부산지방법원 2025타경101244. 부산 강서구 명지동 3174-8 일대의 대지·토지와 창고·사무실 이용 부동산입니다. 감정가 5,577,956,500원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 3,904,569,000원, 감정가의 70%입니다. 권리 흐름의 기준점은 2017.06.30. 설정된 한국산업은행 채권최고액 4,000,000,000원 근저당입니다. 이후 한국산업은행 추가 근저당, 다수의 가압류와 경매개시결정, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 이상민은 A,B동을 점유하고 보증금 100,000,000원, 차임 7,000,000원으로 조사됐으며 전입일은 2023.07.06.입니다. 말소기준일 2017.06.30.보다 늦기 때문에 대항력은 없고, 2025.05.20. 배당요구를 한 상태입니다. 따라서 배당 여부와 별개로 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101244 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3174-8 · 부산광역시 강서구 낙동남로991번길 35 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 창고 · 창고 및 사무실 등 |
| 토지 | 1,976.0㎡ · 지목 대 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사한국팬트라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,577,956,500원 / 3,904,569,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 48,715,243원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발행일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2014.07.11. 주식회사부산은행 근저당권 2건은 2017.06.30. 해지로 이미 말소됐고, 2021.09.07. 중소벤처기업진흥공단 근저당권도 2023.06.09. 해지로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준권리는 2017.06.30. 한국산업은행 근저당권입니다. 그 이후 설정된 한국산업은행 2,500,000,000원 근저당 및 가압류·경매개시결정·압류는 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상민 | A,B동 | 2023.07.06 | 100,000,000원 | 7,000,000원 | 2025.05.20 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
전입신고가 2017.06.30. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않으며, 배당계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
③ 매각조건 — 가격보다 먼저 확인할 물리적 변수
④ 예상배당표 (매각가 3,904,569,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 41,445,690원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한국산업은행 | 4,000,000,000원 | 3,863,123,310원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 한국산업은행 | 2,500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 주식회사 센텍 | 340,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 신보2024제12차유동화전문 유한회사 | 1,670,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 2,181,561,300원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 한국무역보험공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사 제이앤드에프 | 48,715,243원 | 0원 |
| 9. 갑구 9번 가압류 · 최동호 | 110,106,713원 | 0원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 중소기업은행 | 1,185,209,000원 | 0원 |
| 11. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 아이씨이엘로지스틱스 | 62,111,196원 | 0원 |
| 12. 갑구 12번 경매개시결정 · 한국산업은행 | 48,715,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가격을 가정하면 채권자 총 청구액 12,416,418,695원 중 3,863,123,310원이 배당되고, 미배당액은 8,553,295,385원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 강서구 명지동 경일고등학교 북측 인근. 주변은 공장, 농경지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. (5)는 창고, (6)은 창고 및 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. (5)는 경량철골구조 기타(판넬)지붕 1층, (6)은 일반철골구조 기타(판넬)지붕 2층이며 전기설비·위생설비가 되어 있습니다.
- 토지. 1,976.0㎡, 지목 대, 공업용 이용, 평지·세로장방이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 계획·규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역이며 중로3류와 소로2류에 접합니다. 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 3,904,569,000원 | 3,863,123,310원 | 8,553,295,385원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 2,733,198,300원 | 2,703,466,317원 | 9,712,952,378원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,913,238,809원 | 1,891,706,421원 | 10,524,712,274원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리 인수액이 늘어나는 대항력 임차인형 사건과는 구조가 다릅니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2017.06.30. 한국산업은행 근저당권의 등기 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 임차인 확인. 이상민의 A,B동 실제 점유범위, 전입일 2023.07.06., 배당요구일 2025.05.20.을 원본에서 확인하세요.
- 제시외 물건. 제시외 1-1 창고 제외, 제시외 6-1 화물용엘리베이터 포함 조건을 현장에서 확인하세요.
- 경계 확인. 목록3·4는 경계가 육안으로 구분되지 않는 것으로 기재되어 있어 측량·감정 필요성을 검토하세요.
- 진입로 이용. 목록3·4가 공부상 ‘답’이나 태백로지스 건물 진입로로 이용 중이라는 점을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가 70%라는 이유만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 별도의 현장·시세 조사를 거치세요.
- 배당 변수. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 임차인 최우선변제 가능성을 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 결론은 비교적 선명합니다. 2017.06.30. 한국산업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 임차인 이상민도 후순위 전입이어서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 응찰 판단의 난점은 권리가 아니라 물건 자체에 있습니다. 제시외 창고 제외, 화물용엘리베이터 포함, 목록3·4의 진입로 이용과 경계 불명확성이 함께 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가격은 감정가의 70%인 3,904,569,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장·경계 확인은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 핵심입니다.
