대구지방법원 2025타경31970. 대구 달서구 이곡동 메가스타 4층 413호를 대상으로 하는 임의경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(공실)이며, 현 소유자는 성창열입니다. 2024년 3월 29일 설정된 하빈농업협동조합의 채권최고액 468,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이후 대구신용보증재단과 하나카드의 가압류, 경매개시결정 및 달서구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 권리관계보다 매각대상과 자산의 활용 가능성입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 기재되어 있으며, 매각물건 1, 2 사이에 벽체 구분이 없는 상태라고 명시되어 있습니다. 감정평가서도 413호와 414호를 함께 언급합니다. 따라서 413호만 독립적으로 사용할 수 있다고 전제하거나, 표시된 최저가를 413호 단독의 가격으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31970 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층 413호 (성서로 414) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 10층 중 4층 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 매각물건 1, 2 간 벽체 구분 없는 상태 |
| 소유자 | 성창열 (2024.03.29 소유권이전) |
| 감정가 | 622,000,000원 |
| 최저매각가 | 213,346,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 하빈농업협동조합 / 418,787,984원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유·이용상태 | 근린생활시설(공실) · 임대관계 미상 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 시가지경관지구(중심) |
| 대지 | 지목 대 · 전체 토지면적 2,646.2㎡ · 공시지가 3,843,000원/㎡ |
토지면적은 소재 토지 전체의 면적이며, 해당 호실의 대지권 면적을 의미하지 않습니다. 호실별 대지권과 일괄매각 대상은 원본 명세서로 확인해야 합니다.
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 매각범위는 별도 확인
말소기준권리는 2024.03.29 하빈농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이며, 본 경매의 신청채권자이기도 합니다. 후순위 대구신용보증재단 가압류 20,000,000원, 하나카드 가압류 5,433,068원, 임의경매개시결정과 달서구 압류는 모두 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
② 가격 분석 — 감정가의 34%여도 시세 할인이라고 할 수 없다
최초 감정가 622,000,000원인 물건이 3회 유찰되면서 현재 최저매각가는 213,346,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 65.7% 하락한 최저가입니다. 그러나 이 수치는 감정가와의 차이일 뿐, 현재 정상 거래 가능한 시장가격과의 차이는 아닙니다.
| 경매 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 213,346,000원 | 34.3% | 283,873,912원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 149,342,200원 | 24.01% | 346,981,659원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 104,539,540원 | 16.81% | 391,157,082원 | 0원 |
특히 본건은 공실 상태의 근린생활시설입니다. 주거용 아파트와 달리 매수층이 제한될 수 있고, 임차인을 확보하지 못하면 보유비용만 발생할 수 있습니다. 낮아진 최저가만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,346,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,786,844원 |
| 1. 근저당 · 하빈농업협동조합 | 468,000,000원 | 209,559,156원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 | 5,433,068원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당대상 채권 합계 | 493,433,068원 | 209,559,156원 |
집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 209,559,156원이며, 총 채권 미배당액은 283,873,912원입니다. 하빈농업협동조합의 채권액은 배당계산상 채권최고액을 사용한 추정치이며, 실제 확정채권액과는 다를 수 있습니다. 달서구 압류 관련 조세의 금액 및 우선순위, 당해세 등은 이 계산에 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인이 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 대구성서우체국 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 대구도시철도 2호선 성서산업단지역이 있어 교통 여건은 편리한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 지하 3층~지상 10층의 철골철근콘크리트구조 건물로, 승강기·공용 위생설비·급배수설비·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 서측 약 50m, 남측 약 25m, 동측 약 15m 내외의 포장도로와 접합니다. 다만 상층부 개별 호실의 접근성과 노출도는 별도로 평가해야 합니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대·환금성. 현재 근린생활시설 공실입니다. 임대관계는 미상이며 실제 임대료와 공실 해소 가능성에 대한 검증이 필요합니다. 3회 유찰된 사실도 환금성 평가에서 보수적으로 반영해야 합니다.
- 물리적 구획. 413호와 414호 사이에 벽체 구분이 없습니다. 향후 독립 사용, 임대, 매각 또는 구획 복구 가능성과 관련 비용을 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 대상 확인. 413호·414호가 매각목록에 어떻게 포함되는지, 각 호실의 전유부분과 대지권 및 감정평가 내역을 원본으로 대조하세요.
- 벽체 구분 없음. 실제 내부 구조와 출입구, 개별 구획 가능성, 구획 복구비 및 건축법상 문제를 점검하세요.
- 임대수익 검증. 공실 근린생활시설인 만큼 인근 유사 상가 임대료, 관리비, 예상 공실 기간, 임차인 유치 가능성을 확인하세요.
- 시세 직접 비교. 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰을 판단하지 말고 유사한 층·용도·면적의 최근 거래가격과 비교하세요.
- 점유 확인. 공실로 기재되었으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 및 매각물건명세서에서 실제 점유관계를 재확인하세요.
- 공동담보 확인. 하빈농업협동조합 근저당권의 414호 공동담보 관계와 일괄매각 목록을 구분해 확인하세요.
- 압류·세금 검증. 달서구 압류가 기재되어 있으므로 조세채권의 법정기일과 우선배당 가능성을 확인하세요. 실제 배당액은 추정치와 달라질 수 있습니다.
- 관리비·운영비 확인. 상가의 공용 관리비 체납, 공실 보유비용 및 전기·설비 유지 비용을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 최저가 149,342,200원, 5회 유찰 시 104,539,540원으로 제시되어 있으나 실제 기일과 최저가는 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각목록을 대조한 후 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 시세의 34%”
대구 메가스타 413호 경매의 핵심은 명확합니다. 등기상 말소관계는 비교적 단순하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정가 622,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가 213,346,000원까지 낮아졌다는 사실만으로 투자 매력이 충분하다고 보기는 어렵습니다.
본건은 공실 상태의 근린생활시설이고, 매각물건 1, 2 사이에 벽체 구분이 없는 일괄매각 대상입니다. 실제 활용 가능한 면적과 구획 상태, 임대 가능 수익 및 유사 물건의 시장가격이 확인되어야 정상적인 투자수익률 계산이 가능합니다.
권리관계는 비교적 양호하지만, 가격과 환금성 판단은 보류하는 것이 적절합니다. 이번 물건의 승부처는 단순히 몇 차례 유찰되었느냐가 아니라, 일괄매각으로 무엇을 취득하는지, 공실을 어떻게 활용할 수 있는지, 그리고 실제 시장가치보다 얼마나 낮은 가격에 매수할 수 있는지입니다.
