대구지방법원 2025타경31935. 대구 달성군 구지면 화산리 326, 국가산단북로 185 소재 물건으로 감정평가상 주건축물제1동은 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다. 토지는 748.0㎡, 지목은 대이고 상업용으로 이용되며, 자연녹지지역·고도지구에 포함됩니다. 감정가는 1,206,674,700원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 591,270,000원입니다.
등기 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022년 8월 8일 논공농업협동조합 근저당 1,020,000,000원이 말소기준이고, 2025년 10월 20일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 말소되는 권리만 놓고 보면 낙찰자가 등기상 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 등기보다 유치권 신고와 건축물 확인이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31935 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 화산리 326 주건축물제1동 · 대구광역시 달성군 구지면 국가산단북로 185 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설(음식점) |
| 토지 | 748.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대세각 |
| 소유자 | 이영희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,206,674,700원 / 591,270,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 논공농업협동조합 / 860,100,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2022.08.08. 설정된 논공농업협동조합 근저당권 1,020,000,000원입니다. 이후 2025.10.20. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신경한의 전입일은 2023.08.01.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당요구는 2025.11.21. 접수됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 유치권 신고는 별개
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신경한 | 전부 | 30,000,000원 | 1,000,000원 | 2023.08.01 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 49%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가 591,270,000원은 감정가 1,206,674,700원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래·중개 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 591,270,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,312,700원 |
| 1. 근저당 · 논공농업협동조합 | 1,020,000,000원 | 582,957,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권자에게 582,957,300원이 배당되고 437,042,700원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물건·건축 리스크
- 제시외 건물. 매각물건명세서 비고에 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
- 건축물 확인. 매각물건명세서에는 대장상 위반건축물등재 표시가 기재돼 있습니다. 한편 감정요항의 공부와의 차이는 “없음”으로 적혀 있어 입찰 전 건축물대장과 현황의 직접 대조가 필요합니다.
- 건물 이용. 주건축물제1동은 경량철골조 기타판넬지붕 단층 건물이며 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·천정매립형 에어컨설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·고도지구(3층 이하), 대로1류 접합, 가축사육제한구역·상대보호구역·농지법 제8조 적용 토지로 기재돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 구지면 화산리 ‘산전교차로’ 서측 근거리에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·농경지·나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 748.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 공시지가. 972,800원/㎡입니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정 낙찰가를 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 62,000,000원. 신고서 원문과 공사계약서·세금계산서·공사 완료시점·점유 상태를 확인해 성립 가능성을 우선 검증하세요.
- 점유관계. 신경한이 전부를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 위반건축물 표시. 건축물대장 원본을 확인해 위반 내용·시정 가능성·이행강제금 관련 사항을 점검하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 위치·면적·실제 이용상태를 감정서와 현장에서 대조하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라도 실거래 시세가 없으므로 주변 근린생활시설·토지 거래를 별도로 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만 현장 리스크는 단순하지 않다”
대구 2025타경31935는 등기만 보면 말소기준이 명확하고 임차인도 대항력이 없어 인수 0원의 구조입니다. 현재 최저가는 591,270,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 시장 실거래 비교자료가 없어 이 가격을 곧바로 저렴하다고 평가할 수 없고, 무엇보다 신경한의 62,000,000원 유치권 신고가 남아 있습니다. 여기에 대장상 위반건축물등재 표시와 제시외 건물 포함까지 겹칩니다. 결론은 등기 권리는 통과, 현장·유치권 검증은 필수입니다.
