대구지방법원 2025타경31918. 경상북도 성주군 선남면 관화리 513-4 소재의 기타 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 주건축물제1동이 확인되며, 토지의 지목은 공장용지, 이용상황은 공업용으로 기재돼 있습니다. 소유자는 이원수이며, 신청채권자는 주식회사아이엠뱅크입니다.
수치부터 보면 상당히 눈길을 끕니다. 감정가 약 11.97억 원이 3회 유찰 끝에 약 4.10억 원까지 내려왔기 때문입니다. 다만 이 사건은 일반 주택이나 아파트처럼 감정가와 실거래 평균을 직접 비교해 매력을 판단할 수 있는 구조가 아닙니다. 실제 취득하는 토지·건물·기계의 범위와 상태를 확인해야 비로소 가격의 의미가 드러납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31918 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 관화리 513-4 도로명주소: 경상북도 성주군 선남면 관화5길 54-87 |
| 건물 표시 | 관화리 513-4 주건축물제1동 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 토지이용 |
| 소유자 | 이원수 (단독소유) |
| 감정가 | 1,196,598,340원 |
| 최저매각가 | 410,432,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 약 34.3% |
| 신청채권자 | 주식회사아이엠뱅크 |
| 청구금액 | 598,788,253원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 토지 주요 현황 | 공장용지 · 1,487.0㎡ · 계획관리지역 · 부정형 · 완경사 · 세로한면(가) |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 토지 지분매각 · 기계기구 대부분 소재 불명 |
토지면적 1,487.0㎡는 확인된 공장용지의 토지 현황이며, 일괄매각 대상 전체 토지면적이나 전체 취득 지분면적으로 단정할 수 없습니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 근저당
말소기준은 2015.03.12 설정된 주식회사대구은행의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 같은 은행의 80,000,000원 근저당권, 여러 가압류·압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
주의할 점은 2014년 설정된 채권최고액 480,000,000원의 선행 근저당권입니다. 해당 권리는 등기상 이미 말소된 상태로 기재돼 있어 현재의 말소기준권리로 잡지 않습니다. 다만 과거 공동담보와 공장기계기구 관련 설정·변경 이력이 있으므로, 토지·건물·기계기구의 권리 관계를 원본에서 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입, 보증금 3,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 오승혁 | 2023.04.20 | 3,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 예상 0원 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인은 오승혁 1명입니다. 전입일이 2023.04.20으로 말소기준일인 2015.03.12보다 늦어, 제공된 권리판정상 대항력 없음으로 분류됩니다. 보증금은 3,000,000원이고 월차임은 300,000원입니다.
따라서 해당 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제나 실제 배당 수령 여부는 확정할 수 없습니다. 임차보증금의 배당 여부와 별개로, 실제 점유 부분과 인도·명도 절차는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 34%가 시세의 34%는 아니다
이번 경매에서 가격을 판단할 때 가장 경계해야 하는 부분입니다. 감정가 1,196,598,340원에서 최저가 410,432,000원으로 큰 폭의 하락이 있었지만, 감정평가액이 현재 처분 가능가치와 같다고 볼 수는 없습니다.
| 감정평가액 | 1,196,598,340원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 410,432,000원 |
| 현재 가격 비율 | 감정가 대비 약 34.3% |
| 감정가와 차액 | 786,166,340원 |
| 현재 유찰 횟수 | 3회 |
| 가격 판단의 핵심 | 실물 존치 상태 · 기계기구 목록 · 토지 지분 · 도로 이용관계 · 정상 처분 가능성 |
정상적인 공장 설비와 온전한 소유권의 토지가 함께 거래되는 경우라면 낮아진 최저가가 매력적일 수 있습니다. 하지만 이 물건은 기계기구 대부분의 소재가 불분명하고 일부 토지가 지분매각입니다. 실제로 취득 가능한 자산만을 대상으로 가치 평가를 다시 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 410,432,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,504,320원 |
| 1. 근저당 · 대구은행 (을구 2) | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대구은행 (을구 3) | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 (갑구 3) | 127,500,000원 | 127,500,000원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 92,500,000원 | 16,427,680원 |
| 5. 가압류 · 서달수 등 | 8,192,030원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 근로복지공단 | 7,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 기술보증기금 (갑구 10) | 127,500,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 622,692,030원 | 403,927,680원 |
| 미배당 합계 | — | 218,764,350원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 시뮬레이션의 배당 순서와 금액을 옮긴 추정표입니다. 근저당은 채권최고액 기준으로 계산됐습니다. 실제 배당은 확정채권액·법정우선순위·배당요구·세금·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 일반 가압류채권의 배당순위는 표의 단순 순번과 반드시 일치하지 않습니다.
현재 예상배당은 집행비용 6,504,320원을 제외하고 채권자에게 403,927,680원이 배당되는 계산입니다. 총 채권액 622,692,030원 가운데 218,764,350원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격보다 대상 물건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 410,432,000원 | 218,764,350원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정 | 287,302,400원 | 340,211,864원 | 0원 |
| 5회 유찰 가정 | 201,111,680원 | 425,195,914원 | 0원 |
회차가 진행될수록 표면적인 입찰가격은 낮아집니다. 그러나 기계기구가 대부분 없는 상황이라면 낮아진 가격조차 실제 가치보다 높을 수 있습니다. 따라서 단순히 추가 유찰을 기다리는 전략보다 취득 자산을 먼저 확정하고 그 가치에 맞춰 입찰 상한을 정하는 접근이 필요합니다.
한편 신청채권자 주식회사아이엠뱅크의 청구액은 598,788,253원으로 기재돼 있으나, 시나리오에서는 신청채권자의 배당액이 0원으로 표시됩니다. 대구은행의 과거 근저당권과 신청채권자의 관계 및 실제 배당청구 권원·채권액을 원본으로 확인해야 합니다. 채권자 명칭이나 배당액 차이만으로 채권 승계 또는 배당 순위를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 토지·입지·환금성 메모 (토지이용 현황 기준)
- 토지 용도. 지목은 공장용지이고 이용상황은 공업용입니다. 기본 용도지역은 계획관리지역으로 기재돼 있습니다.
- 토지 규모. 확인된 토지면적은 1,487.0㎡입니다. 다만 별도 토지 목록의 지분매각 대상과 혼동하지 않도록 일괄매각 대상별 면적을 대조해야 합니다.
- 지형·접도. 토지는 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재돼 있습니다. 차량 진출입 가능성과 산업용 차량의 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 용도지역 및 제한. 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 성장관리계획구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역에 저촉되며 농업진흥구역·준보전산지·농림지역과 접합니다.
- 공시지가. 확인된 공시지가는 247,300원/㎡입니다. 이는 개별 토지의 공시 기준으로, 건물과 기계기구를 포함한 경매물건 전체 시세는 아닙니다.
- 도로 관련 토지. 목록 3 내지 5 토지는 공부상 임야 또는 답이지만 현황 도로이며 지분매각입니다. 통행권·관리 관계·공유자 현황을 별도로 살펴야 합니다.
- 환금성. 공업용 토지·건물 및 기계기구가 결합된 특수한 매각 대상으로, 활용하려는 업종과 실제 시설 상태에 따라 매수 적합성이 달라집니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실물 확인. 공장기계기구목록상의 장비 대부분이 소재 불명입니다. 기계별 현장 존치 여부와 실제 취득 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 매각에 포함되므로 위치·면적·구조·이용 상태 및 관련 공부를 대조해야 합니다.
- 토지 지분매각 범위 확인. 목록 3 내지 5의 지분율, 다른 공유자, 도로 이용 실태, 향후 처분 제한 가능성을 확인해야 합니다.
- 감정평가 세부 내역 검증. 토지·건물·기계기구별 감정 구성과 실제 현존 자산을 비교해 취득 가치가 어느 정도인지 산정해야 합니다.
- 공장 운영 가능성 확인. 배출시설설치제한지역 등 해당 토지의 규제 조건을 바탕으로 예정 업종의 허가·승계·운영 가능성을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·명도. 오승혁의 전입 및 임차관계는 확인됐으나 실제 점유 부분과 퇴거 가능성은 현장조사가 필요합니다.
- 체납세금과 관리비. 성주군 및 국세 관련 압류가 있으므로 법정 우선순위와 미납 비용을 검토해야 합니다.
- 채권관계 대조. 대구은행 근저당권과 아이엠뱅크의 경매신청·청구 및 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 입찰가 산정. 감정가 할인율 대신 현존 토지·건물의 사용가치와 처분 가능가치, 정리·명도 비용을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기계기구목록을 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 대비 34%”보다 중요한 것은 실제 남아 있는 자산
이 사건은 표면적인 가격만 보면 매력적입니다. 감정가 약 11.97억 원이 3회 유찰 후 약 4.10억 원까지 내려왔고, 등기상 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 후순위 임차인 1명의 보증금 역시 매수인이 승계하는 구조가 아니어서 예상 인수액은 0원입니다.
그러나 실질적인 투자 판단은 전혀 다른 문제입니다. 기계기구 대부분 소재 불명, 제시외 건물 포함, 일부 토지 지분매각, 공부와 다른 도로 이용상태는 모두 취득 자산의 범위와 가치를 직접 바꾸는 요소입니다. 현재 실거래 시세도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 저평가를 주장할 수 없습니다.
결론은 권리상 예상 인수는 낮지만, 물건 자체의 위험은 높다는 것입니다. 이 경매의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 현장에 실제로 존재하고 법적으로 활용할 수 있는 자산이 무엇인지 확인하는 데 있습니다. 현물·지분·이용관계 검증이 끝나기 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 타당합니다.
