대구지방법원 2025타경31413. 달성군 다사읍 매곡리 강창그린빌 101동 10층 902호 아파트입니다. 현재 소유자는 안태종이며 2021년 11월 25일 소유권을 이전받았습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 김건우의 선순위 주택임차권입니다. 김건우는 2021년 6월 26일 임대차계약을 체결하고 2021년 6월 29일 확정일자를 받았으며, 2021년 11월 26일 점유를 시작해 2021년 12월 1일 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2023년 12월 1일 임차보증금 135,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2025년 6월 16일 강제경매개시결정입니다. 김건우의 전입과 임차권은 이보다 훨씬 앞서므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시돼 있습니다. 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 낙찰자가 부담할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31413 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 716-3 강창그린빌 101동 10층902호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 경량철골조지붕 22층 건물 내 10층 902호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 안태종 (2021.11.25 소유권이전 · 거래가액 137,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김건우 / 158,540,517원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
등기부의 과거 근저당권들은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025년 6월 16일 강제경매개시결정이고, 김건우의 임차권은 그보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖고 있습니다. 매각물건명세서도 을구 7번 임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건우 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.01 | 2021.06.29 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 |
김건우는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 그러나 우선변제를 받는다고 해서 현재 회차에서 보증금이 전액 회수되는 것은 아닙니다. 예상배당은 82,088,000원으로, 나머지 52,912,000원은 대항력에 따라 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 8,400만원이 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 포함돼 있지 않으므로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 권리구조만으로 분명한 것은, 현재 최저매각가 84,000,000원이 실제 자금부담의 전부가 아니라는 점입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 84,000,000원 | 52,912,000원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 58,799,999원 | 77,658,401원 | 보증금 미배당 확대 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 41,159,999원 | 94,980,881원 | 낮은 최저가가 곧 낮은 취득원가가 아님 |
즉 2회·3회 유찰로 최저가가 크게 떨어지더라도 대항력 있는 보증금이 낙찰대금보다 크기 때문에, 줄어든 매각대금만큼 임차인의 미배당 금액이 늘어납니다. 이 구조에서는 “유찰 = 실질취득가 하락” 공식이 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 임차인 김건우 보증금 | 135,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김건우 | 158,540,517원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 84,000,000원에서는 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 임차보증금에 우선 배당되는 시나리오입니다. 보증금 부족분 52,912,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 소재 다사중학교 남동측 인근으로, 부근은 아파트·단독주택·근린생활시설·제조업소 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 본건 북측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 승강기, 도시가스공급설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준주거지역이며 상대보호구역(다사중학교), 배출시설 설치제한지역, 공장설립제한지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 84,000,000원에 미배당 임차보증금 52,912,000원이 더해지는 구조를 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회 유찰 시 인수액 77,658,401원, 3회 유찰 시 94,980,881원으로 커집니다. 최저가만 낮아지는 것을 가격 할인으로 보면 안 됩니다.
- 임대차 실체 확인. 김건우가 임차권자이면서 강제경매 신청채권자로도 등기돼 있으므로 임대차계약과 보증금 지급, 신청채권의 발생원인을 원본에서 대조해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 명시돼 있으므로 외부 응찰자의 낙찰 가능성이 제한되는 구조를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당표 원본 대조. 예상배당과 인수액은 실제 배당요구·세금·집행비용에 따라 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,400만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 가장 큰 함정은 숫자 하나입니다. 표면상 최저가는 84,000,000원이지만, 선순위 대항력 임차보증금이 135,000,000원이고 현재 회차에서 배당되지 않는 52,912,000원이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 따라서 현재 실질취득은 136,912,000원입니다.
더 유찰되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 임차보증금 인수가 커지기 때문에 총 부담은 보증금 135,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 있어 일반 응찰자 입장에서는 외부 낙찰 제한도 함께 부담해야 합니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 가격 메리트를 판단할 수 없는 상황에서, 낮은 최저가만 보고 접근할 이유는 없습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금의 실질 인수와 우선매수권입니다.
