울산지방법원 2024타경117763. 청산아르미 4층 401호로, 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 전용면적은 79.59㎡, 7층 건물 중 4층이고, 현재 소유자는 이경림입니다. 이경림은 2014.11.26 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 198,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰된 89,670,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 160,000,000원으로 제시돼 있어 단순 가격 비교만 하면 최저가는 최근 시세의 56.0% 수준입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -4.6%로 하락 방향이고, 전체 12세대에 불과해 거래 표본도 매우 적습니다. 따라서 할인율은 크지만 환금성까지 같은 강도로 좋다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경117763 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 함월6길 45-6, 4층401호 (성안동,청산아르미) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 공동주택(아파트) |
| 전용 / 건물 | 79.59㎡ · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이경림 · 2014.11.26 소유권이전 · 거래가액 198,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 141,140,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 시뮬레이션상 인수 0원, 원본 대조가 핵심
말소기준권리로 제시된 권리는 2015.01.23 최기련 근저당권 30,000,000원입니다. 그 이후 국민건강보험공단 압류, 박용중 근저당권 25,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름으로 정리되어 있고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사서·전입세대열람·상가건물임대차 관련 확인을 통해 실제 점유자를 다시 확인하는 것이 안전합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 새로 확인될 경우에는 그때 별도의 대항력 검토가 필요합니다.
② 시세 비교 — 할인율은 크지만 거래가 적고 추세는 하락
청산아르미는 12세대, 2012.12.26 준공 단지입니다. 전용 79.59㎡의 확인된 실거래는 4건이고, 전체 평균은 165,750,000원입니다. 다만 하락장 보정을 위해 전체 평균보다 최근 12개월 평균 160,000,000원, 최신 거래 160,000,000원, 최근 대 과거 추세 -4.6%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 79.59㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 79.59㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 79.59㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 79.59㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 전체 평균 | 79.59㎡ | 4건 | 165,750,000원 |
현재 최저가 89,670,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 56.0%입니다. 인수금액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 89,670,000원으로 동일합니다. 따라서 가격 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최신 실거래가 160,000,000원이고 최근 추세가 -4.6%인 점, 실거래 표본이 4건뿐인 점, 12세대 소규모 단지라는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 1. 근저당 · 최기련 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 박용중 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,655,940원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 최기련·박용중 채권 55,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 경매 신청과 관련된 청구금액은 141,140,960원인데 현재 배당표에는 별도 배당액이 반영되어 있지 않습니다. 실제 배당순위와 채권액은 배당요구 종기, 채권계산서, 근저당권 이전관계 및 법원 원본기록을 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 55,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 55,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 12,252,590원 | 0원 |
시나리오상 3회 유찰 시에도 매수인 인수는 0원이고 채권 55,000,000원이 전액 배당됩니다. 4회 유찰 시에는 채권 배당이 42,747,410원으로 줄어 12,252,590원의 부족액이 발생하지만, 매수인 인수액은 여전히 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이는 현재 권리관계가 그대로 확정된다는 전제의 시뮬레이션이므로 원본 권리 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 성안동 소재 성안동행정복지센터 남측 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 401호이며, 위생급배수·승강기·화재관리·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 소로한면에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구 27m 이하, 소로2류 접합, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 826.5㎡, 공시지가 1,138,000원/㎡이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 단지로 실거래 표본이 4건에 불과하고, 최근 가격 추세는 -4.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2013년 근저당 원본 확인. 강남새마을금고 179,400,000원 근저당의 현재 존부와 2025.08.29 엠씨아이대부주식회사 이전등기 관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 경매신청채권 확인. 2024.10.21 강남새마을금고가 신청한 경매와 청구금액 141,140,960원의 근거 채권이 어떤 권리에 연결되는지 확인하세요.
- 임차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 실제 점유를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득 89,670,000원은 최근 12개월 평균 160,000,000원의 56.0%입니다. 다만 최근 추세 -4.6%를 반영해 향후 매도가를 보수적으로 잡으세요.
- 소규모 환금성. 12세대 단지라 거래량이 적습니다. 실거주가 아닌 투자 목적이라면 매도 기간과 매수층을 별도로 점검하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정평가상 공동주택(아파트) 이용상태를 건축물대장·집합건축물대장과 대조하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 항목을 별도 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 권리 원본과 환금성”
현재 최저가 89,670,000원은 감정가 183,000,000원의 49%, 최근 12개월 평균 160,000,000원의 56.0%까지 내려온 상태입니다. 인수액도 현재 시뮬레이션상 0원이라 가격표만 보면 충분히 할인된 구간입니다. 그러나 청산아르미는 12세대에 불과하고 최근 가격 추세가 -4.6%이며, 실거래도 4건으로 표본이 적습니다.
무엇보다 2013년 강남새마을금고 근저당 179,400,000원과 2025년 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전등기가 존재하는데, 현재 말소기준은 2015년 최기련 근저당으로 정리돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”에서 분석을 끝낼 사건이 아니라, 원본 등기와 신청채권·배당관계를 맞춘 뒤 할인율을 평가해야 하는 사건입니다. 권리관계가 현재 시뮬레이션처럼 확정된다면 실질취득 89,670,000원과 최근 시세 160,000,000원의 간격은 분명하지만, 소규모 단지의 환금성과 하락 추세까지 함께 반영하는 접근이 필요합니다.
