파트 101동 16층1610호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 24층 건물 중 16층 1610호 |
| 소유자 | 김가진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 105,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 190,486,903원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 임차인 | 없음 |
① 권리 흐름 — 2016년 한국주택금융공사가 기준
등기부에는 2013.08.06 대구은행 근저당권 36,000,000원과 2015.08.19 대구은행 근저당권 33,000,000원이 있었지만 두 권리는 2016.06.09 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.05.17 한국주택금융공사 근저당권 504,000,000원입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하며 2025.09.18 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정도 함께 소멸합니다.
등기부에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 현재 경매는 그 한국주택금융공사가 근저당권에 기해 실행한 임의경매입니다. 임차인은 확인되지 않았고, 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 시장도 하락 중
단지 실거래 자료는 한서신혼하이츠, 228세대, 1993.10.30 준공 기준입니다. 최근 12개월 실거래 7건의 평균은 133,214,285원, 최신 거래는 2026.07 128,000,000원입니다. 현재 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.82㎡ | 11 | 128,000,000원 |
| 2026.06 | 84.82㎡ | 9 | 132,500,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 78.3㎡ | 18 | 130,000,000원 |
| 2025.09 | 78.3㎡ | 23 | 134,000,000원 |
| 2025.09 | 78.3㎡ | 17 | 125,000,000원 |
| 2025.08 | 84.82㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 78.3㎡ / 84.82㎡ | 7건 | 133,214,285원 |
전체 12건 평균은 139,875,000원이지만, 가격 판단에는 최근 자료가 더 중요합니다. 특히 최근 12개월과 그 이전 거래를 비교한 변화율이 -10.7%로 하락 방향입니다. 최신 거래도 128,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮습니다. 따라서 현재 최저가가 시세 아래라는 사실과 별개로, 시장가격 자체가 내려오고 있다는 점을 입찰가에 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,270,000원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 504,000,000원 | 102,730,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 105,000,000원 가정 시 한국주택금융공사 배당은 102,730,000원, 미배당은 401,270,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 401,270,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 73,500,000원 | 71,777,000원 | 432,223,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 51,450,000원 | 50,123,900원 | 453,876,100원 |
회차가 내려갈수록 한국주택금융공사의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 권리상 인수부담이 낙찰가 하락과 함께 커지는 대항력 임차인형 물건이 아니라는 점이 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 정평동, 대구도시철도2호선 정평역 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 단독·다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 일반 차량 출입이 가능하고 대구도시철도 2호선 및 시내버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 24층 건물 중 16층 1610호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,332,000원/㎡. 토지면적은 4,805㎡이고 아파트 건부지로 이용중입니다.
- 도로. 북동측 약 12~15미터, 북서측 약 6미터, 남서측 약 8~10미터, 남동측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 228세대, 1993.10.30 준공 단지로 최근 실거래는 이어지고 있으나 최근 거래 추세는 -10.7%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 기준 확인. 말소기준은 2016.05.17 한국주택금융공사 근저당권입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서에서 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래 우선. 전체 평균 139,875,000원보다 최근 12개월 평균 133,214,285원과 최신 거래 128,000,000원을 우선해서 응찰가를 판단하는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -10.7%이므로 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 향후 가격 안전성이 보장되는 것은 아닙니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 금지사항등기 대조. 한국주택금융공사의 동의 없는 제한행위를 금지하는 등기가 있으므로 매각물건명세서와 최신 등기부에서 매각 후 처리 관계를 원문 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·배당·감정·실거래 자료를 기준으로 한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 하락장 속 응찰가
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.05.17 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 현재 예상배당 기준 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 채권최고액 504,000,000원이 매각대금을 크게 초과하지만 미배당 채권까지 낙찰자가 승계하는 것은 아닙니다.
가격은 감정가 150,000,000원에서 1회 유찰돼 105,000,000원으로 내려왔고, 최근 12개월 평균 133,214,285원의 78.8%, 최신 실거래 128,000,000원보다도 낮습니다. 다만 시장 자체가 -10.7% 하락 추세라는 점 때문에 단순히 “감정가보다 30% 싸다”는 이유만으로 접근하기보다 최신 실거래를 기준으로 추가 안전마진을 판단해야 합니다. 권리는 양호하고 가격차도 있지만, 하락 추세를 무시하지 않는 응찰가가 핵심입니다.
