대구지방법원 2025타경31425. 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1271-2의 두원오토메틱스에이동에 대한 경매입니다. 매각은 일괄매각이며 공부상 공장이지만 실제로는 일부 공간이 사무실로 사용되고 있습니다. 토지는 공장용지 11,031.3㎡, 일반공업지역이자 국가산업단지에 속합니다. 소유자는 배유근이며, 2018년 설정된 대구은행 근저당권이 말소기준입니다.
핵심은 감정가가 크게 낮아졌다는 사실보다 그 가격에 실제로 인수할 가치가 있는 공장인지입니다. 현재 최저가는 약 41.46억원이지만, 동일 산업단지의 검증된 비교 실거래가가 없어 시장가격과의 차이를 확정하기 어렵습니다. 게다가 근저당권 여러 건, 세금 관련 압류, 임차인 5명, 과거 회생절차 이력이 함께 나타납니다. 권리의 소멸 여부와 실제 사용·명도 문제를 나누어 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31425 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1271-2 두원오토메틱스에이동 도로명주소: 대구광역시 달성군 구지면 국가산단대로 64길150 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 공장, 현황상 일부 사무실 이용 · 일괄매각 |
| 토지면적 | 11,031.3㎡ · 공장용지 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 국가산업단지 · 지구단위계획구역 |
| 소유자 | 배유근 (단독소유) |
| 감정가 | 8,462,007,760원 |
| 최저매각가 | 4,146,384,000원 (2회 유찰 · 감정가의 약 49%) |
| 경매 청구액 | 6,300,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 에프디에이치2209유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2018.02.14 · 을구 1번 · 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 5,760,000,000원 |
① 권리 흐름 — 대구은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2018.02.14 설정된 대구은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 대구은행 추가 근저당권(540,000,000원), 기술보증기금 근저당권(945,600,000원), 가압류·압류·현재 임의경매개시결정 등은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 대구은행의 을구 2번 근저당권에는 2022.08.22 기술보증기금의 500,000,000원 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전이 기재되어 있습니다. 이는 기존 담보권의 일부 이전으로, 별개의 신규 근저당권 채권최고액으로 다시 더하면 중복 계산이 됩니다. 반면 기술보증기금 명의의 을구 3번 근저당권 945,600,000원은 별도의 설정등기입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 5명
현황조사 등에 나타나는 임차인·점유관계자는 실제 5명입니다. 모두 말소기준인 2018.02.14 이후 전입신고가 기재되어 있으며, 현황자료에서는 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 공장·사무실 임대차에서는 전입신고 일자만이 아니라 사업자등록, 실제 인도·점유, 관련 법률의 적용범위 등도 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 점유 부분 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)경우 | 2층 | 2024.08.29 | 미상 | 500,000원 | 대항력 없음 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 확인 |
| 두원티이지(주) | 미확인 | 2021.12.31 | 100,000,000원 | 800,000원 | 대항력 없음 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 확인 |
| (주)워터젠 | 미확인 | 2018.03.13 | 미상 | 300,000원 | 대항력 없음 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 확인 |
| 세종워터컨설팅(주) | 2층 | 2021.10.01 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 확인 |
| 전대성 | 미확인 | 2022.02.03 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 분류 우선변제 미확인 · 승계 없음 확인 |
표의 대항력 분류는 말소기준일과 확인된 신고일을 기준으로 한 현황상 판단입니다. 우선변제권 행사 여부 및 확정일자는 확인되지 않았으며, 승계 항목은 보증기관 대위신고가 아닌 실제 임차관계라는 의미입니다. 임대차계약과 사업자등록·점유관계를 확인해야 최종 법률판단이 가능합니다.
산정상 인수액 0원은 최종 무위험 보증이 아닙니다. 계약서, 현황조사 원본, 매각물건명세서, 사업자등록 관련 사실, 실제 사용공간 및 퇴거 가능성을 대조해야 합니다. 확인된 사무실 이용이 공장 전체의 점유·명도 문제와 어떻게 연결되는지도 살펴야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 49%라도 시세 할인은 미확인
감정가 8,462,007,760원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 4,146,384,000원입니다. 감정가 기준으로는 약 49% 수준까지 내려왔지만, 이 할인율은 감정가를 기준으로 한 비율이지 실제 시장가격에 대한 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 매각기준 금액 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 감정가의 약 49% |
4,146,384,000원 | 3,404,047,523원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정 감정가의 약 34% |
2,902,468,800원 | 4,635,523,571원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 감정가의 약 24% |
2,031,728,159원 | 5,497,556,806원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 매수인이 부담하는 낙찰대금은 낮아지는 반면 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 낙찰대금 감소와 투자수익 확보는 다릅니다. 공장용 부동산은 시설 상태, 공장의 재사용 가능성, 설비 분리 여부, 실제 점유관계, 산업단지 내 거래 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,146,384,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 43,863,840원 |
| 1. 을구 1번 · 대구은행 근저당 | 5,760,000,000원 | 4,102,520,160원 |
| 2. 을구 2번 · 대구은행 근저당 | 540,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 · 기술보증기금 근저당 | 945,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 · 근로복지공단 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 12번 · 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 195,380,833원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 · 배병석 가압류 | 12,287,680원 | 0원 |
| 7. 갑구 18번 · 하나캐피탈 가압류 | 43,299,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 확인된 청구금액 기준의 단순 추정 배당입니다. 총 채권액 7,506,567,683원, 채권자 예상배당액 4,102,520,160원, 미배당액 3,404,047,523원입니다. 실제 채권원금·이자, 기술보증기금의 일부 대위변제·담보권 이전, 국세·지방세 및 우선변제권에 따른 배당순위 변화는 반영되지 않은 추정입니다. 신청채권자의 예상배당 0원 역시 이 계산상 결과이지 최종 배당결과가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (토지 이용현황 기준)
- 토지 규모. 공장용지 11,031.3㎡로, 대규모 제조·물류 관련 활용 여부를 검토할 수 있는 산업용 부지입니다. 구체적인 활용 가능성은 공장시설 및 관련 허가 확인이 전제됩니다.
- 용도지역. 일반공업지역에 위치하며 국가산업단지 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 산업단지 관리규정 및 입주업종·사용·처분 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 도로 접근. 중로2류(폭 15m~20m)에 접하는 토지이며 도로접면은 중로한면입니다. 실제 대형차량 진출입, 하역 동선 및 내부 야적·주차 활용은 현장 확인이 필요합니다.
- 지형. 평지·가로장방형의 공장용지로 분류됩니다. 이러한 토지 형태만으로 건물의 유지관리 상태나 재활용 가능성을 판단할 수는 없습니다.
- 지가 기준. 공시지가 238,400원/㎡는 과세·행정상 가격 지표입니다. 감정가나 산업용 토지의 실제 매매시세로 직접 대체해서는 안 됩니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역·중점경관관리구역을 포함하며, 공장 증설·용도변경·시설 재배치 시 관련 규정을 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성. 산업단지 내 공장과 토지를 일괄로 매수할 수요층은 시설 활용 목적과 자금 규모에 따라 제한될 수 있습니다. 구체적인 유동성 수준은 유사 자산의 실제 거래사례로 검증해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. (주)경우, 두원티이지(주), (주)워터젠, 세종워터컨설팅(주), 전대성의 계약관계와 보증금·확정일자·사업자등록·점유개시일을 각각 확인해야 합니다.
- 점유 및 명도. 공장 내 실제 사무실 사용공간, 임차인별 점유면적, 설비·동산 소유권, 퇴거 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 산업단지 제한. 국가산업단지의 관리기본계획, 입주 자격, 취득 이후 공장 사용·처분 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 건물·설비 상태. 건축물대장, 감정평가서, 공장설비 및 제시외 시설·동산의 매각 포함 여부, 건축·소방·환경 관련 위험을 점검해야 합니다.
- 과거 권리 변동. 회생절차폐지, 이전 경매 취하, 대구은행 근저당과 기술보증기금 대위변제에 따른 담보권 이전 내용을 최신 등기와 대조해야 합니다.
- 세금·배당. 남대구세무서 및 달성군 압류 관련 세금의 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 배당표의 우선순위는 최종 법원 배당표와 다를 수 있습니다.
- 시세 검증. 일반공업지역·국가산업단지의 유사 공장 실거래 및 매물, 토지와 건물의 개별 가치, 공장시설 재활용 가능성을 토대로 적정 입찰가를 설정해야 합니다.
- 최신 매각조건. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부, 일괄매각 범위, 매각물건명세서 변경사항 및 특별매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 감정가 ≠ 반값 시세”
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 8,462,007,760원의 공장·토지가 2회 유찰되어 최저가 4,146,384,000원으로 내려왔고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 숫자들만으로 안전하거나 저렴한 낙찰이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
권리 면에서는 2018년 대구은행 근저당을 기준으로 후순위 권리들이 소멸하는 구조입니다. 반면 실제 사용상태는 일부 사무실이고, 실제 임차인 5명 가운데 4명의 보증금이 미상입니다. 여기에 과거 회생절차와 경매취하 이력, 국가산업단지의 이용 제한, 대규모 공장 부동산 특유의 매수자 확보 문제가 더해집니다.
결론은 ‘권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 명도는 아직 검증이 필요하다’입니다. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 무리하게 접근하기보다, 유사 공장 시세·실제 점유·시설 상태·임대차 보증금부터 확인하는 것이 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 낙찰 이후 얼마의 비용으로 실제 사용할 수 있는 공장을 확보하느냐에 있습니다.
