대구지방법원 2025타경31425. 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1271-2 두원오토메틱스에이동과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 공부상 용도는 공장이고, 매각물건명세서에는 현황상 일부 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 토지는 11,031.3㎡의 공장용지로 일반공업지역·국가산업단지에 포함되며, 평지·가로장방형·중로 한면 접면 조건입니다.
감정가는 8,462,007,760원, 현재 최저매각가는 4,146,383,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 단순히 유찰률만 보는 것이 아닙니다. 등기상 인수액은 0원이지만 현황조사상 여러 점유자가 확인되므로, 권리 소멸 여부와 실제 인도·점유 상태를 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31425 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1271-2 두원오토메틱스에이동 · 대구광역시 달성군 구지면 국가산단대로 64길150 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공부상 공장, 현황상 일부 사무실 이용 |
| 소유자 | 배유근 |
| 감정가 / 최저가 | 8,462,007,760원 / 4,146,383,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 6,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 | 11,031.3㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 공업나지 · 평지 · 가로장방 · 중로한면 |
| 공시지가 | 238,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2018.02.14. 을구 1번 주식회사대구은행 근저당권이며 채권최고액은 5,760,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사대구은행의 540,000,000원 근저당권, 기술보증기금의 945,600,000원 근저당권과 국·달성군 압류, 근로복지공단·중소벤처기업진흥공단·배병석·하나캐피탈주식회사의 가압류, 현재 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
2019년과 2020년에 설정됐던 주식회사 삼호화성·주식회사 비젼하이테크·주식회사 헬로도어 가압류는 각각 해제되어 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 2023.04.14. 개시됐던 이전 임의경매도 2025.05.02. 취하되어 2025.05.07. 경매개시결정등기가 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.06.18. 접수됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)경우 | 2층 | 2024.08.29 | 보증금 미상 / 500,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 두원티이지(주) | - | 2021.12.31 | 100,000,000원 / 800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| (주)워터젠 | - | 2018.03.13 | 보증금 미상 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 세종워터컨설팅(주) | 2층 | 2021.10.01 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 전대성 | - | 2022.02.03 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
확인되는 실제 임차인은 5명입니다. 전입일이 가장 빠른 (주)워터젠도 2018.03.13.으로 말소기준권리 2018.02.14.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 5명 모두 대항력 없음이며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,146,383,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 43,863,830원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 5,760,000,000원 | 4,102,519,170원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 540,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 기술보증기금 | 945,600,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 195,380,833원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 배병석 | 12,287,680원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 43,299,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 7,506,567,683원, 총 예상배당은 4,102,519,170원, 미배당은 3,404,048,513원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·이용상태 메모
- 토지 규모. 토지면적 11,031.3㎡, 지목은 공장용지이며 토지이용상황은 공업나지입니다.
- 형상·접면. 평지의 가로장방형 토지로 중로한면에 접합니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 국가산업단지·지구단위계획구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 제한구역. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 238,400원/㎡입니다.
- 현황. 일괄매각이며, 공부상 공장이나 현황상 일부 사무실로 이용 중입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 4,146,383,000원 | 4,102,519,170원 | 3,404,048,513원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 2,902,468,100원 | 2,871,043,419원 | 4,635,524,264원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 2,031,727,669원 | 2,009,010,392원 | 5,497,557,291원 | 0원 |
유찰이 추가돼도 제공된 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 증가하는 것은 매수인 승계액이 아니라 후순위 채권자의 미배당액입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가를 따라 인수되는 유형과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 5명 확인. 현황조사상 (주)경우·두원티이지(주)·(주)워터젠·세종워터컨설팅(주)·전대성이 확인됩니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 두원티이지(주)를 제외한 일부 임차인은 보증금이 미상으로 기재돼 있어 계약·점유관계 확인이 필요합니다.
- 대항력과 명도 분리. 5명 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 실제 인도 상태와 사용부분은 별도 확인 대상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 일괄매각되고 공부상 공장·현황상 일부 사무실 이용이므로 현황과 매각대상 일치를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 국가산업단지·일반공업지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·중점경관관리구역 사항을 원문과 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 매각물건명세서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 현장을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이 곧 “단순한 물건”은 아니다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2018.02.14. 주식회사대구은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 주요 권리는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 임차인 5명도 모두 기준권리 이후 전입이어서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 감정가 8,462,007,760원에서 2회 유찰돼 4,146,383,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 확정하기는 어렵습니다. 이 물건은 11,031.3㎡ 토지와 공장 건물의 일괄매각이고, 공부상 공장이면서 현황상 일부 사무실로 이용되며 여러 점유자가 확인됩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 실제 승부처는 점유·현황·가격 검증입니다.
