울산지방법원 2024타경118162. 울산 울주군 온양읍 발리의 여울목아파트 106동 1층 101호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 108.1㎡입니다. 현재 소유자는 박인숙이고 2022.05.26. 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기부 거래가액은 390,000,000원입니다.
권리분석의 중심은 같은 날 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액 230,400,000원의 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 조사상 임차인 신고는 없지만 감정평가의 임대관계는 미상이므로, 현장 점유자를 확인하지 않고 임차관계가 완전히 없다고 단정할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경118162 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 솔밭3길 19-10, 106동 1층101호 (여울목아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 동 / 층 | 106동 · 15층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박인숙 · 2022.05.26. 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 232,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 107,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.05.26. 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 230,400,000원입니다. 같은 날 후순위 근저당권과 전세권이 설정됐고, 이후 근저당권과 국·울주군의 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 현재 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근12개월 평균의 57.5%
여울목아파트 동일 면적 실거래는 총 7건이 확인되며, 전체 평균은 395,857,142원입니다. 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선하면, 최근 12개월 3건 평균이 404,333,333원, 최신 거래는 2025.09의 400,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 108.1㎡ | 12 | 400,000,000원 |
| 2025.03 | 108.1㎡ | 10 | 430,000,000원 |
| 2025.03 | 108.1㎡ | 7 | 383,000,000원 |
| 2024.07 | 108.1㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2022.04 | 108.1㎡ | 1 | 390,000,000원 |
| 2021.11 | 108.1㎡ | 13 | 428,000,000원 |
| 2021.07 | 108.1㎡ | 12 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 108.1㎡ | 3건 | 404,333,333원 |
현재 최저가 232,400,000원은 최근 12개월 평균 404,333,333원의 57.5%입니다. 최신 거래 400,000,000원과 비교해도 최저가가 상당히 낮습니다. 전체 평균 395,857,142원만을 기준으로 보지 않더라도 최근 시세 자료 자체가 현재 최저가보다 크게 높기 때문에, 이 사건은 가격 메리트가 분명한 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 232,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,053,600원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 230,400,000원 | 228,346,400원 |
| 2. 전세권 · 에이파이낸셜대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 류주희 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 285,400,000원 중 예상 배당액은 228,346,400원이고, 미배당액은 57,053,600원입니다. 후순위 전세권과 근저당권에 미배당이 발생하지만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 232,400,000원 | 228,346,400원 | 57,053,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 162,680,000원 | 159,602,480원 | 125,797,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 113,876,000원 | 111,481,736원 | 173,918,264원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 온양읍 발리 소재 온남초등학교 남동측 인근. 주변은 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설·상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐으며, 단지 주변 가로망 상태는 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사지붕 15층 건물 중 1층 101호이며 위생급배수시설·옥내소화전·승강기·도시가스·난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(온양발리1지구)·온천원보호지구 등이며 공시지가는 837,400원/㎡입니다.
- 단지. 여울목아파트는 405세대이고 사용승인일은 2012.07.18입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임차인 신고 내역이 없더라도 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2022.05.26. 한화생명보험주식회사 근저당권 230,400,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 대조하세요.
- 후순위 전세권. 에이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 처리돼 있으나 원본 문서의 인수조건 기재를 확인하세요.
- 세금. 국 및 울주군 압류는 말소기준 이후지만 실제 배당에서는 당해세와 조세채권 법정기일이 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 232,400,000원은 최근12개월 평균 404,333,333원의 57.5%, 최신 거래 400,000,000원보다도 낮습니다. 개별 호수의 층·상태 차이는 현장 확인으로 보정하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 점유 확인이 마지막 관문
이 사건은 가격과 등기상 권리관계만 보면 상당히 명확합니다. 한화생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 현재 최저가 232,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 404,333,333원의 57.5%에 불과하고 최신 거래 400,000,000원보다도 크게 낮습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘가격 메리트가 있는가’가 아니라, 이미 확인되는 가격 여유를 실제 점유관계와 세금·관리비 같은 현장 변수 없이 확보할 수 있는가입니다. 조사상 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 두고 있으므로, 마지막 판단은 점유 확인과 원본 서류 대조 뒤에 하는 것이 안전합니다.
