광주지방법원 2025타경51214. 전라남도 목포시 죽교동 487-2 소재 건물 경매입니다. 등기부상 현 소유자는 박용찬, 2015.10.06. 소유권이전 당시 거래가액은 24,000,000원입니다. 등기부에는 근저당권이나 압류가 잡혀 있지 않고, 2025.07.01. 학교법인 석산학원의 강제경매개시결정이 들어온 구조입니다. 배당표상 현재 최저가 18,533,000원 기준으로 신청채권자에게 17,799,406원이 배당되고, 250,698원 미배당이 남는 것으로 계산됩니다.
겉으로는 단순합니다. 임차인 목록은 비어 있고, 매각물건명세서도 인수권리를 “해당사항없음”으로 적고 있습니다. 하지만 이 물건은 토지와 건물의 관계가 승부처입니다. 명세서에는 “이 사건 건물을 위한 법정지상권 성립여부 불분명”이 명시되어 있고, 같은 지상에 소유자가 다른 건물 2동이 소재하나 채무자 박용찬 소유의 본 건 건물만 매각된다고 되어 있습니다. 따라서 “최저가가 1,853만원이라 싸다”가 아니라, 매각 후 이 건물을 안정적으로 점유·사용할 수 있는지를 먼저 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 죽교동 487-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 · 주택으로 이용중임 |
| 건물 구조 | 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 단층 건물 |
| 공부와 현황 | 공부상 목조 스레트지붕 46.28㎡ · 현황 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 117.15㎡ |
| 소유자 | 박용찬 (2015.10.06. 거래가액 24,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 26,475,900원 / 18,533,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 학교법인 석산학원 / 18,050,104원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만, 토지사용권이 문제
등기부 권리 흐름만 보면 복잡한 담보권·가압류가 없습니다. 2025.07.01. 강제경매개시결정이 기준점이고, 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음입니다. 다만 본건은 건물 등기 중심의 물건이고, 명세서에 법정지상권 성립여부 불분명이 명시되어 있습니다. 이 문구는 “인수권리 0원”과 별개로, 낙찰 후 토지소유자와의 사용관계가 분쟁화될 수 있다는 신호입니다.
② 임차인·인수권리 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
데이터상 tenants 배열은 비어 있어 등재 임차인은 없습니다. 매각물건명세서도 인수권리를 해당사항없음으로 표시합니다. 따라서 현재 자료만으로 계산되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 항목의 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 실제 점유자·전입세대·사업자등록 여부는 입찰 전 현장과 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 18,533,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.0% 추정) | - | 733,594원 |
| 1. 갑구 5번 경매개시결정 · 학교법인 석산학원 | 18,050,104원 | 17,799,406원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 미배당 | - | 250,698원 |
현재 최저가 18,533,000원 기준으로 집행비용 733,594원을 먼저 빼면 신청채권자에게 17,799,406원이 배당되고, 청구금액 18,050,104원 대비 250,698원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 환금성 리스크를 더 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 18,533,000원 | 17,799,406원 | 250,698원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 12,973,100원 | 12,339,584원 | 5,710,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 9,081,170원 | 8,517,709원 | 9,532,395원 | 0원 |
유찰이 진행되어도 현재 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 가격 하락만으로 매력이 커진다고 보기 어렵습니다. 법정지상권 성립여부, 건물만 매각되는 구조, 공부와 현황의 차이가 동시에 걸려 있어 낙찰 후 사용 가능성과 매도 가능성을 따로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용중입니다.
- 구조. 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 단층 건물입니다.
- 설비. 난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 되어 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 목조 스레트지붕, 공부면적 46.28㎡이나 현황은 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 117.15㎡입니다.
- 토지 현황. 자연녹지지역, 지목 대, 토지면적 455.6㎡, 공시지가 160,600원/㎡입니다.
- 토지이용. 가축사육제한구역, 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 소로1류 접함, 중점경관관리구역에 포함 또는 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 원본 확인. 명세서에 성립여부 불분명이 명시되어 있으므로, 토지와 건물의 소유관계·성립요건·토지 사용료 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
- 건물만 매각 구조 확인. 목포시 죽교동 487-2 지상에 소유자가 다른 건물 2동이 있고, 채무자 박용찬 소유의 본 건 건물만 매각된다고 되어 있습니다.
- 공부·현황 불일치 확인. 공부상 46.28㎡와 현황 117.15㎡ 차이가 커서, 실제 매각 대상 범위와 불법·무허가·증축 관련 리스크를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 현장 점유자, 사용자를 확인해야 합니다.
- 환금성 보수적 판단. 자연녹지지역의 노후 주택성 건물이고 법정지상권이 불분명하므로, 일반 주거용 다세대처럼 빠르게 되팔 수 있다고 가정하면 위험합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 대조 후 입찰 여부를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “쓸 수 있는 건물인가”가 먼저다
이 사건은 배당과 등기부만 보면 단순합니다. 등재 임차인은 없고, 명세서상 인수권리도 해당사항없음, 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 결론은 보수적입니다. 명세서에 법정지상권 성립여부 불분명이 적혀 있고, 본건 건물만 매각되며, 공부상 면적과 현황 면적 차이도 큽니다. 따라서 이 물건의 질문은 “1,853만원이면 싼가?”가 아니라 “낙찰 후 이 건물을 안정적으로 사용·처분할 수 있는가?”입니다. 이 확인이 끝나기 전까지는 가격이 낮아 보여도 고위험 물건으로 보는 것이 맞습니다.
