대구지방법원 2025타경32035. 대구 달성군 화원읍 명곡미래빌1단지 105동 11층 1105호 아파트입니다. 소유자 성수정은 2017.03.07 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 205,000,000원입니다. 이후 한화생명보험주식회사·원대새마을금고·주식회사우정파이낸스대부의 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준이 되는 권리는 2025.05.28 포산신용협동조합 채권최고액 192,000,000원의 근저당권입니다.
말소기준 뒤인 2025.08.05 현대카드 주식회사 가압류 37,732,362원과 2025.11.05 포산신용협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편이지만, 감정평가 당시 거주자의 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계 확인을 생략해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32035 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 명곡리 112 명곡미래빌1단지 105동 11층 1105호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.34㎡ · 철근콘크리트조 철골경사지붕 20층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 성수정 · 2017.03.07 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 248,000,000원 / 173,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 163,381,697원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 출발점은 을구 10번 포산신용협동조합 근저당권입니다. 2025.05.28 설정됐고 채권최고액은 192,000,000원입니다. 그 뒤 2025.08.05 현대카드 주식회사 가압류 37,732,362원과 2025.11.05 임의경매개시결정이 이어졌으며, 둘 다 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
과거 한화생명보험주식회사 근저당권 156,000,000원, 원대새마을금고 근저당권 60,000,000원, 주식회사우정파이낸스대부 근저당권 67,500,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 제공된 등기·배당 기준으로 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 85.2%
명곡미래빌1 동일 면적 84.34㎡의 최근 실거래는 12건이며, 최근 12개월 평균은 203,833,333원입니다. 현재 최저매각가는 173,600,000원으로 최근 평균의 85.2%입니다. 최신 거래는 2026.07 208,000,000원으로, 현재 최저가는 최근 평균뿐 아니라 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.34㎡ | 16 | 208,000,000원 |
| 2026.07 | 84.34㎡ | 16 | 208,000,000원 |
| 2026.06 | 84.34㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2026.05 | 84.34㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.04 | 84.34㎡ | 1 | 177,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 5 | 209,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 84.34㎡ | 3 | 187,000,000원 |
| 2026.01 | 84.34㎡ | 5 | 242,000,000원 |
| 2026.01 | 84.34㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2026.01 | 84.34㎡ | 15 | 223,000,000원 |
| 평균 | 84.34㎡ | 12건 | 203,833,333원 |
실거래 범위는 177,000,000원~242,000,000원이고, 현재 최저가 173,600,000원은 이 표본의 최저 거래금액보다도 낮습니다. 전체 평균과 최근 12개월 평균이 모두 203,833,333원으로 같고, 현재 최저가 대비 최근 평균 비율은 데이터상 85.2%입니다. 따라서 이번 회차에서는 권리보다 점유 확인과 실제 호수 상태가 가격 판단의 핵심 변수입니다.
③ 예상배당표 (매각가 173,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,230,400원 |
| 1. 근저당 · 포산신용협동조합 | 192,000,000원 | 170,369,600원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 37,732,362원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 229,732,362원, 예상 배당액은 170,369,600원이며 미배당은 59,362,762원입니다. 신청채권액 163,381,697원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구화남초등학교 서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지·주변상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남동측으로 왕복6차선, 동측·서측·북측으로 왕복4차선 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 대로1류·중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 관련 지정이 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 41,782.4㎡, 공시지가 1,402,000원/㎡이며 아파트부지로 이용 중입니다.
- 건물. 위생·급배수·소방·승강기·지역난방설비가 설치돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 명곡미래빌1은 976세대이며 준공일은 2000.03.28입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 173,600,000원은 최근 12개월 평균 203,833,333원의 85.2%입니다. 감정가보다 할인됐다는 이유보다 실제 거래가격과의 간격을 기준으로 응찰가를 결정해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 감정평가서상 임대관계 미상·폐문부재입니다. 현재 점유자와 임대차 존재 여부를 현황조사 및 매각물건명세서 최신본으로 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.05.28 포산신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 현대카드 가압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조인지 원본 등기부와 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 폐문부재로 내부마감 상태가 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재됐으므로 실제 수리 상태와 비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 남은 변수는 점유 확인
이 물건은 감정가 248,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 173,600,000원까지 내려왔습니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 203,833,333원 대비 85.2%이고, 최신 2026.07 거래 208,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮습니다.
권리도 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2025.05.28 포산신용협동조합 근저당권이고, 뒤의 현대카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 당시 임대관계 미상·폐문부재라는 기록이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 최근 실거래보다 낮고 등기상 인수는 0원, 단 점유·임차 확인 후 입찰”로 정리됩니다.
