대구지방법원 2025타경31975. 대구 달성군 구지면 대구국가산단반도유보라아이비파크 108동 603호 아파트입니다. 소유자 김용주는 2020.02.12. 매매를 원인으로 2020.02.28. 거래가액 225,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2021.12.21. 설정된 페퍼저축은행 근저당 2건으로, 을구 10번 채권최고액 186,000,000원이 말소기준권리이고 바로 뒤 을구 11번 84,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 2025.10.27. 에프에스비2506유동화전문유한회사의 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
가격은 권리보다 눈에 띕니다. 감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 128,100,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 172,181,818원, 최신 거래는 2026.07. 163,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 +7.6%입니다. 하락 추세가 아니라 최근 거래가 상대적으로 높은 흐름인데도 현재 최저가는 최근 평균의 74.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경31975 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 구지면 응암리 1199 대구국가산단반도유보라아이비파크 108동 6층 603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 75.1921㎡ · 철근콘크리트구조 25층 건물 중 6층 603호 |
| 사용승인일 | 2017.01.10 |
| 소유자 | 김용주 (2020.02.12. 매매 · 2020.02.28. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 에프에스비2506유동화전문유한회사 / 224,797,176원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.12.21. 을구 10번 페퍼저축은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 을구 11번 근저당과 2025.10.27. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당모델의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 74.4%
대구국가산단반도유보라아이비파크는 813세대, 사용승인일 2017.01.10인 단지입니다. 시세 자료는 목표면적 75.1921㎡에 매칭되어 있으며 최근 거래 12건의 전체 평균은 171,166,666원, 최근 12개월 11건 평균은 172,181,818원입니다. 가격 판단은 더 최근인 12개월 평균과 최신 거래, 그리고 +7.6%의 최근 추세를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 68.75㎡ | 18 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 75.19㎡ | 20 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 75.19㎡ | 19 | 182,000,000원 |
| 2026.07 | 75.19㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2026.07 | 75.19㎡ | 7 | 171,000,000원 |
| 2026.06 | 75.19㎡ | 21 | 172,000,000원 |
| 2026.03 | 75.19㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 68.75㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2026.01 | 75.19㎡ | 7 | 176,000,000원 |
| 2026.01 | 75.19㎡ | 18 | 178,000,000원 |
| 2025.10 | 68.75㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2025.07 | 68.75㎡ | 7 | 160,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 75.1921㎡ | 11건 | 172,181,818원 |
현재 최저가 128,100,000원은 최근 12개월 평균 172,181,818원의 74.4%입니다. 최신 거래는 2026.07. 163,000,000원이고 최근 거래군의 추세도 이전 거래군 대비 +7.6%입니다. 전체 평균 171,166,666원만이 아니라 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보더라도 현재 회차에는 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 186,000,000원 | 125,506,600원 |
| 3. 을구 11번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모델의 근저당 채권최고액 합계는 270,000,000원, 예상배당 합계는 125,506,600원으로 미배당액은 144,493,400원입니다. 이 미배당은 매수인이 승계하는 금액이 아니며, 모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격·미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 144,493,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 182,344,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 208,760,843원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건에서는 미배당 증가를 매수인의 추가 취득비용으로 합산하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·시세자료 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 25층 건물 중 6층 603호입니다.
- 입지. 대구광역시 달성군 구지면 창리 소재 대구세현초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다가구주택·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 북동측 및 남동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 단지. 대구국가산단반도유보라아이비파크 813세대 · 사용승인일 2017.01.10입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·일반산업단지이며 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 40,271.2㎡, 공시지가 747,900원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2021.12.21. 을구 10번 페퍼저축은행 근저당권 및 이후 권리의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 172,181,818원의 74.4%이며 최신 거래는 2026.07. 163,000,000원입니다.
- 최근 추세 확인. 최근 거래군은 이전 거래군보다 7.6% 높은 것으로 집계되어 있어 전체 평균만 보지 말고 최신 거래와 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문·이해관계인 부재로 내부 상황을 직접 확인하지 못한 평가이므로 내부 마감·설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 점유 확인과 가격
현재 자료상 이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.12.21. 페퍼저축은행 근저당이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격도 감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰되어 128,100,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 172,181,818원의 74.4%입니다.
다만 이 물건을 단순히 “인수 0원”만으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가서가 임대관계 미상이라고 적고 있으며 폐문으로 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 결론은 등기상 인수 0원·가격지표 우위이되, 실제 점유관계와 내부 상태 확인을 전제로 접근하는 사건입니다.
