부산지방법원 2024타경2686. 부산 강서구 신호동 234-8의 현칭 푸른빌과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층으로, 사용승인일은 2016.02.02입니다. 이용상태는 1층 근린생활시설, 2층 주택(다가구-4가구), 3층 주택(다가구-1가구)입니다. 권리의 기준점은 2016.02.04 설정된 부산경남화훼원예농업협동조합의 근저당권 247,000,000원입니다.
같은 날 후순위 근저당 208,000,000원도 설정됐고, 이후 2016.02.25 김소연의 전세권 35,000,000원이 설정됐다가 2018.03.08 말소됐습니다. 2024.06.24에는 소유자 한윤정에 대한 파산선고가 등기됐고, 2024.07.02 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 2024.07.18 김지훈의 주택임차권도 등기됐지만 전입일은 2019.04.17로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경2686 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 신호동 234-8 · 신호산단4로64번길 18-20 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층 주택(다가구-4가구) · 3층 주택(다가구-1가구) |
| 토지 | 대 · 229.9㎡ · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 한윤정 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 872,574,800원 / 427,561,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 357,616,773원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 현칭 푸른빌 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016.02.04
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 그 뒤의 을구 2번 근저당권은 후순위이고, 김소연 전세권은 이미 2018.03.08 말소됐습니다. 2024.07.02 임의경매개시결정과 2024.07.18 김지훈 임차권등기는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 김지훈의 임차보증금은 최초 120,000,000원에서 2024.08.05 130,000,000원으로 경정됐습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 7명
확인되는 실제 임차인·점유자는 7명입니다. 별도로 표시된 을구 5-1은 새로운 임차인이 아니라 을구 5번 김지훈 임차권의 임차보증금을 120,000,000원에서 130,000,000원으로 경정한 등기입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)세종이티에스 | 101호 | 2021.04.05 | 20,000,000원 / 200,000원 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박 수미자 | 미상 | 2020.12.04 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서유진 | 미상 | 2022.01.27 | 미상 | 2024.09.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 옥승민 | 미상 | 2022.05.03 | 미상 | 2024.08.08 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김유준 | 미상 | 2024.01.23 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동섭 | 미상 | 2022.05.06 | 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김지훈 | 부동산 3층 전부 | 2019.04.17 | 130,000,000원 120,000,000원에서 경정 | 2024.07.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가의 49%
감정가는 872,574,800원, 현재 최저매각가는 427,561,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 상태입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 427,561,000원입니다.
다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 실거래가를 바로 대입할 수 있는 단순 주거용이 아닙니다. 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택, 토지가 결합된 물건이므로 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 복합용도 건물과 토지의 개별 가치, 임대현황과 현장상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 427,561,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,675,610원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 부산경남화훼원예농업협동조합 | 208,000,000원 | 173,885,390원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 합계 455,000,000원 가운데 420,885,390원이 배당되고, 34,114,610원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다.
집행비용은 6,675,610원으로 계산돼 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정입니다. 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 427,561,000원 | 420,885,390원 | 34,114,610원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 299,292,700원 | 294,302,602원 | 160,697,398원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 209,504,890원 | 205,771,822원 | 249,228,178원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·이용상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 신호동 소재 신호초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지·다가구주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 3층 건물, 사용승인일 2016.02.02. 외벽은 인조석 붙임 및 스톤코트 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급배수설비, 도시가스 난방설비, 공동현관설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 229.9㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 세로한면(가) 도로조건이며 공시지가는 930,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 경제자유구역·지방산업단지·지원시설구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 이용. 1층 근린생활시설, 2층 다가구주택 4가구, 3층 다가구주택 1가구입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 원본 대조. 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금 미상 점유자들의 배당·최우선변제 관련 내용은 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 김지훈 보증금 경정 확인. 임차권등기 보증금은 120,000,000원에서 130,000,000원으로 경정돼 있으므로 별도 임차인으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 파산선고 등기 확인. 2024.06.24 파산선고 등기의 현재 절차상 영향은 사건기록과 등기부 원본을 함께 확인하세요.
- 복합용도 현장 확인. 1층 근린생활시설과 2·3층 다가구주택으로 구성돼 있고 내부 마감재는 조사하지 못한 것으로 기재돼 있어 실제 상태 확인이 중요합니다.
- 가격은 감정가 할인율만 보지 않기. 2회 유찰·49%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 토지와 건물, 임대현황을 함께 평가해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 후순위, 승부처는 점유와 가격 확인”
이 사건의 말소기준은 2016.02.04 근저당이고, 확인된 실제 임차인 7명의 전입은 모두 그 이후입니다. 김지훈 임차권 역시 보증금이 130,000,000원으로 경정됐지만 전입일이 2019.04.17이므로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 1층 근린생활시설·2층 다가구 4가구·3층 다가구 1가구와 토지를 함께 매각하고, 실제 점유관계도 여러 명으로 나뉘어 있습니다. 감정가 872,574,800원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 427,561,000원까지 내려왔지만, 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 이 물건은 권리 인수보다 임차인별 명도·배당관계, 내부상태, 복합용도 가치 확인이 최종 응찰가를 결정하는 핵심입니다.
