부산지방법원 2024타경4798. 부산광역시 강서구 봉림동 653-6 소재 물건으로, 용도는 기타 + 토지입니다. 현재 소유자는 주식회사쵸이엘푸드이고, 2022.07.21 소유권을 취득한 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 중소기업은행·기술보증기금·주식회사 케이비국민카드·농협은행·농업협동조합중앙회· 메르세데스벤츠모빌리티코리아의 가압류와 2024.11.18 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건은 일반적인 주거용 단일 부동산과 다릅니다. 매각물건명세서상 일괄매각·제시외 건물 포함·공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함이고, 토지 경계를 육안으로 구분하기 어려워 응찰 전 측량·감정 등이 필요할 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경4798 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 봉림동 653-6 · 부산광역시 강서구 가락대로1397번길 277 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 |
| 소유자 | 주식회사쵸이엘푸드 |
| 감정가 / 최저가 | 1,244,592,000원 / 871,214,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,184,144,553원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 | 534.0㎡ · 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 제1종지구단위계획구역 · 도시지역 · 비행안전제6구역(전술) · 도로 접함 |
| 공시지가 | 931,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2022.07.21 농협은행주식회사 근저당권이며, 이후 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 1,244,592,000원, 현재 최저매각가는 871,214,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태지만, 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 871,214,000원 | 860,101,860원 | 1,477,005,636원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 609,849,800원 | 601,351,302원 | 1,735,756,194원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 426,894,860원 | 420,225,911원 | 1,916,881,585원 |
③ 예상배당표 (매각가 871,214,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,112,140원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 1,200,000,000원 | 860,101,860원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 53,675,187원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 988,900,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,164,466원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 11,277,143원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 29,498,950원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 29,381,446원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 메르세데스벤츠모빌리티코리아 | 14,209,704원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,337,107,496원 중 현재 회차에서 채권자 예상배당은 860,101,860원, 미배당은 1,477,005,636원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 물건 범위·현황 — 이 사건의 핵심
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구도 함께 포함됩니다.
- 토지 경계. 토지 경계를 육안으로 구분할 수 없어 측량·감정 등이 필요할 것으로 명시돼 있습니다.
- 출입. 관련 토지는 지적도상 맹지이나 다른 매각 대상 토지를 통하여 출입 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 제외 구조물. 토지 지상에 고정되지 않은 쇠파이프조 판자지붕 약 4.8㎡ 구조물이 있으나 이동이 용이해 평가에서 제외됐습니다.
- 기계·기구. 기계기구는 부산광역시 강서구 봉림동 653-6에 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 토지 조건. 토지면적 534.0㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·세로장방·중로한면입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.07.21 농협은행주식회사 근저당권 이후 권리가 매각으로 소멸하는지 원본 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구의 실제 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
- 토지 경계 확인. 경계를 육안으로 구분하기 어렵다고 명시돼 있으므로 실제 사용범위와 경계를 측량·감정 자료로 확인하는 것이 중요합니다.
- 기계·기구 현존 여부. 봉림동 653-6에 설치된 것으로 조사된 기계·기구의 상태와 현존 여부를 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 시세 자료가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 크더라도 본 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당채권과 낙찰자 인수채무를 혼동하지 마세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건은 복합
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.07.21 농협은행주식회사 근저당을 기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 기타 + 토지 용도의 일괄매각이고, 제시외 건물과 기계·기구가 포함되며 토지 경계도 별도 확인이 필요합니다.
현재 최저가는 871,214,000원으로 감정가 1,244,592,000원의 70%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리분석보다 현장·감정 범위·토지 경계·기계기구 확인이 입찰 판단을 좌우하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
