대구지방법원 2025타경32005. 대구 달성군 유가읍 봉리 618 테크노밸리주건축물제1동 1층 111호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)이고 현재는 휴업상태입니다. 등기상 말소기준은 2016년 9월 29일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 480,000,000원입니다. 이 근저당 실행을 위해 2025년 상속등기가 이뤄졌고, 같은 해 10월 31일 농협은행이 임의경매를 개시했습니다. 매각으로 근저당권과 경매개시결정은 소멸하며, 배당표 기준 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
현재 소유자는 노용태이며, 종전 소유자 조숙이는 2016년 9월 29일 635,000,000원에 취득했습니다. 현재 감정가는 627,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 307,230,000원입니다. 숫자만 보면 절반 수준이지만, 이 물건은 주거용이 아니라 휴업 중인 근린생활시설입니다. 따라서 권리상 인수 위험이 없다는 점과 가격·영업성은 따로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32005 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 618 테크노밸리주건축물제1동 1층111호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제1종근린생활시설(소매점) · 현재 휴업상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층건 중 1층 111호 |
| 소유자 | 노용태 |
| 감정가 / 최저가 | 627,000,000원 / 307,230,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 369,553,261원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2016.09.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원, 채무자는 조숙이입니다. 이후 2025.10.31. 농협은행 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐고, 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백미선 | 2024.06.13 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 필요 | 해당 없음 | 2026.01.08 |
백미선의 전입일은 2024.06.13으로 말소기준권리인 농협은행 근저당 2016.09.29보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,200,000원이며 2026.01.08. 배당요구를 했습니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 ‘49% = 저평가’는 아니다
감정가는 627,000,000원, 현재 최저매각가는 307,230,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 215,061,000원(34.3%), 4회 유찰 시 150,542,700원(24.01%) 시나리오가 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건에는 가격을 직접 대조할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 현재 휴업 중인 소매점이므로 실제 임대료 수준, 공실 기간, 상권의 점포 흡수력, 관리비와 영업 가능성이 낙찰가 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 307,230,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,101,220원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 302,128,780원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 농협은행 채권최고액 480,000,000원 중 302,128,780원이 배당되고 177,871,220원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액 369,553,261원도 전액 충족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·상권·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 테크노폴리스중앙공원 북동측 도로 건너편에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설·업무시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 간선도로와 노선버스 정류장이 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재는 휴업상태입니다.
- 도로. 남측 왕복 5~6차선, 서측·북측 폭 약 15~20m 도로와 접합니다.
- 토지. 정방형·평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 1,194.1㎡, 공시지가는 2,313,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·상업구역·연구개발특구에 해당하며, 대로3류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 백미선은 대항력이 없지만 실제 점유·영업 상태와 명도 일정은 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임대조건 재검증. 확인된 조건은 보증금 20,000,000원·월세 1,200,000원입니다. 현재 휴업상태와 실제 임대수요를 함께 비교해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 49%라는 숫자만으로 저평가라고 판단하지 말고 인근 동일·유사 상가의 거래와 임대료를 대조해야 합니다.
- 공실 리스크. 상가는 공실 기간이 길어지면 관리비·금융비용과 재매각 기간이 함께 늘 수 있으므로 수익률 계산이 필요합니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 농협은행 채권에 177,871,220원 미배당이 발생하지만 이는 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 미회수액입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 상가 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2016년 농협은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 백미선의 전입은 2024년이라 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 감정가 627,000,000원에서 2회 유찰돼 307,230,000원까지 내려왔다는 사실만으로 ‘반값 상가’라는 결론을 내리기는 어렵습니다. 감정평가상 이 호실은 제1종근린생활시설(소매점)이며 현재 휴업상태입니다. 실거래 시세 비교 없이 할인율만 존재하는 만큼, 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
