광주지방법원 2025타경51344. 무안군 삼향읍 남악리 도휘에드가9차오피스텔 11층 1120호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019년 소유권보존 뒤 코리아신탁주식회사로 신탁등기가 이뤄졌다가 같은 해 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 2024.04.04 북동신용협동조합의 500,000,000원 가압류가 잡혔고, 이 권리가 제시된 말소기준권리입니다. 2025.08.20에는 이재은이 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 이재은의 전입일은 2023.12.13로 말소기준권리인 2024.04.04 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 보증금은 88,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않았으며 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층 1120호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상16층 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 17,203,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재은 / 90,671,304원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 빠르다
말소기준권리는 2024.04.04 북동신용협동조합 가압류입니다. 이 가압류와 2025.08.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차인 이재은의 전입일은 2023.12.13로 그보다 앞섭니다. 따라서 등기상 권리들이 지워지는 것과 별개로 임차보증금 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재은 | 본건 | 2023.12.13 | 확인되지 않음 | 88,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
배당요구는 2025.09.03 접수됐습니다. 다만 배당계산상 임차인 배당액은 0원이고, 보증금 88,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 현재 최저가 17,203,000원만 납부하면 끝나는 구조가 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료보다 ‘인수 포함 총부담’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가 75,000,000원에서 6회 유찰돼 17,203,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 전액 88,000,000원을 인수하는 계산이므로, 실질취득 부담은 105,203,000원입니다. 실거래 자료가 없어 현재 시세와 직접 비교할 수는 없지만, 최소한 “감정가 75,000,000원짜리를 17,203,000원에 산다”는 식의 판단은 맞지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질 부담 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 17,203,000원 | 88,000,000원 | 105,203,000원 | 574,177,958원 |
| 7회 유찰 시 | 13,762,400원 | 88,000,000원 | 101,762,400원 | 577,556,627원 |
| 8회 유찰 시 | 11,009,920원 | 88,000,000원 | 99,009,920원 | 580,259,563원 |
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 내려가도 이 자료의 시나리오에서는 임차인 인수액 88,000,000원이 그대로 남습니다. 따라서 7회 유찰 시에도 총부담은 101,762,400원, 8회 유찰 시에도 99,009,920원입니다. 낙찰가 하락폭만큼 매수인의 전체 부담이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 17,203,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 709,654원 |
| 인수 · 임차인 이재은 보증금 | 88,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 북동신용협동조합 | 500,000,000원 | 16,493,346원 |
| 3. 경매개시결정 · 이재은 | 90,671,304원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 590,671,304원, 배당액은 16,493,346원, 미배당액은 574,177,958원입니다. 임차인 이재은의 보증금은 배당되지 않고 매수인 인수 88,000,000원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전남도청 남측 인근 남악택지개발지구 내 상업지역으로, 주변은 오피스텔·상가·각종 점포가 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 남악지구의 가로망이 정비돼 있어 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하2층·지상16층 건물 중 11층 1120호이며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 왕복4차선 아스팔트포장도로와 남측·동측 폭 약 10m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·중심상업지역·남악신도시 도시계획구역·남악지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,687,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 이재은 보증금 88,000,000원의 실제 임대차계약, 지급내역, 전입 유지 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 동일인. 이재은이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으므로 두 지위의 발생 원인과 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 확정일자·우선변제. 확정일자는 확인되지 않았고 배당계산에서는 우선변제권 없이 임차보증금 전액 인수로 반영됐습니다.
- 실질 부담 기준. 현재 회차는 최저가 17,203,000원이 아니라 인수액을 더한 105,203,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 실거래 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 정보가 없으므로 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 거래와 임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수금액을 먼저 봐야 한다”
감정가 75,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 17,203,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 큰 폭으로 할인된 물건처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 대항력 임차인 보증금 88,000,000원입니다. 배당계산상 이 금액은 매수인이 전액 인수하므로 현재 회차의 실질 부담은 105,203,000원입니다. 실거래 자료까지 없는 상황에서는 낮은 최저가만 근거로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 특히 임차인 이재은이 강제경매 신청채권자와 동일인으로 나타나는 만큼, 실제 임대차와 보증금 지급관계를 확인하는 것이 이 사건 권리분석의 가장 중요한 절차입니다.
