부산지방법원 2024타경4798. 부산 강서구 봉림동 653-6 소재의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 주식회사쵸이엘푸드이고, 2022.07.21. 소유권이전과 같은 날 농협은행주식회사의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 중소기업은행·기술보증기금·케이비국민카드·농협은행·농업협동조합중앙회· 메르세데스벤츠모빌리티코리아의 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 직접 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 주거용 집합건물처럼 권리와 시세만 비교해 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함이 명시돼 있고, 토지 경계가 육안으로 구분되지 않아 측량·감정 등이 필요할 수 있다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4798 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 봉림동 653-6 · 부산광역시 강서구 가락대로1397번길 277 |
| 용도 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사쵸이엘푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,592,000원 / 871,214,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 1,184,144,553원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 토지 | 534㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 핵심은 2022.07.21. 설정된 농협은행주식회사의 근저당권 1,200,000,000원입니다. 이후 설정된 가압류들은 모두 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가의 70%, 그러나 시세 판단은 별도
현재 최저매각가는 871,214,000원으로 감정가 1,244,592,000원의 70%입니다. 1회 유찰을 거쳤고, 다음 시나리오는 609,849,800원, 그 다음은 426,894,860원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건은 실거래 시세를 직접 대조할 수 있는 가격 자료가 없으므로 “감정가의 70%니까 싸다”고 결론 내리면 안 됩니다. 공업용 토지와 건물, 제시외 건물, 기계·기구가 일괄매각되는 복합 물건이므로 실제 응찰가 판단은 토지·건물·기계의 현황과 활용 가능성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 871,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,112,140원 |
| 을구 13번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 860,101,860원 |
| 갑구 6번 가압류 · 중소기업은행 | 53,675,187원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 기술보증기금 | 988,900,600원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,164,466원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,277,143원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 29,498,950원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 29,381,446원 | 0원 |
| 갑구 13번 가압류 · 메르세데스벤츠모빌리티코리아 | 14,209,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권액은 2,337,107,496원, 채권자 예상배당은 860,101,860원, 미배당은 1,477,005,636원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 871,214,000원 | 860,101,860원 | 1,477,005,636원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 609,849,800원 | 601,351,302원 | 1,735,756,194원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 426,894,860원 | 420,225,911원 | 1,916,881,585원 | 0원 |
⑤ 토지·현장 특수성
- 토지. 면적 534㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용입니다. 평지·세로장방이며 도로접면은 중로한면입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·도시지역에 포함되고, 비행안전제6구역(전술)에 포함되며 도로에 접합니다.
- 공시지가. 931,700원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구도 함께 매각됩니다.
- 목록 3 토지. 농지취득자격증명은 불필요하고, 지적도상 맹지이나 목록 1 토지를 통하여 출입 가능합니다.
- 경계 확인. 토지 경계를 육안으로 구분하기 어려워 측량·감정 등이 필요할 것으로 기재돼 있습니다.
- 구조물. 목록 3 토지 지상에 고정되지 않은 쇠파이프조 판자지붕 약 4.8㎡ 구조물이 있으나 이동이 용이해 평가에서 제외됐습니다.
- 기계기구. 목록 4 기계기구는 부산광역시 강서구 봉림동 653-6에 설치된 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2022.07.21. 농협은행주식회사 근저당권 1,200,000,000원이 기준입니다.
- 임차인. 임차인은 없으며 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 토지 경계. 육안 구분이 어렵다고 기재돼 있으므로 실제 점유·경계와 측량 필요성을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함됩니다.
- 목록 3 출입. 지적도상 맹지이지만 목록 1 토지를 통한 출입 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세와 직접 비교하지 않은 상태이므로 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 않습니다.
- 배당 부족. 현재 회차 기준 채권 미배당은 1,477,005,636원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2022.07.21. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인과 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체는 단순하지 않습니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이를 시세보다 싸다고 판단할 직접적인 실거래 근거는 없습니다. 더구나 토지·건물·제시외 건물·기계기구의 일괄매각이고, 일부 토지는 경계 확인을 위해 측량·감정이 필요할 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 정리되지만, 현장과 평가범위를 직접 확인해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
