광주지방법원 2025타경51214. 전라남도 목포시 죽교동 487-2의 주택으로 이용 중인 건물입니다. 현재 소유자는 박용찬이며, 2015.10.06. 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 24,000,000원입니다. 등기부에는 근저당이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않고, 2025.07.01. 학교법인 석산학원이 신청한 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 매각으로 소멸하는 등기상 권리만 보면 구조는 단순하지만, 이 물건의 핵심 위험은 등기부보다 토지와 건물의 관계, 그리고 현황 차이에 있습니다.
감정가는 26,475,900원이고 3회 유찰된 현재 최저매각가는 11,861,000원입니다. 현재 회차 표기상 감정가의 45%까지 내려왔습니다. 그러나 비교할 실거래 시세가 없으므로, 최저가가 감정가보다 많이 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 본건 건물만 매각되고 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 낙찰 후 이용·존속 가능성을 직접 확인해야 하는 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽교동 487-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 주택으로 이용중임. |
| 소유자 | 박용찬 (2015.10.06. 소유권이전 · 거래가액 24,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 26,475,900원 / 11,861,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 학교법인 석산학원 / 18,050,104원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 건물 구조 | 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 단층 |
| 공부 / 현황 면적 | 공부 46.28㎡ / 현황 117.15㎡ |
① 권리 흐름 — 등기보다 토지·건물 관계가 중요
등기부상 근저당은 없고, 별도의 압류도 확인되지 않습니다. 2025.07.01. 학교법인 석산학원의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시됐으며 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 현황 분석 — 공부와 실제 건물이 크게 다르다
감정평가상 본건은 주택으로 이용 중이며, 구조는 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 단층입니다. 외벽은 몰탈위페인트·판넬붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창호이며 난방·위생·급배수설비가 되어 있습니다.
| 구분 | 공부상 | 현황 |
|---|---|---|
| 구조·지붕 | 목조 스레트지붕 | 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 |
| 면적 | 46.28㎡ | 117.15㎡ |
| 감정평가 | 등기 현황과 차이 | 현황 기준 감정평가 |
매각물건명세서는 노후건물의 개보수 과정에서 구조가 변경되고 면적이 늘어난 것으로 판단하고, 감정평가액은 현황을 기준으로 했다고 밝히고 있습니다. 따라서 낙찰 후 사용·처분을 생각한다면 등기 면적과 실제 면적의 차이가 건축·행정상 어떤 의미를 갖는지 별도 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 613,498원 |
| 1. 경매개시결정 · 학교법인 석산학원 | 18,050,104원 | 11,247,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 11,861,000원 가정 시 학교법인 석산학원 청구액 18,050,104원 중 11,247,502원이 배당되고 6,802,602원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표·토지 정보 기준)
- 용도지역. 자연녹지지역이며 자연취락지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 455.6㎡, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형입니다.
- 도로. 세로한면(가) 조건이며 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 160,600원/㎡입니다.
- 지역·지구. 가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 현황. 위반건축물 표시는 없지만 공부상 구조·면적과 실제 현황이 다르므로 관련 행정사항을 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권. 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 토지 소유관계와 건물 존속·사용권을 원본 서류에서 확인하세요.
- 건물만 매각. 같은 지상에 소유자가 다른 건물 2동이 있고, 이번 매각 대상은 박용찬 소유의 본건 건물만이라는 점을 확인하세요.
- 현황 면적. 공부 46.28㎡와 현황 117.15㎡의 차이가 크므로 개보수·증축 경위와 행정상 처리 여부를 확인하세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차·보증금 존재 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 45%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 배당. 현재 회차에서는 학교법인 석산학원 청구액 중 6,802,602원이 미배당될 것으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “45%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 표면적으로는 3회 유찰되어 최저가가 11,861,000원, 감정가의 45% 수준까지 내려온 물건입니다. 명시된 매수인 인수액도 0원이라 숫자만 보면 단순해 보입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 가격이 아니라 건물만 매각된다는 점, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점, 공부상 46.28㎡와 현황 117.15㎡가 크게 다르다는 점입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가를 ‘싼 가격’이라고 평가할 근거가 없습니다. 이 물건은 낙찰가를 정하기 전에 먼저 토지사용권·현황 건물의 적법성과 점유관계를 확인해야 하는 유형입니다.
