부산지방법원 2025타경101352. 부산 사하구 신평동 장평로 328의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층이고 현재 주택으로 이용 중입니다. 감정가는 201,965,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 141,376,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70% 수준까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 임차관계의 불확실성입니다.
말소기준권리는 2020.03.11 접수된 주식회사 페퍼저축은행의 가압류 10,777,086원입니다. 이 날짜보다 앞서 전입한 신고자 중 김영철·설순자는 보증금과 확정일자가 확인되고 임차권등기까지 마친 반면, 최선악·김덕화·강정헌·김세영·김주원·이성웅은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 6명을 단순히 “대항력 있음”이라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101352 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 신평동 10-70, 11-306 · 부산광역시 사하구 장평로 328 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 · 외벽 적벽돌 타일붙임 · 샤시창 |
| 소유자 | 이성웅 · 2016.06.15 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 201,965,000원 / 141,376,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 50,873,149원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 51.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 488,800원/㎡ |
| 매각 특기 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 인접 신평동 10-72 지상 건물과 연접하여 외관상 1동처럼 보임 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
2020.03.11 페퍼저축은행 가압류가 말소기준입니다. 그 뒤의 부산신용보증재단 가압류, 동부농업협동조합 가압류, 국민건강보험공단 압류, 권영원 가압류와 2025.04.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권은 단순히 접수일만 볼 수 없습니다. 김영철·설순자 및 한국토지주택공사 명의 임차권은 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
임차인·점유자 현황
한국토지주택공사는 김평만 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도의 실제 임차인으로 더하지 않습니다. 이를 제외한 실제 임차·점유 신고는 12명입니다. 이 중 이성웅은 등기부상 소유자와 동일하여 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김평만 | 2020.03.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 한국토지주택공사 대위·승계 관련 |
| 최선악 | 2017.03.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김덕화 | 2018.12.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김갑점 | 2021.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강정헌 | 2017.03.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최두인 | 2024.07.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김세영 | 2016.11.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김주원 | 2009.03.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성웅 | 2019.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 소유자 동일인 |
| 박수현 | 2020.08.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영철 | 2016.04.05 | 25,000,000원 | 2016.07.05 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 설순자 | 2012.10.30 | 20,000,000원 | 2016.03.14 | 대항력 有 | 우선변제 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2016.10.31 | 50,000,000원 | 2016.10.31 | 대항력 有 | 우선변제 | 대위·승계 김평만 |
② 가격·회차 분석 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 141,376,000원으로 감정가 201,965,000원의 70% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 수치가 제시되지 않아 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금이 다수 미상이고, 회차가 더 내려가면 임차권 미배당분의 매수인 인수가 발생하는 시나리오까지 있어 최저가 자체보다 실질취득비용과 권리 확인이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 141,376,000원 | 70,306,103원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,963,200원 | 112,120,977원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 69,274,240원 | 113,902,839원 | 27,372,696원 |
현재 회차에서는 계산상 인수액이 0원이므로 알려진 수치만 놓고 보면 실질취득액은 141,376,000원입니다. 2회 유찰 시에도 계산상 인수 0원입니다. 그러나 3회 유찰 시에는 낙찰가 69,274,240원에 매수인 인수 27,372,696원이 더해지는 구조가 나타납니다. 여기에 보증금 미상 점유자 6명의 실제 권리관계는 별도로 확인되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 141,376,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,779,264원 |
| 1. 임차인 김영철 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 1. 임차인 설순자 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 페퍼저축은행 | 10,777,086원 | 10,777,086원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 21,870,000원 | 21,870,000원 |
| 4. 가압류 · 동부농업협동조합 | 19,081,368원 | 10,949,650원 |
| 5. 가압류 · 권영원 | 11,301,236원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험 주식회사 | 50,873,149원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산에서는 임차권등기 3건이 전액 배당되어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 한국토지주택공사 50,000,000원은 김평만 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 실제 임차인 수 및 별도 보증금 합산에서는 중복 계산하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사하구 신평동 신평초등학교 동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 현재 주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 급배수·위생·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 지형은 완경사·세로장방, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 현장 형태. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 인접 신평동 10-72 지상 건물과 같은 날짜에 연접해 건축되어 외관상 1동의 건물처럼 보입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 미상 6명 확인. 최선악·김덕화·강정헌·김세영·김주원·이성웅의 실제 점유부분, 임대차계약, 보증금과 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 이성웅 관계 확인. 임차인 명단의 이성웅은 등기부상 소유자와 동일인입니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성이 있어 임대차 실체 확인이 필요합니다.
- 임차권 3건 배당 확인. 김영철·설순자·한국토지주택공사 임차권은 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수하는 권리입니다. 실제 배당액을 매각 직전까지 재확인해야 합니다.
- 승계 중복 계산 금지. 한국토지주택공사는 김평만 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 실제 임차인 및 독립 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
- 회차가 내려갈수록 인수 재계산. 현재와 2회 유찰 시에는 계산상 인수 0원이지만 3회 유찰 시에는 27,372,696원 인수가 발생합니다.
- 시세 판단 보류. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 연접 건물 현장 확인. 인접 신평동 10-72 건물과 외관상 1동처럼 보이므로 경계·출입·독립 사용 상태와 제시외 건물 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “현재 계산상 인수 0원”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건은 현재 최저가 141,376,000원에서 배당표만 보면 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 그 숫자 하나로 권리분석을 끝내기에는 변수가 많습니다. 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 6명이고, 김영철·설순자 및 한국토지주택공사 명의 임차권은 미배당 시 매수인에게 승계되는 권리입니다.
특히 3회 유찰 시나리오에서는 낙찰가 69,274,240원과 별개로 27,372,696원의 매수인 인수가 이미 계산됩니다. 따라서 이 물건의 결론은 “70%까지 내려와 싸다”가 아니라, 현재 회차의 알려진 인수액은 0원이지만 선순위 미상 임차관계를 해소하기 전까지 실질취득비용을 확정할 수 없다입니다. 권리확인 우선, 가격판단은 그 다음입니다.
