대구지방법원 2025타경31985. 대구 달서구 월성동 월성센트로파크 406동 4층 401호 아파트입니다. 실거래 비교 대상인 월성주공4단지는 전용 58.46㎡가 일치하며, 감정평가에서도 본건은 아파트로 이용 중인 것으로 확인됩니다. 감정가 148,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 103,600,000원입니다.

권리의 중심은 2021.06.25. 설정된 한국주택금융공사의 채권최고액 364,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2025.10.28. 한국주택금융공사가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당

1992년 설정된 한국주택은행 근저당과 2017년 대구은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.06.25. 을구 5번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 364,000,000원이며, 이 근저당에 기해 2025.10.28. 임의경매가 개시됐습니다.

같은 2021.06.25.에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항등기도 기재돼 있습니다. 매각 전에는 해당 등기의 매각 후 정리 관계를 원본 서류와 함께 확인하는 것이 좋습니다.

② 시세 비교 — 평균 아래지만 최신 거래보다 높다

실거래 비교 단지는 월성주공4단지이며, 본건과 일치하는 전용 58.46㎡ 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 113,958,333원, 최고가는 134,000,000원, 최저가는 95,000,000원입니다.

현재 최저가 103,600,000원은 최근 12개월 평균 113,958,333원보다 10,358,333원 낮고, 데이터상 최근 평균의 90.9%입니다. 평균만 보면 한 차례 유찰로 가격이 내려온 효과가 분명합니다.

하지만 가장 최근인 2026.08 거래가는 95,000,000원으로 현재 최저가보다 8,600,000원 낮습니다. 더구나 본건과 같은 4층의 2026.07 거래가는 104,500,000원으로 현재 최저가와의 차이는 900,000원에 불과합니다. 따라서 최근 평균 대비 할인만 보고 큰 가격 메리트가 있다고 평가하기보다는, 현재 최저가는 실거래 범위 안에 들어온 정도로 보는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 103,600,000원 가정)

현재 최저가 103,600,000원을 전제로 한 시뮬레이션입니다. 근저당 항목은 채권최고액 364,000,000원 기준으로 계산돼 미배당액 262,650,400원이 발생하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권액은 70,121,509원으로 별도 기재돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 월성동 감천초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·근린상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 인근에 시내버스정류장이 있으며 제반 교통사정은 보통입니다. 서측 4차선 포장도로, 북측 및 동측 2차선 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등이며 공시지가는 1,919,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트로, 급배수·위생·화재탐지·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 참고. 실거래 비교 단지는 1,840세대, 1992.03.26. 준공이며 최근 12건의 거래가 95,000,000원부터 134,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 113,958,333원이지만 최신 거래는 95,000,000원입니다. 평균만 보고 가격 가점을 크게 주지 않는 것이 중요합니다.
• 동일 층 실거래 확인. 같은 전용 58.46㎡ 4층의 2026.07 거래가가 104,500,000원으로 현재 최저가 103,600,000원과 매우 가깝습니다.
• 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 2021.06.25. 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 존재하므로 매각 후 정리 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
• 배당표 성격 확인. 근저당 배당은 채권최고액 364,000,000원을 기준으로 계산된 시뮬레이션이며 실제 확정채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각 관련 서류·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 무겁지 않지만, 가격은 ‘최신 거래’까지 봐야 한다

이 사건의 가장 큰 장점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 2021.06.25. 한국주택금융공사 근저당이 말소기준이고, 현재 최저가는 한 차례 유찰돼 감정가의 70%인 103,600,000원까지 내려왔습니다.

가격만 보면 최근 12개월 평균 113,958,333원의 90.9%여서 평균 대비 할인은 있습니다. 그러나 최신 거래가 95,000,000원이고, 같은 전용면적 4층의 2026.07 거래가도 104,500,000원입니다. 즉 현재 최저가는 실거래 범위 안으로 내려온 가격이지, 최신 거래까지 압도하는 저가 구간은 아닙니다.

결국 이 물건은 권리는 비교적 단순하고 인수는 없지만, 가격은 중립적으로 봐야 하는 사건입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 존재하므로, 입찰 전 점유와 등기 정리 여부를 최종 확인하는 것이 핵심입니다.