부산지방법원 2025타경101244. 등기부상 소유자는 주식회사한국팬트라이고, 현재 말소기준권리는 2017.06.30. 설정된 한국산업은행 채권최고액 4,000,000,000원 근저당권입니다. 2014년 부산은행 근저당 2건은 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 한국산업은행 후순위 근저당과 다수의 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 실제 임차인은 이상민 1명이며 A,B동을 점유하고, 보증금 100,000,000원·월세 7,000,000원, 전입일은 2023.07.06.입니다. 말소기준일인 2017.06.30.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 확정일자는 확인되지 않고 배당요구는 2025.05.20. 접수되어 있어, 우선변제 관계는 원문 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101244 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3174-8 · 부산광역시 강서구 낙동남로991번길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 창고 및 사무실 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사한국팬트라 |
| 감정가 / 최저가 | 5,577,956,500원 / 2,733,198,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이앤드에프 / 48,715,243원 |
| 말소기준 | 2017.06.30. 한국산업은행 근저당권 · 채권최고액 4,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2017.06.30. 한국산업은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 2019년 한국산업은행 후순위 근저당 2,500,000,000원, 2024년 이후 다수 가압류, 2025.03.27. 강제경매개시결정, 2025.10.02. 한국산업은행의 임의경매개시결정, 2026.01.09. 양산시 압류까지 모두 말소기준 이후 권리입니다. 등기상 이미 말소된 부산은행 근저당과 중소벤처기업진흥공단 근저당은 별도의 인수 문제가 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | A,B동 | 2023.07.06 | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일 2023.07.06.은 말소기준일 2017.06.30.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.20.에 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부를 단정할 수 없습니다. 이 임차인은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다.
③ 가격 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’으로 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 2,733,198,000원으로 감정가 5,577,956,500원의 49%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 대지·토지와 창고·사무실 이용이 결합된 물건이고, 현장 경계와 제시외 건물 문제까지 있어 개별성 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,733,198,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,731,980원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 한국산업은행 | 4,000,000,000원 | 2,703,466,020원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 한국산업은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 센텍 | 340,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신보2024제12차유동화전문 유한회사 | 1,670,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 2,181,561,300원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국무역보험공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 제이앤드에프 | 48,715,243원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 최동호 | 110,106,713원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 1,185,209,000원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 주식회사 아이씨이엘로지스틱스 | 62,111,196원 | 0원 |
| 12. 경매개시결정 · 한국산업은행 | 48,715,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 12,416,418,695원 중 채권자 예상배당은 2,703,466,020원이며, 미배당액은 9,712,952,675원입니다. 신청채권자 주식회사 제이앤드에프의 청구액 48,715,243원도 현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 토지·건물 이용 및 현장 리스크
- 이용상태. 감정상 (5)는 창고, (6)은 창고 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. (5)는 경량철골구조 기타(판넬)지붕 1층, (6)은 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층이며 전기·위생설비가 되어 있습니다.
- 제시외 물건. 제시외 1-1 창고는 매각에서 제외되고, 제시외 6-1 화물용엘리베이터는 포함됩니다. 최저매각가격은 제시외 1-1 창고건물로 인해 제한받는 가격입니다.
- 경계 확인. 목록3·4는 공부상 ‘답’이나 태백로지스 건물 진입로로 이용되고 있으며, 목적물 경계를 육안으로 구분하기 어려워 측량·감정 등이 필요한 것으로 기재돼 있습니다.
- 수목. 제시외 수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경일고등학교 북측 인근이며 공장·농경지·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 ‘보통’입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 ‘보통’입니다.
- 토지. 대표 토지면적은 1,976.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 공업용, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류(폭 12m~15m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,071,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 회차별 자금·배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,733,198,000원 | 2,703,466,020원 | 9,712,952,675원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,913,238,599원 | 1,891,706,213원 | 10,524,712,482원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,339,267,019원 | 1,323,474,349원 | 11,092,944,346원 | 0원 |
⑧ 입찰 체크리스트
- 경계 측량. 목록3·4의 실제 경계가 육안으로 구분되지 않는다고 기재되어 있으므로 응찰 전 측량·현황 확인이 중요합니다.
- 제시외 창고. 제시외 1-1 창고가 매각에서 제외되고 최저매각가격도 이 사정으로 제한받으므로 사용·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 화물용엘리베이터. 제시외 6-1 화물용엘리베이터는 매각에 포함됩니다.
- 임차인. 이상민은 대항력은 없지만 현재 점유 관계와 명도 일정, 배당요구·확정일자 원문을 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서도 선순위 한국산업은행 근저당에서 매각대금이 소진돼 후순위 채권자와 신청채권자에게 배당이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 이 물건은 ‘현장’이 승부처
권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2017년 한국산업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 실제 임차인 1명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격과 물건 자체는 단순하지 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 객관적으로 확인할 수 없고, 목록3·4의 경계가 불명확해 측량·감정이 필요하며, 제시외 창고 1-1은 매각에서 제외됩니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 인수 여부’보다 ‘경계·제시외 물건·현장 이용상태를 정확히 확인하고 최저가가 실제 가치에 비해 적정한지 검증하는 것’이 핵심입니다.
