81,088,000원
광주지방법원 2025타경51449. 전남 무안군 해제면 신정리 산정하이빌 제9층 제903호 아파트입니다. 이 아파트는 등기상 산정하이빌이지만 현황에서는 현대펠리스로 통칭되고 있습니다. 현 소유자는 장영민이며, 2024.01.09 이전 경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 삼성생명보험주식회사 명의 채권최고액 80,300,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 성신개발 주식회사의 신청으로 2025.09.10 강제경매가 개시됐습니다.
과거 유한회사산정건설 소유 당시의 가압류·압류·근저당과 경매개시결정은 해제되거나 2024.01.09 경매 매각으로 말소됐습니다. 현재 경매에서 실제로 검토할 권리는 현 소유권 취득과 동시에 설정된 삼성생명보험 근저당과 그 뒤의 강제경매개시결정입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 조사된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경51449 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 해제면 신정리 134-5, 134 산정하이빌 9층 903호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트벽식구조 10층 건물 중 9층 |
| 건물 명칭 | 등기상 산정하이빌 · 현황상 현대펠리스 |
| 소유자 | 장영민 (2024.01.09 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 81,088,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 성신개발 주식회사 / 6,660,960원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 정리됐고 현 권리도 소멸
유한회사산정건설 소유 당시 남악새마을금고 근저당권과 여러 가압류·압류, 경매개시결정이 존재했지만, 해당 권리들은 개별적으로 말소되거나 2024.01.09 경매 매각으로 정리됐습니다. 현 소유자 장영민의 소유권 취득 이후에는 같은 날 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권이 가장 앞서고, 2025.09.10 성신개발 주식회사의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다.
② 시세 비교 — 37.8%라는 숫자만 믿기 어렵다
비교 가능한 현대펠리스 실거래는 2021.12 한 건입니다. 거래 면적 73.45㎡, 8층, 거래가는 214,500,000원입니다. 현재 최저가 81,088,000원은 이 거래가의 37.8%로 계산됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 73.45㎡ | 8 | 214,500,000원 |
그러나 2026.08.03 매각기일과 비교하면 거래 시차가 크고 표본도 단 한 건입니다. 따라서 최저가가 실거래의 37.8%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 최근 거래 흐름이나 하락·상승 추세를 판단할 추가 거래도 없습니다. 입찰 전 인근 중개업소의 현재 매물가, 동일 면적의 호가, 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,088,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,859,584원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 80,300,000원 | 79,228,416원 |
| 2. 경매신청 · 성신개발 주식회사 | 6,660,960원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 86,960,960원, 예상 배당액은 79,228,416원, 미배당액은 7,732,544원입니다. 신청채권자 성신개발 주식회사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 없습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 44.8% | 81,088,000원 | 79,228,416원 | 7,732,544원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 35.84% | 64,870,400원 | 63,302,733원 | 23,658,227원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 28.67% | 51,896,320원 | 50,562,186원 | 36,398,774원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자와 신청채권자의 미배당은 커지지만, 임차인이나 존속 권리가 없어 낙찰가가 내려가더라도 매수인의 인수액은 계속 0원입니다. 이 물건의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 무안군 해제면 신정리 소재 하나로마트 북서측 인근이며, 주위는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 면소재지에 위치해 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로, 서측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접하며 동측 단지 출입로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 10층 중 9층으로, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보설비, 승강기가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 사다리형 평지이며 공시지가는 105,200원/㎡입니다.
- 명칭 확인. 공부상 명칭은 산정하이빌이지만 현황은 현대펠리스로 아파트 벽체에 표시돼 있습니다.
- 환금성. 28세대 소규모 단지이고 확인 실거래가 1건뿐이며, 경매 통계상 평균 4.2회 유찰·매각률 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 214,500,000원 거래는 2021.12 한 건입니다. 이를 2026년 현재 시세로 그대로 적용하지 말고 현지 매물과 실제 협상가를 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인 보증금 인수는 없지만 현재 점유자가 누구인지, 인도명령 대상인지 현황조사서와 현장 방문으로 확인해야 합니다.
- 단지 명칭 대조. 등기상 산정하이빌, 현황상 현대펠리스이므로 중개업소·관리주체·주소 검색 시 두 명칭을 함께 확인하세요.
- 환금성 검토. 28세대 소규모 단지, 평균 4.2회 유찰, 매각률 0.0%를 반영해 보유기간과 향후 매도 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 관리 상태 확인. 공용부분 관리비 체납, 내부 수리 상태, 도시가스·승강기 운영 상태를 직접 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격 판단은 보류”
현재 등기 구조만 보면 매수인이 떠안을 임차보증금이나 존속 권리는 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 권리분석 자체는 어렵지 않습니다. 하지만 감정가 181,000,000원에서 3회 유찰돼 81,088,000원까지 내려왔다는 사실만으로 안전한 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
비교 가능한 거래는 2021.12의 214,500,000원 한 건뿐이고, 단지는 28세대에 불과합니다. 경매 통계도 평균 4.2회 유찰, 매각률 0.0%로 환금성 부담을 보여줍니다. 권리는 합격이지만 현재 시세와 출구전략은 추가 확인이 필요한 물건입니다. 입찰가는 오래된 한 건의 실거래가가 아니라 현지의 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 기준으로 결정해야 합니다.
