대구지방법원 2025타경31965. 달성군 옥포읍 미진이지비아 104동 11층 1103호 아파트입니다. 현 소유자는 정영섭으로, 2019.09.25 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 183,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.01.07 접수된 주식회사페퍼저축은행의 채권최고액 153,600,000원 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 채권최고액 91,200,000원의 근저당권, 2025.05.16 김윤호의 6,000,000원 가압류, 2025.10.24 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가 164,000,000원에서 1회 유찰된 114,800,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 12건의 평균은 171,808,333원이고 최신 거래는 2026.07의 165,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.8%로, 신건 감정가보다 가격 조건이 크게 낮아진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31965 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 2590 미진이지비아 104동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9639㎡ · 지상33층 중 11층 |
| 소유자 | 정영섭 · 2019.09.25 소유권이전 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시결정 채권자 | 에프에스비2506유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 205,320,815원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준 이전에 존재했던 우리은행 근저당권 88,000,000원, 삼성생명보험주식회사 근저당권 144,100,000원, 주식회사대구은행 근저당권 48,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 현재 기준권리가 아닙니다. 따라서 남아 있는 권리 가운데 기준이 되는 것은 을구 5번 주식회사페퍼저축은행 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 66.8%
미진이지비아는 1,278세대, 사용승인일은 2017.03.08입니다. 대상 면적은 59.9639㎡이고, 비교 실거래는 59.96㎡·59.99㎡로 면적이 일치합니다. 최근 12개월 비교표본은 12건이며 평균 거래가는 171,808,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.96㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 33 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 59.96㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 26 | 177,700,000원 |
| 평균 | 59.9639㎡ | 12건 | 171,808,333원 |
최근 실거래 범위는 160,000,000원~185,000,000원이고 최신 거래는 2026.07의 165,000,000원입니다. 감정가는 164,000,000원, 현재 최저가는 114,800,000원입니다. 특히 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 66.8%이므로, 제공된 최근 거래 기준에서는 가격 할인 폭이 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 153,600,000원 | 112,392,800원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 91,200,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 김윤호 | 6,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 250,800,000원 가운데 채권자 예상배당은 112,392,800원, 미배당은 138,407,200원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 114,800,000원 | 112,392,800원 | 138,407,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 80,360,000원 | 78,513,520원 | 172,286,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 56,252,000원 | 54,839,464원 | 195,960,536원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 이 사건에서 회차별 핵심 변화는 인수액이 아니라 입찰가격과 채권자 배당 규모입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상33층 중 11층 1103호입니다.
- 주위환경. 옥포초교 북동측 근거리에 위치하며 주변은 근린생활시설, 단독주택, 중소규모공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 폭 약18미터, 남동측 폭 약12미터, 북서측 폭 약6미터 아스팔트포장 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·토지구획정리사업지구·가축사육제한구역에 포함되며 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 40,766.1㎡, 공시지가 826,200원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 미진이지비아는 1,278세대이며 사용승인일은 2017.03.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 5번 주식회사페퍼저축은행 근저당권의 접수일 2022.01.07과 접수번호 1432를 원본에서 재확인합니다.
- 후순위 소멸 확인. 을구 6번 근저당권, 김윤호 가압류, 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 원본과 대조합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 상태를 확인합니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 171,808,333원, 최신 거래 165,000,000원, 현재 최저가 114,800,000원을 함께 비교합니다.
- 배당 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았다는 점을 확인합니다.
- 매각기일. 2026.08.20 진행 여부와 최저매각가 114,800,000원을 확인합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유 확인과 입찰가
이 사건의 등기 권리구조는 명확합니다. 기존 우리은행·삼성생명보험주식회사·주식회사대구은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2022.01.07 주식회사페퍼저축은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후 권리들은 매각으로 소멸하며 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 1회 유찰로 최저매각가가 114,800,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 171,808,333원의 66.8%입니다. 최신 2026.07 거래 165,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 아래에 있습니다. 따라서 제공된 가격 자료만 놓고 보면 할인 폭이 확보된 회차입니다. 다만 감정평가서상 임대관계 미상이므로, 최종 판단 전에 실제 점유관계를 확인하는 것이 남은 핵심입니다.
