울산지방법원 2023타경9797. 양산시 평산동의 토지와 흥산온천렌드 관련 근린생활시설 등을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정가는 11,896,140,000원, 3회 유찰된 현재 최저매각가는 4,080,376,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2018.09.21. 부산은행 근저당권 5,379,000,000원이고, 이후 부산은행 추가 근저당, 경상남도·울산중앙신용협동조합 근저당, 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유·임차 및 물건 현황에서 올라갑니다. 매각물건명세서상 임차 관련 기재가 4건 있고, 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능하며 보증금도 확인이 필요한 상태입니다. 따라서 배당 계산표상 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있더라도 실제 인수액 0원을 확정된 사실처럼 받아들이면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차는 별도 확인

현재 권리분석의 기준점은 2018.09.21. 을구 8번 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 5,379,000,000원입니다. 2018.10.31. 부산은행 추가 근저당 550,000,000원, 2019.04.10. 경상남도 근저당 335,000,000원, 2020.06.26. 울산중앙신용협동조합 근저당 480,000,000원, 2023.02.09. 부산은행 근저당 55,000,000원과 후순위 압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.

② 임차 관계 — 4건 모두 대항력 판정 보류

박시현은 2023.12.26., 이창길은 2024.01.22. 배당요구 사실이 확인됩니다. 그러나 전입일과 확정일자가 확인되지 않고 보증금 역시 확인이 필요한 상태이므로 우선변제 순위와 매수인 승계 여부를 확정할 수 없습니다. 이 사건에서는 최저가만을 실질취득가로 보는 것이 아니라, 향후 확인되는 대항력 임차보증금 중 미배당 인수분까지 더해 판단해야 합니다.

③ 가격 — 감정가 34%지만 시세 판단은 보류

현재 최저매각가 4,080,376,000원은 3회 유찰을 거쳐 감정가의 34% 수준까지 내려온 회차입니다. 4회 유찰 시 2,856,263,200원, 5회 유찰 시 1,999,384,239원의 시나리오가 제시되어 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,080,376,000원 가정)

채권총액 6,799,000,000원 중 예상배당은 4,037,172,240원, 미배당은 2,761,827,760원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 존재하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인의 최우선변제·대항력에 따른 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 현황 리스크 — 이 사건의 실제 난도

• 일괄매각. 토지와 건물 등 여러 목록을 하나의 매각 단위로 취급합니다.
• 목욕탕 설비. 목록 5 건물에는 목욕탕 및 펌프·보일러설비 등이 설치된 상태를 감안해 평가됐습니다.
• 위반건축물. 목록 7 외부의 가추(샷시구조 및 일부 벽체 이용 아크릴지붕 3층)는 집합건축물대장상 위반건축물로 조사되어 최저매각가격에 반영됐습니다.
• 현황과 도면의 이용 차이. 목록 7은 건축물 현황도면상 근린생활시설(관리주택·사무실·직원숙소 등)이나, 현황은 직원숙소 부분을 석고보드·판넬 등으로 구분해 12개호로 사용 중입니다.
• 면적 차이. 목록 8 건물은 등기사항증명서상 303.6㎡, 집합건축물대장상 303.06㎡이며 평가에서는 303.06㎡를 기준으로 했습니다.
• 토지 원상회복 가능성. 목록 1·3·4 토지는 농지취득자격증명 제출이 필요 없으나, 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 원상회복명령 가능성이 있습니다.
• 경계 확인. 목록 2~4 토지는 현황상 주차장 부지로 이용 중이며 정확한 경계는 측량을 요합니다.
• 매각 제외 물건. 목록 1 토지는 공부상 답이나 현황상 나대지이고, 토지 위 컨테이너와 콘크리트구조물(물탱크)은 매각에서 제외됩니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 평산초등학교 남측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·나지·공장 등이 형성된 성숙 중인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 목록 5~7은 근린생활시설(천성산온천렌드 및 부속시설, 일부 기도원 등), 목록 8·9도 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 설비. 위생 급·배수 및 전기설비, 목욕탕 관련 펌프·보일러설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 설치되어 있고 전반적 관리상태는 보통입니다.
• 토지. 평산동 52는 부정형 완경사지의 상업용 건물부지로 이용 중이며 서측 약 8m, 남측 약 6m 도로에 접합니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 온천공보호구역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
• 확인된 토지 정보. 지목 답, 면적 210.0㎡, 공시지가 621,000원/㎡, 토지이용상황 주거나지, 평지·부정형·소로한면 조건입니다.
• 환금성 점검. 3회 유찰된 복합 일괄매각 물건으로, 일반 주거용 단일 물건과 달리 용도·위반건축·설비·점유관계까지 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차 4건 전입일 확인. 말소기준일 2018.09.21.과 비교해야 대항력 여부를 판정할 수 있습니다.
• 보증금·확정일자 확인. 현재 정보만으로 실제 인수금액과 우선변제액을 계산할 수 없습니다.
• 실질취득가 재계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 그 인수분을 더해 판단해야 합니다.
• 위반건축물 관할 확인. 목록 7 가추의 시정·이행강제금 등 행정상 영향을 관할 주무관서에 확인해야 합니다.
• 12개호 사용 현황 확인. 직원숙소 분할 사용 부분의 실제 점유자와 임대차관계를 현장에서 대조해야 합니다.
• 토지 경계·원상회복 확인. 주차장 사용 토지는 측량, 현황변경 토지는 원상회복 가능성을 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
• 시세 별도 검증. 감정가 대비 34%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 복합 부동산의 실제 처분가치와 수익성을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 정리되지만, 실질 인수와 현황은 아직 열려 있다”

이 사건은 말소기준 이후 후순위 권리가 매각으로 정리되는 점만 보면 구조가 명확합니다. 그러나 낙찰 판단에서 더 중요한 것은 임차 관련 4건과 복합 현황입니다. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없고, 위반건축물, 12개호 숙소 사용, 목욕탕 설비, 토지 경계와 원상회복 가능성까지 동시에 확인해야 합니다.

현재 최저가는 4,080,376,000원으로 감정가의 34% 수준이지만, 비교할 최근 실거래 자료가 없으므로 ‘3회 유찰 = 저가매수’라고 결론낼 근거는 부족합니다. 배당표상 인수액 0원은 계산상 결과이고, 임차조사를 마친 뒤 실질취득가를 다시 계산하는 것이 이 물건의 핵심입니다.