울산지방법원 2025타경1241. 양산시 주남동 ‘양산웅상신원아침도시’ 102동 5층 506호, 전용면적 기준 비교 대상은 84.9813㎡ 아파트입니다. 소유자는 오숙연으로, 2013.06.12. 거래가액 167,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2016.11.29. 설정된 주식회사아이비케이저축은행 근저당권 138,000,000원입니다. 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원 안전형’으로 보면 안 됩니다. 매각물건명세서상 문한욱이 주거 임차인으로 확인되지만 전입신고일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금과 전입시점이 없는 상태에서는 대항력 유무를 단정할 수 없으므로, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만, 임차관계가 확인되기 전에는 그 수치를 최종 인수액으로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인

말소기준은 2016.11.29. 주식회사아이비케이저축은행 근저당권 138,000,000원입니다. 같은 날 설정된 아이비케이저축은행의 추가 근저당 60,000,000원, 2022.12.01. 주식회사에즈금융서비스 근저당 89,000,000원, 이후 롯데캐피탈·근로복지공단·러시아인의 가압류와 압류, 경매개시결정은 자료상 모두 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 ‘가능·미상’

보증금과 전입신고일이 확인되지 않으므로 문한욱을 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 대항력 없는 임차인이라고 단정할 수도 없습니다. 특히 말소기준일인 2016.11.29.보다 앞선 전입과 점유가 확인되는 경우에는 매수인 부담 여부를 다시 계산해야 합니다. 현재 자료에 표시된 매수인 인수액 0원은 확정된 임차보증금 인수액이 없다는 의미로만 해석해야 합니다.

③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래보다 낮다

신원아침도시 동일 면적대 최근 12개월 실거래는 12건, 평균 160,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 전용 84.99㎡·7층 146,500,000원이고, 대상 물건과 같은 5층에서는 2026.05. 전용 84.98㎡가 154,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 116,900,000원은 최근 12개월 평균의 72.8%로, 임차인 인수 위험이 실제로 없다는 전제에서는 가격상 여유가 있습니다.

최근 실거래 범위는 137,000,000원~203,000,000원으로 편차가 큽니다. 감정가 167,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 160,500,000원보다 높지만, 1회 유찰된 현재 최저가는 116,900,000원입니다. 따라서 가격만 보면 신건 때와 상황이 달라졌습니다. 다만 이 가격 메리트는 어디까지나 미상 임차인의 보증금 인수가 없는 경우에만 온전히 유지됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,900,000원 가정)

현재 최저가 116,900,000원 가정 시 집행비용 2,436,600원을 제외한 114,463,400원이 말소기준 근저당에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 345,218,345원 중 예상 미배당액은 230,754,945원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 임차인 확인이 우선

회차가 내려갈수록 매각가격은 낮아지지만, 현재 확인되지 않은 임차인의 보증금이 실제 인수대상으로 드러난다면 단순히 최저가만 낮아진다고 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 ‘더 싸질 때까지 기다리는 문제’보다 ‘문한욱의 임차관계를 먼저 확정하는 문제’가 우선입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 양산시 삼호동 소재 개운중학교 북서측 인근으로, 주위는 소주공업지구·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 아파트단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 5층으로, 위생·급배수·승강기·주차·화재관리·도시가스·난방설비가 있습니다.
• 도로. 단지는 4면으로 왕복 2~3차로 도로에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 시가지경관지구, 광로3류·중로3류 접합, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역 관련 지정이 있습니다.
• 토지. 공시지가 544,900원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·가로장방·중로각지입니다.
• 규모·거래. 신원아침도시는 700세대, 2008.06.04. 준공이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 문한욱 확인. 전입일·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 대항력과 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 최저가만 보고 실질취득 확정 금지. 116,900,000원은 확정 인수액 0원 기준일 뿐이며, 임차보증금 인수가 확인되면 실질취득비용이 달라집니다.
• 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 여부를 확인해 실제 배당순서를 점검하세요.
• 가격 기준. 최근 12개월 평균 160,500,000원, 최신 거래 146,500,000원, 같은 5층 거래 154,000,000원을 함께 비교하세요.
• 후순위 채권 미배당. 현재 최저가 시뮬레이션에서는 말소기준 근저당 이후 채권이 모두 미배당이므로 채권자·점유자 대응 가능성까지 염두에 두세요.
• 관리비·현장 확인. 체납 관리비와 내부 상태, 실제 점유자를 관리사무소·현장조사 등을 통해 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차인 관련 원본 자료를 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 좋지만, 권리 확인이 먼저”

이 사건의 숫자만 보면 관심이 갈 만합니다. 감정가 167,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 116,900,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 160,500,000원의 72.8%입니다. 최신 거래도 146,500,000원, 같은 5층 거래도 154,000,000원이어서 현재 최저가는 최근 실거래보다 낮은 구간입니다.

하지만 권리분석에서는 가격보다 먼저 해결해야 할 한 가지가 있습니다. 문한욱의 임차관계입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력은 ‘가능·미상’이고, 따라서 현재 표시된 인수액 0원만으로 실질취득비용을 확정하면 안 됩니다. 말소기준 이후의 등기권리가 소멸하는 점은 긍정적이지만 국세·지방세 압류 3건의 당해세 여부도 별도 점검 대상입니다. 결론은 “가격은 검토 가능, 권리는 확인 후 입찰.”입니다.