* 현재 회차의 인수액 0원은 예상배당표에서 등기 임차보증금이 전액 변제된다는 가정에 따른 값입니다. 보증금 미상 점유자의 권리, 배당순위 변경, 실제 배당 결과는 확정되지 않았습니다.

부산지방법원 2025타경101352. 부산 사하구 신평동에 위치한 단독주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕의 4층 주택이며, 토지와 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 소유자는 이성웅이고 신청채권자는 서울보증보험 주식회사입니다. 신청채권자의 청구금액은 50,873,149원입니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리가 근저당권이 아니라 2020.03.11. 페퍼저축은행 가압류라는 점입니다. 그보다 앞서 전입한 점유자들이 다수 존재하고, 등기된 주택임차권도 별도로 확인됩니다. 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 임차보증금까지 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 갑구 14번 페퍼저축은행 가압류입니다. 이후 설정된 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 등기된 주택임차권은 말소기준 이후에 등기됐더라도 그 기초가 되는 전입·점유·확정일자가 말소기준보다 앞설 수 있습니다. 따라서 임차권등기의 접수일만으로 인수 여부를 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유자와 보증기관 승계 구분

현황조사 및 명세서상 이름이 확인되는 사람 중 등기상 소유자 이성웅은 임차인으로 확정할 수 없으므로 별도 분류합니다. 한국토지주택공사는 김평만 보증금의 대위·승계 신고이므로 김평만과 별개의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 이를 구분하면 소유자와 보증기관을 제외한 실제 임차인·점유 관련 인물은 11명입니다. 다만 이들 전원의 임대차계약 및 보증금이 확인된 것은 아닙니다.

등기된 임차권 및 보증금

등기 임차보증금 합계: 25,000,000원 + 20,000,000원 + 50,000,000원 = 95,000,000원. 한국토지주택공사 승계분과 김평만의 보증금을 별도로 더하지 않았습니다.

보증금 미상 점유자

전입일이 말소기준 이전인 보증금 미상 점유자는 전입 사실만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 실제 인도·점유 유지, 임대차계약, 보증금 및 배당요구 여부를 추가 확인해야 합니다. 말소기준 이후 전입자도 전입일 이외의 권리관계는 별도 확인 대상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,963,000원 가정)

현재 최저매각가를 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용을 먼저 공제하고, 등기 임차권 보증금 95,000,000원 전액을 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 그 결과 페퍼저축은행은 일부 배당을 받고 나머지 채권자는 배당을 받지 못합니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 보증금 미상 점유자의 권리도 확정되지 않았으므로 실제 배당 결과와 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수액은 늘어난다

현재 회차에서 한 번 더 유찰되면 최저가는 69,274,100원으로 낮아집니다. 그러나 임차보증금이 전액 배당되지 못하면 미배당 보증금은 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 따라서 낙찰가 하락분 전체가 실질취득비용 절감으로 이어지지는 않습니다.

* 현재 회차의 실질취득 추정은 제공된 배당 시나리오상 인수액 0원을 적용한 값입니다. 위 실질취득 추정액은 각 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액이며, 세금·취득 부대비용·명도비용·보증금 미상 임차인의 추가 인수액은 포함하지 않습니다. 각 회차의 인수액은 추정치로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가와 실거래 시세는 다르다

감정가는 201,965,000원이고 현재 최저가는 98,963,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 현재 최저가나 인수액을 포함한 실질취득금액이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

특히 본건은 여러 임차권이 설정된 4층 주택이고 토지·제시외 건물의 일괄매각 및 인접 건물과의 외관상 연결 문제가 존재합니다. 이러한 특성을 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만으로 투자수익이나 환금성을 평가하기는 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 사하구 신평동 신평초등학교 동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택 및 각종 상가가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 시내버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 타일붙임 마감이고 창호는 샤시창 구조입니다.
• 설비. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다. 현재 주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 관련 토지는 제2종일반주거지역이며, 지목은 대입니다. 토지자료에는 면적 51.0㎡, 공시지가 488,800원/㎡, 완경사·세로장방형, 도로접면 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
• 공부 및 위반건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 건물 경계. 인접한 신평동 10-72 건물과 외관상 하나의 건물처럼 보입니다. 실제 경계와 출입·사용관계, 제시외 건물의 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택 및 토지 일괄매각 물건으로, 다수의 임차관계와 미확정 보증금이 존재합니다. 실거래 시세와 실제 인수액이 확인되기 전까지 매각 용이성과 적정 취득가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 갑구 14번 페퍼저축은행 가압류(2020.03.11.)를 기준으로 선순위 임차인의 전입·점유·확정일자를 대조해야 합니다.
• 임차권 인수 확인. 김영철 25,000,000원, 설순자 20,000,000원, 한국토지주택공사 50,000,000원의 배당 가능 금액과 미배당 시 승계 범위를 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 점유자. 최선악·김덕화·강정헌·김세영·김주원 등 말소기준 이전 전입자의 임대차계약서와 실제 보증금을 확인해야 합니다.
• 보증기관 중복 방지. 김평만과 한국토지주택공사의 보증금 50,000,000원을 별도 채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 전입일 불일치와 승계 경위도 확인 대상입니다.
• 소유자 관계. 등기부상 소유자 이성웅이 임차인 명단에도 기재된 이유를 확인하고 실제 점유관계를 파악해야 합니다.
• 배당 재산정. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위에 따라 임차보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 회차별 실질취득. 3회·4회 유찰 시에는 최저가뿐 아니라 예상 인수액 27,372,834원·47,780,984원을 함께 고려해야 합니다.
• 현장 확인. 인접 건물과의 경계, 실제 출입구, 층별 점유자 및 제시외 건물의 상태를 확인해야 합니다.
• 명도 및 부대비용. 다수 점유자와의 인도·명도 문제, 미납 공과금 및 취득 관련 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 자료의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 경매가 반값 취득은 아니다”

이 물건은 감정가 201,965,000원에서 최저가 98,963,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 등기 임차보증금만 95,000,000원이고, 매각물건명세서에는 미배당 보증금 인수 조건이 명시돼 있습니다.

현재 예상배당상 인수액은 0원이지만, 이는 등기 임차보증금 전액 배당을 전제로 한 계산입니다. 추가 유찰 시 예상 인수액이 늘어나며, 보증금 미상 점유자도 여전히 존재합니다.

따라서 확정되지 않은 임차관계를 제외한 채 감정가 대비 할인율만으로 접근해서는 안 됩니다. 실제 임차보증금과 배당순위, 인접 건물과의 경계, 비교 가능한 실거래 시세를 확인한 후 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.