대구지방법원 2025타경31950. 대구 달성군 다사읍 서재리 에코폴리스동화아이위시2차 201동 18층 1802호 아파트입니다. 감정가는 212,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 148,400,000원입니다. 권리의 기준점은 2018.12.21 설정된 국민은행 근저당권 179,300,000원입니다. 이후 서울보증보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 윤혜진의 전입신고도 말소기준권리보다 뒤인 2018.12.24라 대항력이 없습니다.
즉 이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 인수 문제가 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이고, 현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 국민은행 근저당에 배당되면서 후순위 채권에 미배당이 발생합니다. 다만 후순위 채권의 미배당은 채무자 측의 문제이지, 별도의 인수 권리가 없는 한 매수인이 그 부족분을 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31950 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재리 1125 에코폴리스동화아이위시2차 201동 18층1802호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 서재로7길 23 |
| 용도 / 층 | 아파트 · 지상25층 201동 중 18층 1802호 |
| 사용승인일 | 2016.10.28 |
| 소유자 | 안동진 (2018.12.21 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 147,003,671원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.12.21 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 179,300,000원이며 채무자는 안동진입니다. 그 뒤 2024.06.27 서울보증보험의 20,557,458원 가압류가 들어왔고, 2025.10.22 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력은 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤혜진 | 2018.12.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤혜진의 전입신고일은 2018.12.24입니다. 말소기준 국민은행 근저당의 설정일 2018.12.21보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 대항력 있는 선순위 임차인으로 보아 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구·우선변제 범위는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 179,300,000원 | 145,522,400원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 20,557,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 148,400,000원을 매각가로 가정한 배당입니다. 총 채권액 199,857,458원 중 145,522,400원이 배당되고, 미배당은 54,335,058원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 확인은 별도
감정가는 212,000,000원이고 현재 최저가는 148,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오 가격은 103,880,000원, 3회 유찰 시에는 72,716,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 동일 단지 실거래 평균·최근 거래·가격 추세 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율과 실거래 대비 할인율은 서로 다른 개념입니다. 입찰가는 반드시 동일 단지·유사 층·유사 면적의 최근 거래와 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 입지. 대구서동초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 남측으로 서재로, 남서측으로 세천로가 통과합니다. 교통시설과의 거리와 대중교통상황은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상25층 201동 중 18층 1802호이며 사용승인일은 2016.10.28입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화·개별난방·도시가스 공급설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 7~8차선 포장도로, 북동측 왕복 4~5차선 포장도로, 북측 아파트 진입도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 대로2류·중로1류·중로2류와 관련된 도시계획사항 및 가축사육제한구역이 기재돼 있습니다.
- 현장 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부현황과 상태는 직접 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 윤혜진의 전입일은 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 시세 대조. 감정가 212,000,000원과 최저가 148,400,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 실거래를 별도로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 내부현황과 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비 가능성을 입찰가에 반영할 필요가 있습니다.
- 관리비 체납 확인. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부를 관리사무소에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 확인이 필요하다
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2018.12.21 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 윤혜진의 전입은 2018.12.24로 후순위여서 대항력이 없습니다. 후순위 서울보증보험 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가 148,400,000원은 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없어 실제 시장가격 대비 얼마나 유리한지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 없지만, 가격 적정성은 현장 시세 확인 후 판단”하는 접근이 맞습니다.
