대구지방법원 2025타경31918. 경상북도 성주군 선남면 관화리 513-4, 도로명 관화5길 54-87에 있는 주건축물제1동과 토지를 포함한 경매입니다. 토지 정보상 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 면적은 1,487㎡입니다. 현재 최저매각가는 586,332,000원으로 감정가의 49%, 2회 유찰된 상태입니다.
권리관계의 출발점은 2015.03.12 설정된 주식회사대구은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그보다 앞선 2014.03.05 근저당권 480,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 이후의 근저당·가압류·압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 1명이 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31918 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 관화리 513-4 · 경상북도 성주군 선남면 관화5길 54-87 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 토지이용상황 공업용 |
| 소유자 | 이원수 (단독소유) |
| 토지 | 1,487㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,196,598,340원 / 586,332,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 598,788,253원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 3 내지 5 토지 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.03.12 주식회사대구은행 근저당권 180,000,000원입니다. 2019.06.20 설정된 근저당권 80,000,000원, 2021년 이후 가압류, 성주군·국민건강보험공단·국의 압류, 2025.10.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다. 국세·지방세 압류는 당해세에 해당하면 배당에서 선순위로 차감될 수 있으나, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오승혁 | 2023.04.20 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
오승혁의 전입일은 2023.04.20로 말소기준일 2015.03.12보다 늦습니다. 따라서 전입을 근거로 한 대항력은 없고 보증금 3,000,000원은 매수인에게 승계되지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다.
② 가격·현물 판단 — 감정가 49%와 ‘시세 할인’은 같은 말이 아니다
현재 회차 최저매각가는 586,332,000원으로 감정가 1,196,598,340원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않아 이 49%를 곧바로 ‘시세 대비 49%’로 해석할 수는 없습니다. 특히 물건 자체가 주거용 표준상품이 아니라 기타 + 토지의 일괄매각이므로, 가격 판단은 감정가 할인율보다 현물 존재 여부·토지 구성·공업용 활용성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 586,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,263,320원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 4. 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 127,500,000원 |
| 5. 가압류 · 경북신용보증재단 | 92,500,000원 | 92,500,000원 |
| 6. 가압류 · 서달수 | 8,192,030원 | 8,192,030원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 8. 가압류 · 기술보증기금 | 127,500,000원 | 82,876,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액 622,692,030원 중 578,068,680원이 배당되고, 미배당은 44,623,350원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·용도·환금성 메모
- 용도. 기타 + 토지 물건이며, 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 면적·형상. 토지면적 1,487㎡, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역에 포함되고, 성장관리계획구역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역에도 포함됩니다.
- 인접 규제. 농업진흥구역·준보전산지·농림지역에 접하며, 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 247,300원/㎡입니다.
- 환금성. 주거용 표준상품이 아니라 기타 + 토지의 일괄매각이고 일부 토지 지분, 제시외 건물, 소재 불명 기계기구가 함께 얽혀 있어 단순한 가격비교보다 현물검증이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기계기구 현존 여부. 공장기계기구목록상의 기계기구 대부분이 소재 불명으로 기재돼 있으므로 감정 대상과 현존 물건을 현장에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 각 목록별 토지·건물·기계기구의 포함 범위를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 지분매각 토지. 목록 3 내지 5 토지는 지분매각이며 공부상 임야·답, 현황 도로이므로 실제 사용·통행·경계관계를 확인하세요.
- 임차인. 오승혁은 2023.04.20 전입으로 대항력은 없지만, 실제 점유 부분·사용관계·명도 상태는 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당. 성주군·국민건강보험공단·국 압류가 존재하며, 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순위와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 가능한 최근 실거래 시세가 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2015.03.12 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인 오승혁은 2023.04.20 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 등기권리도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 투자판단의 난도는 권리보다 현물에 있습니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가 49%까지 내려왔지만, 기계기구 대부분 소재 불명, 제시외 건물 포함, 일부 토지 지분매각, 공부와 현황이 다른 도로 토지가 함께 존재합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 감정가 할인율만으로는 가격 우위를 검증할 수 없습니다. 결론은 권리승계는 낮은 편, 현물·가격 검증은 높은 난도입니다.
