96,320,000원
광주지방법원 2025타경51362. 전라남도 무안군 해제면 양매리 이노하임201동 801호, 전용 59.9111㎡ 아파트입니다. 제갈환이 2022년 7월 29일 매매계약으로 거래가 171,000,000원에 취득했고, 같은 해 8월 10일 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 149,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 주식회사국민행복기금 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부 순위만 보면 후순위 권리는 단순합니다. 다만 이 사건에는 801호 전부를 점유하는 임차인 곽태영이 조사됐고, 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원으로 2025년 9월 11일 배당요구를 했습니다. 핵심인 전입신고일과 확정일자는 미상입니다. 따라서 등기 권리는 깨끗하게 정리되더라도, 임차보증금 인수 가능성은 주민등록 전입일과 점유 시점을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51362 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 해제면 양매리 920-4 이노하임201동 8층 801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9111㎡ · 지하 1층/지상 11층 중 8층 |
| 소유자 | 제갈환 (2022.07.29. 매매, 거래가 171,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 96,320,000원 (2회 유찰, 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 142,602,268원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 19세대 / 2021.05.18 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
2021년 설정됐던 우리자산신탁 명의 신탁등기와 해제신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022년 8월 10일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 뒤의 주식회사국민행복기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부상 후순위 권리 자체의 인수 위험은 없습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽태영 | 801호 전부 | 5,000,000원 500,000원 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 2025.09.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 할인 폭은 크지만 하락 추세
가격 판단은 과거 거래가 모두 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 이노하임201동 동일 면적의 전체 12건 평균은 159,083,333원이지만, 최근 12개월 5건 평균은 151,200,000원으로 낮아졌습니다. 최근 거래 흐름도 이전 기간 대비 -8.2%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 59.91㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 59.91㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 59.91㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2024.09 | 59.91㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 59.91㎡ | 4 | 171,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 151,200,000원 |
현재 최저매각가 96,320,000원은 최근 12개월 평균의 63.7%이며, 최신 거래가 130,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 비싸다고 볼 수는 없습니다. 다만 거래 추세가 -8.2%이고 단지가 19세대에 불과하므로, 낮은 최저가만으로 환금성까지 좋다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 96,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,133,760원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 149,600,000원 | 94,186,240원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 11,238,431원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 94,186,240원이 농협은행주식회사에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 채권자 총 미배당액은 66,652,191원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 임차인의 대항력 판정 결과에 따라 실제 배당과 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해제초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 노변 점포와 단독주택 등으로 형성된 면소재지 내 주택·상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측의 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 11층 건물의 8층 801호이며, 위생·급배수·바닥난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·도시계획구역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며, 토지면적은 736.0㎡, 공시지가는 137,800원/㎡입니다.
- 환금성. 2021.05.18 사용승인된 19세대 소규모 단지입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 거래 추세가 -8.2%이므로 매도 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 곽태영의 주민등록 전입일이 2022.08.10보다 앞서는지 전입세대열람과 주민등록 자료로 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금 5,000,000원·월차임 500,000원의 임대차계약서, 실제 점유 개시일과 확정일자 유무를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 2025.09.11 배당요구 내용과 배당요구 종기 준수 여부, 제출된 임대차 관련 문건을 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 임차인 순위가 확인되면 배당액과 미배당 보증금 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 151,200,000원, 최신 거래는 130,000,000원이며 거래 추세는 -8.2%입니다. 과거 최고가 200,000,000원을 응찰 근거로 삼지 않아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 19세대 단지인 만큼 실거래 표본과 매수층이 제한될 수 있으므로 예상 매도기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·문건접수 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 권리는 확인 후”
현재 최저가 96,320,000원은 감정가의 56%, 최근 12개월 실거래 평균의 63.7%입니다. 최신 거래가 130,000,000원보다도 낮아 가격 할인 자체는 분명합니다. 그러나 임차인 곽태영의 전입신고일과 확정일자가 미상이라 대항력과 보증금 인수 여부가 아직 닫히지 않았습니다. 등기부상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 인수 0원을 확정해서는 안 됩니다. 최근 거래 추세 -8.2%와 19세대 소규모 단지의 환금성도 함께 고려해야 합니다. 이 물건의 결론은 가격은 합격 후보, 권리는 전입·점유 확인 전 보류입니다.
