광주지방법원 2025타경51344. 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층 1120호, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건은 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려온 4회 유찰 물건이지만, 가격표보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 이재은의 보증금 88,000,000원입니다. 전입신고일이 말소기준권리인 2024.04.04 가압류보다 빠른 2023.12.13이므로, 보수적으로는 대항력 있는 임차인으로 판단해야 합니다.
따라서 이 물건은 “2,688만원짜리 오피스텔”이 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크면 낙찰가가 내려가도 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 커져, 실질취득 기준은 보증금 88,000,000원 안팎으로 봐야 합니다. 감정가 75,000,000원과 비교해도 실질취득 기준이 더 높으므로, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 말할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51344 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2233 도휘에드가9차오피스텔 11층 1120호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) · 지하2층 지상16층 중 11층 1120호 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 26,880,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재은 / 90,671,304원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.04.04 가압류
등기상 말소기준권리는 2024.04.04 북동신용협동조합 가압류입니다. 이후의 2025.08.20 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 물건의 진짜 쟁점은 등기부상 후순위 권리보다 말소기준보다 앞선 임차인 전입입니다. 임차인 이재은의 전입일은 2023.12.13으로, 말소기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 아님
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재은 | 본건 | 88,000,000원 | 2023.12.13 | 없음 | 2025.09.03 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라, 데이터상 실제 임차인은 1명입니다. 임차인 이재은은 전입신고가 말소기준권리 이전이고 보증금은 88,000,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없는 구조로 표시되어 있으며, 배당표도 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 잡고 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 883,840원 | 약 매각가의 3.3% 추정 |
| 인수. 임차인 이재은 보증금 | 88,000,000원 | 0원 | 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 북동신용협동조합 | 500,000,000원 | 25,996,160원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 이재은 | 90,671,304원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 590,671,304원, 총 배당액은 25,996,160원, 미배당은 564,675,144원입니다. 매수인 인수액은 88,000,000원으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 무안군 삼향읍 남악리 소재 전남도청 남측 인근에 위치한 도휘에드가9차오피스텔 11층 1120호입니다.
- 주위환경. 부근은 오피스텔, 상가 및 각종 점포 등으로 형성된 남악택지개발지구 내 상업지역입니다.
- 교통. 본 건물까지 차량 접근이 용이하고, 가로망이 정비된 남악지구에 소재하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층 지상16층 건물 중 11층 1120호이며, 급배수·위생·난방·도시가스·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 중심상업지역, 도시계획구역(남악신도시), 지구단위계획구역(남악지구), 택지개발지구 등에 포함됩니다.
- 공부 차이·위반. 공부와의 차이는 없음으로 표시되어 있고, 위반건축물 사항은 false입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 26,880,000원만 보고 싸다고 보면 안 됩니다. 실질취득 기준은 대항력 임차인 보증금 88,000,000원입니다.
- 임차인 원본 확인. 전입일 2023.12.13, 보증금 88,000,000원, 배당요구일 2025.09.03, 확정일자 없음이라는 구조를 명세서·현황조사 원본으로 대조하세요.
- 관계인 리스크. notes상 임차인 이재은은 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 메모가 있습니다. 가장임차인·관계인 여부는 법적 판단이 필요합니다.
- 명세서 문구 확인. notes에는 매각물건명세서 명시 인수권리 “해당사항없음”도 함께 있습니다. 대항력 분석 결과와 문구가 충돌하므로 입찰 전 원본 대조가 핵심입니다.
- 관리비·공과금. 오피스텔은 미납 관리비와 공용부분 부담 가능성을 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 환금성 보수 평가. 4회 유찰 상태이고, 실질취득 기준이 감정가를 넘습니다. 낙찰 후 되팔기보다 인수 리스크 해소 여부가 우선입니다.
맺으며 — “2,688만원”이 아니라 “8,800만원” 물건
이 사건의 표면 가격은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 75,000,000원짜리 오피스텔이 4회 유찰되어 최저가 26,880,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 보증금 88,000,000원이 남아 있으면, 가격 판단은 완전히 달라집니다. 낙찰가가 낮아져도 인수 위험이 사라지는 것이 아니라 실질취득 기준이 보증금 88,000,000원 안팎으로 고정됩니다.
결론은 분명합니다. 등기상 후순위 권리 소멸만 보면 단순해 보이지만, 임차인 보증금 인수 리스크가 물건 전체를 지배합니다. 명세서상 인수권리 해당사항없음 문구와 관계인 의심 메모가 있더라도, 그 부분이 법적으로 해소된다는 확약 자료가 데이터에 없으므로 보수적으로 접근해야 합니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 감정가보다 높은 구조. 이 물건은 가격 메리트형이 아니라 임차인 리스크 검증형입니다.
