광주지방법원 2025타경51336. 펠리시티 102동 1층 123호로, 사건상 용도는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설(부동산 중개업소)입니다. 말소기준권리는 2025.01.14. 설정된 중소기업은행 근저당권 300,000,000원입니다. 그보다 앞선 광주은행 근저당권 456,000,000원은 2025.01.14. 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리 이후에 붙은 경매개시결정과 가압류 3건은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준일보다 먼저 전입한 임차인들입니다. 김무웅은 2018.02.01., 곽지연과 곽지연.은 각각 2013.04.02., 박정연은 2025.01.10. 전입으로 모두 2025.01.14. 말소기준보다 앞섭니다. 제공된 권리판정과 예상배당에서는 네 임차인의 우선변제권을 인정하지 않고 보증금을 배당하지 않는 것으로 계산해, 총 47,000,000원이 매수인 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51336 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2272 펠리시티 102동 1층 123호 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 감정평가상 근린생활시설(부동산 중개업소) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 12층 건물 중 1층 123호 |
| 소유자 | 백순진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 558,000,000원 / 249,984,000원 (3회 유찰, 감정가 44.8%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 남는다
등기부상 핵심은 단순합니다. 2013년 광주은행 근저당은 이미 말소됐고, 2025.01.14. 중소기업은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2025.09.03. 경매개시결정과 2025년 11월의 신보2024제23차유동화전문 유한회사 및 중소기업은행 가압류 3건은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 등기 소멸과 별개로, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력 때문에 매수인 부담이 발생합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 4건, 보증금 인수 47,000,000원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김무웅 | 본건전체 | 2018.02.01 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 5,000,000원 |
| 곽지연 | 미상 | 2013.04.02 | 30,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
| 곽지연. | 미상 | 2013.04.02 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 10,000,000원 |
| 박정연 | 미상 | 2025.01.10 | 2,000,000원 | 500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 2,000,000원 |
③ 시세 비교 — 실질취득액으로 보면 최근 거래보다 높다
펠리시티 최근 12개월 거래 12건의 평균은 155,583,333원, 최신 거래는 2025.12. 151,000,000원입니다. 현재 최저가만으로도 최근 12개월 평균의 160.7%이며, 임차보증금 인수를 더한 실질취득 296,984,000원은 최근 12개월 평균의 약 190.9%입니다. 최신 거래 151,000,000원과 비교하면 약 196.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 61.02㎡ | 4 | 151,000,000원 |
| 2025.12 | 61.02㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 65.4㎡ | 6 | 158,000,000원 |
| 2025.09 | 61.02㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2025.09 | 61.02㎡ | 8 | 159,000,000원 |
| 2025.08 | 61.02㎡ | 11 | 155,000,000원 |
| 2025.02 | 61.02㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 61.02㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 61.02㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2025.02 | 61.02㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2025.01 | 61.02㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2025.01 | 61.02㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 155,583,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 249,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,299,776원 |
| 인수 · 김무웅 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 곽지연 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 곽지연. 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박정연 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 245,684,224원 |
| 3. 가압류 · 신보2024제23차유동화전문 유한회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 488,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 1,925,626,531원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 4,299,776원을 제외한 245,684,224원이 중소기업은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류는 배당받지 못합니다. 채권자 총 미배당액은 3,067,942,307원입니다. 임차보증금 47,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 최근12개월 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 249,984,000원 | 47,000,000원 | 296,984,000원 | 190.9% |
| 4회 유찰 시 | 199,987,200원 | 47,000,000원 | 246,987,200원 | 158.7% |
| 5회 유찰 시 | 159,989,760원 | 47,000,000원 | 206,989,760원 | 133.0% |
보증금 인수액 47,000,000원은 회차가 내려가도 그대로입니다. 따라서 4회 유찰 시 실질취득은 246,987,200원, 5회 유찰 시에도 206,989,760원입니다. 면적이 다른 표본이라는 한계는 있지만, 5회 유찰 시조차 최근 12개월 평균 155,583,333원보다 높은 수준입니다. 이 사건은 유찰 횟수보다 실질취득원가를 먼저 봐야 하는 유형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 도시형생활주택이나 감정평가 현황은 근린생활시설(부동산 중개업소) 이용입니다.
- 입지. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 펠리시티 102동 1층에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 주상복합지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하며 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 대상 상가동은 4면이 도로에 접합니다. 대로1류·중로1류·소로3류와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역이며, 토지 공시지가는 1,038,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트조 12층 건물이며 외벽 석재붙임, 내벽 페인팅마감, 강화유리 및 새시창호입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 참고. 펠리시티는 80세대, 2012.12.12. 준공입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 제공된 경매 통계상 매각률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 판단. 현재 최저가 249,984,000원에 인수보증금 47,000,000원을 더한 296,984,000원을 기준으로 수익성과 환금성을 검토해야 합니다.
- 임차관계 원본 확인. 김무웅·곽지연·곽지연.·박정연의 점유현황, 임대차계약서, 보증금, 전입 유지 여부와 배당 여부를 매각기일 직전 다시 대조해야 합니다.
- 김무웅 배당 결과 확인. 매각물건명세서에 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있으므로 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 도시형생활주택이지만 현재 감정평가 이용상태가 근린생활시설(부동산 중개업소)이므로 실제 사용·임대·재매각 전제를 별도로 점검해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 최근 거래 표본은 61.02~65.4㎡이고 대상은 79.05㎡입니다. 단순 평균을 대상 호실의 확정 시세로 사용하지 않아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 44.8%”보다 중요한 것은 2.97억의 실질취득
이 물건의 숫자만 보면 감정가 558,000,000원에서 세 번 유찰돼 249,984,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 붙이면 그림이 달라집니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인 보증금 총 47,000,000원이 매수인 인수로 계산돼 현재 회차의 실질취득은 296,984,000원입니다.
펠리시티 최근 12개월 거래 평균은 155,583,333원이고 최신 거래는 151,000,000원입니다. 대상 면적과 거래 표본 면적이 다르므로 직접적인 1:1 시세 비교는 어렵지만, 실질취득액이 최근 평균의 약 190.9%라는 점에서 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 부족합니다. 5회 유찰 시에도 인수액을 더한 실질취득이 206,989,760원으로 계산됩니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 임차보증금 인수와 가격이 핵심 리스크인 사건입니다.
