대구지방법원 2025타경31970. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 메가스타 4층 제413호 외 1개호의 근린생활시설(공실)입니다. 등기는 집합건물이며 현재 소유자는 성창열입니다. 말소기준권리는 2024.03.29. 설정된 하빈농업협동조합 근저당권 468,000,000원이고, 이후 대구신용보증재단 가압류, 하나카드 주식회사 가압류, 임의경매개시결정, 달서구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금이 낙찰자에게 넘어오는 유형은 아닙니다. 다만 임차인 명시는 없고 현황은 공실인 반면, 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31970 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 이곡동 1244-1 메가스타 4층 413호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) · 집합건물 |
| 소유자 | 성창열 |
| 감정가 / 최저가 | 622,000,000원 / 304,780,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 하빈농업협동조합 / 418,787,984원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 특이사항 | 일괄매각 · 공실 · 매각물건 1,2 간 벽체 구분 없는 상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
말소기준은 2024.03.29. 하빈농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 468,000,000원이며 채무자는 성창열입니다. 이 근저당은 메가스타 제4층 제414호를 공동담보로 두고 있습니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 검증은 별개
감정가는 622,000,000원, 현재 최저매각가는 304,780,000원입니다. 이미 2회 유찰되어 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 213,346,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 149,342,200원(감정가 24%)으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 304,780,000원 | 49% | 193,719,988원 |
| 3회 유찰 시 | 213,346,000원 | 34% | 283,873,912원 |
| 4회 유찰 시 | 149,342,200원 | 24% | 346,981,659원 |
③ 예상배당표 (매각가 304,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,066,920원 |
| 근저당 · 하빈농업협동조합 | 468,000,000원 | 299,713,080원 |
| 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,433,068원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 493,433,068원 중 299,713,080원이 배당되고, 채권자 미배당액은 193,719,988원입니다. 하빈농업협동조합도 전액 배당되지 않으며 후순위 가압류의 예상배당은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 이곡동 대구성서우체국 북측 인근의 메가스타로, 주위는 아파트단지·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 대구2호선 성서산업단지역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하3층·지상10층 건물 내 제4층 제413호·414호입니다. 공용 위생·급배수·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 폭 약 50미터, 남측 폭 약 25미터, 동측 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,843,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·정방형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없으며 위반 건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 근린생활시설 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 매각물건 1,2가 일괄매각되고 413호와 414호 사이 벽체 구분이 없는 상태이므로 현황과 등기상 구분, 이용상태를 직접 대조해야 합니다.
- 공실 확인. 매각물건명세서와 감정 이용상태는 공실이지만, 감정평가 기타 참고사항의 임대관계는 미상으로 되어 있어 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하빈농업협동조합 근저당은 제414호를 공동담보로 두고 있으므로 일괄매각 대상과 담보관계를 원본 등기로 재확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 미배당을 인수채무로 오해하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 환금성
이 사건은 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 예상 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 가격 쪽은 별개입니다. 감정가 622,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 304,780,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 이를 최근 시장가격과 직접 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다.
여기에 근린생활시설 공실, 413호·414호 일괄매각, 두 물건 사이 벽체 구분 없음이라는 현황 요소가 겹칩니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 인수 0으로 단순하지만, 49%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없다”입니다. 이미 2회 유찰된 만큼 추가 가격 하락만 기다리기보다 실제 이용가치와 환금성을 먼저 검증하는 것이 핵심입니다.
