울산지방법원 2024타경117763. 성안동 청산아르미 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시돼 있지만, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)로 기재되어 있습니다. 감정평가상 대상 면적은 79.59㎡, 건물은 철근콘크리트구조 7층 중 4층이며 청산아르미는 12세대, 사용승인 관련 기준일은 2012.12.26입니다.
가격부터 보면 감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가는 128,100,000원입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어, 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 128,100,000원입니다. 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 모두 160,000,000원으로 현재 가격은 최근 시세의 80.1%입니다. 다만 시장 추세는 -4.6%로 하락 방향이고 최근 12개월 거래는 1건뿐이라 시세 신뢰도에는 보수적인 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경117763 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 함월6길 45-6, 4층401호 (성안동, 청산아르미) |
| 용도 / 감정 이용상태 | 근린시설 / 공동주택(아파트) |
| 대상면적 | 79.59㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이경림 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 141,140,960원 |
| 매각기일 | 2026.07.23 |
| 말소기준권리 | 2015.01.23 을구 8번 근저당권 · 최기련 · 채권최고액 30,000,000원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.01.23 최기련 근저당권 30,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 박용중 근저당권 25,000,000원, 2024.10.21 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유자와 임대차관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않은 별도 점유자를 임의로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 현재 실질취득은 최근 거래의 80.1%
청산아르미 동일 면적 79.59㎡ 실거래는 모두 4건입니다. 전체 평균은 165,750,000원이지만 과거 고가 거래가 포함될 수 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봅니다. 최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 2025.01 · 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 79.59㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 79.59㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2022.07 | 79.59㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 79.59㎡ | 3 | 183,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 79.59㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
현재 실질취득 128,100,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 80.1%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 거래가격보다 낮은 구간입니다. 반면 최근 시세와 과거 시세의 추세는 -4.6%로 하락하고 있어, 전체 평균 165,750,000원 대비 할인율만 보고 가격 가점을 과도하게 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,593,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 최기련 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 박용중 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,506,600원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권 55,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여가 70,506,600원으로 계산됩니다. 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 128,100,000원 | 55,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 55,000,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 55,000,000원 | 0원 |
세 시나리오 모두 예상 인수액은 0원입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금이 낙찰가를 보충해 실질취득액을 고정시키는 ‘인수형’ 구조가 아니라, 회차가 내려가면 계산상 실질취득도 함께 낮아지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성안동행정복지센터 남측 인근이며 주변은 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 중 4층 401호이며, 위생급배수·승강기·화재관리·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 소로한면에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(27m 이하), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 826.5㎡, 공시지가 1,138,000원/㎡, 완경사·세로장방·소로한면입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 청산아르미는 12세대이며 동일 면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대단지처럼 풍부한 거래표본을 기대하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 확인. 사건상 ‘근린시설’과 감정 이용상태 ‘공동주택(아파트)’가 다르므로 건축물대장·현황과 실제 이용상태를 대조하세요.
- 등기 연결 확인. 과거 강남새마을금고 근저당의 말소 표시와 이후 변경·이전 이력, 엠씨아이대부주식회사 이전등기의 법적 연결관계를 원본으로 확인하세요.
- 신청채권 확인. 강남새마을금고 청구액 141,140,960원과 예상배당 0원의 관계를 배당요구·채권서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 시세 보수적 적용. 현재 실질취득은 최근 거래의 80.1%지만 최근 12개월 표본이 1건이고 추세가 -4.6%이므로 전체 평균 165,750,000원보다 최근 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 소규모 단지 환금성. 12세대, 거래 4건의 소규모 단지이므로 향후 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 감안하세요.
맺으며 — “가격은 낮지만, 확인할 서류가 남아 있다”
현재 계산만 놓고 보면 이 물건은 매수인 인수 0원, 실질취득 128,100,000원으로 최근 12개월 평균 및 최신 거래 160,000,000원의 80.1%에 해당합니다. 즉 최저가가 낮아 보여도 보증금 인수가 붙어 실질취득이 시세까지 올라가는 물건은 아닙니다.
그러나 가격만으로 단순한 안전형이라 보기에는 확인할 요소가 있습니다. 최근 가격 추세는 -4.6%, 최근 12개월 거래는 1건이고 단지는 12세대에 불과합니다. 여기에 사건상 용도와 감정 이용상태가 다르고, 강남새마을금고의 과거 근저당·이전 이력과 신청채권 배당 관계도 원본 확인이 필요합니다. 결론은 “가격 메리트는 있으나, 등기·용도 확인을 끝낸 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다.
