대구지방법원 2025타경32015. 대구 서구 비산동에 있는 은혜빌라 비이동 4층 303호, 전용면적 비교 기준 52.4㎡인 다세대주택입니다. 소유자 남보라 씨가 2022년 4월 거래가 155,000,000원으로 취득하면서 대구축산업협동조합에 채권최고액 129,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 카드사와 금융기관 등의 가압류가 연이어 등기됐고, 2025년 11월 임의경매가 개시됐습니다.

권리의 구조는 비교적 명료합니다. 2022년 4월 29일 설정된 근저당권이 말소기준권리이고, 뒤따른 가압류 5건과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 등기된 채권이 소멸하는 것과 실제 점유자의 대항력 여부는 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 확인되지 않아, 인수액 0원이라는 수치는 어디까지나 현재 확인된 권리를 기준으로 읽어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸, 점유는 별도 확인

핵심은 2022.04.29 대구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액 129,600,000원으로 설정된 이 권리가 말소기준이며, 2025년에 발생한 가압류 5건은 모두 후순위입니다. 근저당권 자체와 후순위 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 농업협동조합중앙회, 내당2동새마을금고 및 종전 대구축산업협동조합의 근저당권은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당을 현재 인수채무에 더할 이유는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 차이, 그러나 하락 추세

같은 건물의 면적이 유사한 실거래 4건을 비교했습니다. 전체 실거래 평균은 104,000,000원이지만, 과거의 높은 거래가격이 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 81,000,000원과 2026년 6월 최신 거래가격을 우선 적용합니다.

현재 최저매각가 47,677,000원은 최근 실거래 평균 81,000,000원의 58.9%입니다. 두 금액의 차이는 33,323,000원으로, 점유 및 추가비용이 없다는 전제에서는 최근 거래 대비 낮은 진입가격입니다. 다만 2026년 6월 거래는 2층이고 경매 대상은 4층이므로 개별 상태와 층별 조건이 완전히 같지는 않습니다.

특히 전체 평균 104,000,000원을 기준으로 최저가가 45.8%에 불과하다고만 판단해서는 안 됩니다. 2022년에는 155,000,000원에 거래됐지만 2026년 최신 거래는 81,000,000원이며, 최근 거래와 과거 거래의 비교 추세는 -27.5%입니다. 가격이 크게 낮아진 시장에서 감정가 할인율을 곧바로 투자수익률로 해석하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,677,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 46,418,814원이 말소기준 근저당권자에게 배당됩니다. 후순위 가압류 채권자들에게 돌아갈 금액은 없고, 소유자 잔여금도 발생하지 않습니다.

집행비용은 추정액이며, 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 작성했습니다. 실제 채권잔액, 배당요구, 당해세, 임차인 최우선변제 등에 따라 배당 순서 및 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인의 인수채무와 다릅니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 미배당은 커진다

현재 3회 유찰 상태에서 매각가격은 감정가의 약 34.3%입니다. 한 차례 더 유찰되면 최저매각가가 33,373,899원, 5회 유찰 상태에서는 23,361,729원이 되는 시나리오입니다. 다만 이러한 가격은 실제 낙찰가격이 아니라 회차별 최저가격 가정입니다.

유찰이 진행될수록 근저당권자를 포함한 채권자들의 회수금액은 줄어듭니다. 그러나 매각으로 소멸하는 근저당·가압류의 미배당액은 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 배당 부족액이 199,238,327원이라고 해서 그 금액을 낙찰대금에 더하는 것은 잘못된 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 서구 비산동 비산4동 행정복지센터 동측 근거리입니다. 단독·다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 주거지역이며, 대규모 아파트단지가 아닌 소규모 다세대주택 환경입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 동측과 북측으로 폭 약 3m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2007.09.28 준공된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층입니다. 위생설비, 급배수설비 및 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역, 주거환경개선지구, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지 전체 면적은 469.0㎡이고 공시지가는 584,300원/㎡입니다. 주거환경개선지구 내 건축후퇴선 지정 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 다세대주택으로, 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 거래 추세가 -27.5%인 점과 표본이 적다는 점을 함께 고려해야 하며, 과거 155,000,000원 거래가격을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 우선 확인. 실제 점유자와 점유 원인, 임대차계약 여부를 현황조사서·매각물건명세서 및 현장 방문으로 교차 확인해야 합니다.
• 전입 및 대항력 확인. 임차인이 확인되면 말소기준일인 2022.04.29와 전입·점유 시기를 비교하고 보증금, 확정일자, 배당요구 및 미배당 시 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 최근 시세 중심으로 상한 설정. 2026년 6월 최신 거래 81,000,000원을 비교 기준으로 삼되, 동일 건물의 층별·상태별 차이와 하락 추세 -27.5%를 고려해 보수적으로 판단해야 합니다.
• 명도 및 수리비 확인. 점유관계가 확인되지 않은 만큼 명도에 필요한 절차와 비용, 내부 수리 상태를 확인해야 합니다.
• 소규모 다세대 환금성. 19세대 규모와 제한된 실거래 건수를 고려하여 향후 매도 가능성, 금융조달 조건 및 매수수요를 검토해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목과 취득세, 등기비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 대조. 2026.10.22 매각기일의 최종 최저가, 특별매각조건, 등기 변동사항, 매각물건명세서 등을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확신은 점유 확인 이후”

은혜빌라 303호의 현재 최저매각가 47,677,000원은 최신 실거래 81,000,000원보다 33,323,000원 낮습니다. 3회 유찰로 감정가 대비 할인폭이 커졌고, 근저당과 후순위 가압류도 매각으로 소멸하기 때문에 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다.

하지만 이 물건을 단순히 감정가의 34.3%에 살 수 있는 저가 다세대로 평가하기에는 중요한 불확실성이 남아 있습니다. 임대관계 미상이고, 시장은 -27.5%의 하락 추세를 보입니다. 최근 거래도 1건뿐이어서 시세의 신뢰구간을 넓게 봐야 합니다. 특히 미확인 선순위 임차인이 존재한다면 최초에 예상한 실질취득비용 자체가 달라질 수 있습니다.

가격 측면에서는 검토할 여지가 있지만, 권리·점유 확인 전에는 조건부 판단이 타당합니다. 임차관계가 없거나 인수채무가 없다는 사실이 확인되고, 소규모 다세대의 환금성 위험을 감당할 수 있는 경우에 비로소 현재의 낮은 최저가가 실질적인 가격 경쟁력으로 연결됩니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 낮은지가 아니라 그 가격으로 추가 인수 없이 안전하게 취득하고 다시 매각할 수 있느냐입니다.