대구지방법원 2025타경31955. 대구 달서구 이곡동 한샘타운 101동 14층 1403호 아파트입니다. 전용면적은 84.98㎡이고, 단지는 1,026세대, 사용승인일은 1997.11.21.입니다. 현재 소유자는 김상철이며, 2025.01.07. 상속을 원인으로 2025.06.20. 소유권이 이전됐습니다.
권리의 중심은 2015.12.14. 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 240,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 2025년 신한은행 가압류 38,678,247원, 신용보증기금 가압류 557,780,646원, 현대해상화재보험주식회사의 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31955 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1306-1 한샘타운 101동 14층1403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.98㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 19층 중 14층 |
| 소유자 | 김상철 · 2025.01.07. 상속 · 2025.06.20. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 170,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 165,920,287원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.12.14. 을구 13번 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 채무자는 김창렬입니다. 이보다 뒤에 설정된 신한은행·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰가가 최근 거래대 아래
한샘 단지 전용 84.98㎡의 최근 12건 실거래는 2026.03~2026.07 사이 200,000,000원~276,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 236,416,666원이고, 최신 거래는 2026.07. 205,000,000원입니다. 현재 최저매각가 170,800,000원은 최근 12개월 평균의 72.2%로, 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.98㎡ | 11 | 205,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 9 | 276,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 14 | 267,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 15 | 267,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 17 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 18 | 220,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 19 | 210,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 2 | 202,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 14 | 262,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 평균 | 84.98㎡ | 12건 | 236,416,666원 |
특히 같은 전용면적의 14층 거래도 2026.07. 267,000,000원, 2026.03. 262,000,000원이 확인됩니다. 개별 호수의 상태 차이는 별도 확인해야 하지만, 현재 최저가는 제공된 최근 거래 범위의 최저 200,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,191,200원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 240,000,000원 | 167,608,800원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 38,678,247원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 557,780,646원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 836,458,893원, 예상 배당액은 167,608,800원, 미배당액은 668,850,093원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 170,800,000원 | 167,608,800원 | 668,850,093원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 119,559,999원 | 117,086,159원 | 719,372,734원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 83,691,999원 | 81,785,543원 | 754,673,350원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 165,920,287원이 충족되는 계산이지만, 2회 유찰 시 예상 배당 117,086,159원, 3회 유찰 시 81,785,543원으로 신청채권자 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성곡초등학교 서측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지는 북측·서측으로 왕복 7차선, 남측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도. 아파트로 이용 중이며, 위생·급배수·승강장·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,903,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 한샘은 1,026세대이며 사용승인일은 1997.11.21.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.12.14. 현대해상화재보험주식회사 근저당권을 기준으로 등기부 원본을 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 등재 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 170,800,000원은 최근 12개월 평균 236,416,666원의 72.2%이며 최신 거래 205,000,000원보다 낮습니다.
- 동일층 거래 참고. 전용 84.98㎡ 14층은 2026.07. 267,000,000원, 2026.03. 262,000,000원 거래가 확인됩니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자의 미배당이 크더라도 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 아래
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2015.12.14. 현대해상화재보험주식회사 근저당권을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
가격도 현재 자료상 불리하지 않습니다. 감정가 244,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 170,800,000원으로 내려왔고, 이는 동일 전용 84.98㎡ 최근 12개월 평균 236,416,666원의 72.2%입니다. 최신 거래 205,000,000원과 최근 거래 최저 200,000,000원보다도 낮습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼, 최종 판단의 핵심은 실제 점유 확인과 개별 호수 상태 확인입니다.
