대구지방법원 2025타경32015. 대구 서구 비산동 ‘은혜빌라’ 비이동 4층 303호, 전용 52.4㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 남보라는 2022년 2월 20일 매매를 원인으로 155,000,000원에 취득했고, 같은 해 4월 29일 대구축산업협동조합 앞으로 채권최고액 129,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이며 이후의 국민카드·롯데카드·대구신용보증재단·케이뱅크·소상공인시장진흥공단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 139,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가가 68,110,000원까지 내려왔습니다. 최신 실거래는 2026년 6월 52.4㎡ 2층의 81,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 81,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 시세의 84.1%입니다. 다만 최근 거래군이 과거보다 27.5% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 실거래 평균 104,000,000원만 보고 할인폭을 크게 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 서구 비산동 192-3 은혜빌라 비이동 4층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 52.4㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 남보라 (2022.02.20 매매 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구축산업협동조합 / 100,770,995원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 채권은 소멸
| 점유·임차 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
말소기준은 2022.04.29 접수된 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 5건의 가압류와 2025.11.03 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 실제 점유자와 전입관계는 별도 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 시장 자체가 하락 중
‘은혜(192-3)’는 19세대, 2007년 9월 28일 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 전용 52.4㎡를 중심으로 확인되는 실거래는 아래와 같습니다. 전체 평균은 104,000,000원이지만, 과거 155,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.4㎡ | 2 | 81,000,000원 |
| 2025.05 | 50.48㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2024.03 | 49.83㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 52.4㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.4㎡ | 1건 | 81,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 반영한 실질취득액은 68,110,000원으로, 최근 12개월 평균 81,000,000원의 84.1%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 실거래 추세가 이전 거래군 대비 -27.5%이고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 68,110,000원이 최근 거래보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이를 곧바로 강한 저평가로 해석하기에는 거래 표본과 하락 추세가 부담입니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 1. 근저당 · 대구축산업협동조합 | 129,600,000원 | 66,484,020원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,135,774원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 13,336,036원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대구신용보증재단 | 38,500,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 21,867,790원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 30,217,541원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
68,110,000원 가정 시 집행비용을 제외한 66,484,020원이 대구축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당이 없습니다. 전체 채권 미배당액은 179,173,121원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 은혜빌라 다세대주택 내 제비이동 제4층 제303호 단위세대로 이용 중입니다.
- 주위환경. 비산4동 행정복지센터 동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독·다가구주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 469.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 584,300원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 19세대의 소규모 다세대주택이고 최근 12개월 동일 면적대 거래가 1건으로, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 시 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 104,000,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균 81,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -27.5%입니다. 현재 최저가가 최근 거래보다 낮아도 추가 하락 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 입찰 전 확인하세요.
- 도로·접근성 확인. 동측·북측 약 3미터 도로 접면과 실제 차량 진출입 조건을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — “할인은 생겼지만, 하락장 할인인지 확인해야 한다”
이 사건은 권리 측면에서는 말소기준 이후 채권이 정리되고 매수인 인수액도 0원으로 산정되는 비교적 단순한 구조입니다. 가격도 2회 유찰 끝에 68,110,000원까지 내려와 최신 거래 81,000,000원의 84.1%가 됐습니다. 그러나 동시에 최근 가격 추세는 -27.5%이고, 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘감정가에서 얼마나 떨어졌는가’가 아니라 하락한 현재 시장에서 68,110,000원이 충분한 안전마진인가입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
