광주지방법원 2025타경51385. 목포시 용해동 용해3단지아파트 302동 2층 203호, 전용 49.22㎡ 아파트입니다. 소유자 문수현은 2022.02.15 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 110,000,000원입니다. 같은 날 정다운새마을금고가 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 미래아이씨티 가압류, 신용보증기금 가압류, 국 압류, 광주광역시 서구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체보다 눈에 띄는 것은 가격의 낙폭입니다. 감정가 81,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가는 29,030,000원입니다. 다만 동일 면적 최신 거래는 2023.08의 79,000,000원으로, 거래 시점과 현재 매각기일 사이의 공백이 큽니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -26.3%이므로, 2021~2022년의 100,000,000원대 거래를 현재 가치 판단의 중심에 놓아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51385 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 339 용해3단지아파트 제302동 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.22㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 문수현 (2022.02.15 소유권이전 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 29,030,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 정다운새마을금고 / 54,439,150원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 단지 | 용해3 · 180세대 · 1985.03.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2022.02.15 정다운새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 72,000,000원이며, 이후 설정된 가압류·압류와 2025.08.28 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 오래된 한국주택은행·한국양계축산업협동조합·하나은행 관련 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심연희 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
심연희의 전입신고일은 2024.04.26으로 말소기준권리인 2022.02.15보다 늦습니다. 따라서 현재 확인 내용상 대항력은 없고 매수인이 임차보증금을 승계하지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계 자체는 매각물건명세서 원본에서 다시 확인할 필요가 있지만, 이 미상 금액을 매수인 인수액으로 더해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 하락 추세·거래 공백을 같이 봐야 한다
용해3단지 전용 49.22㎡에서 확인되는 거래 8건입니다. 전체 평균은 103,625,000원이지만, 이 값에는 2021~2022년의 100,000,000원 이상 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최신 거래 79,000,000원과 최근 12개월 평균 79,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 49.22㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2022.01 | 49.22㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2022.01 | 49.22㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 49.22㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 49.22㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.12 | 49.22㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.11 | 49.22㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2021.08 | 49.22㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 103,625,000원 |
최신 거래는 2023.08의 79,000,000원이고, 최근 12개월 평균으로 산출된 값 역시 79,000,000원입니다. 현재 최저가 29,030,000원은 이 금액의 36.7%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 그러나 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -26.3%이고, 최신 거래 이후 거래 공백도 커 현재 시장가격의 확신도는 높게 보기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 29,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 922,540원 |
| 을구 6번 근저당 · 정다운새마을금고 | 72,000,000원 | 28,107,460원 |
| 갑구 4번 가압류 · 유한회사 미래아이씨티 | 500,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 187,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 채권총액 759,000,000원 중 28,107,460원이 배당되고, 미배당액은 730,892,540원입니다. 신청채권자 청구액 54,439,150원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 29,030,000원 | 28,107,460원 | 730,892,540원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 23,224,000원 | 22,405,968원 | 736,594,032원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 18,579,200원 | 17,844,774원 | 741,155,226원 | 0원 |
매각가가 더 내려가면 정다운새마을금고를 비롯한 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 대항력 임차인 인수형과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포대학교 목포캠퍼스 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 공시지가는 391,700원/㎡입니다. 토지는 완경사의 유사 사다리형 아파트 건부지입니다.
- 단지 규모. 용해3단지는 180세대, 준공일은 1985.03.27입니다. 최근 거래 수는 8건으로 가격 판단 시 거래 빈도도 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 심연희는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하세요.
- 관리비. 2025. 8. 기준 미납관리비 약 2,200,000원이 기재돼 있으므로 현재 체납액과 부담 범위를 확인하세요.
- 시세 기준. 전체 평균 103,625,000원보다 최신 거래 79,000,000원과 최근 12개월 평균 79,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세. 최근 대비 과거 거래 추세가 -26.3%입니다. 과거 100,000,000원대 거래를 현재 시세로 단순 대입하지 마세요.
- 거래 공백. 최신 거래가 2023.08이므로 현장 중개업소의 현재 매물·호가·거래 가능 가격을 반드시 별도로 확인하세요.
- 유찰 원인. 이미 4회 유찰됐고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 가격만 아니라 수요·환금성·건물 상태를 현장에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “29,030,000원은 싸 보이지만, 근거 없는 낙관은 금물”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.15 정다운새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 심연희는 2024.04.26 전입으로 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 4회 유찰된 최저가 29,030,000원은 최신 거래 79,000,000원의 36.7%로 절대금액상 할인폭도 큽니다.
다만 시세 쪽에는 분명한 경고가 있습니다. 최신 거래가 2023.08에 머물러 있고, 최근 대비 과거 거래 추세도 -26.3%입니다. 여기에 1985.03.27 준공, 180세대 규모, 4회 유찰이라는 사실까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 “권리는 합격, 가격은 매력적이지만 환금성과 현재 시세를 현장에서 다시 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
