부산지방법원 2025타경101401. 부산 강서구 명지동 ‘명지국제신도시호반베르디움1차’ 104동 14층 1402호 아파트입니다. 감정가는 419,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 293,300,000원입니다. 등기상 현재 공유자는 김용욱·이은주 각 2분의 1이고, 경매개시결정 채권자는 한국자산관리공사입니다.
권리분석의 기준점은 데이터상 2021.06.30. 유미캐피탈대부주식회사 근저당권 42,000,000원입니다. 그 이후의 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정 현장조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상이므로, 등기상 인수위험과 실제 점유·명도 확인은 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101401 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3415 명지국제신도시호반베르디움1차 104동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 66.9173㎡ · 지상25층 중 14층 |
| 소유자 | 김용욱 2분의 1 · 이은주 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 419,000,000원 / 293,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 536,941,346원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 이용상태 | 공부상 공동주택 · 실제 이용상태 확인 요망 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 우리은행·지리산청학농업협동조합·한국스탠다드차타드은행·리드코프· 세븐파이낸셜대부·애큐온저축은행 관련 근저당권과 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 분석상 말소기준은 2021.06.30. 유미캐피탈대부주식회사 근저당권이며, 이후의 테크메이트코리아대부주식회사 근저당권 46,500,000원과 2025.05.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 70%까지 내려왔지만 하락 추세는 반영해야 한다
동일 면적 66.92㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 404,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 392,500,000원, 최신 거래는 2026.05의 370,000,000원입니다. 현재 최저가 293,300,000원은 최근 12개월 평균의 74.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 66.92㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 66.92㎡ | 22 | 405,000,000원 |
| 2026.03 | 66.92㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 66.92㎡ | 21 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 66.92㎡ | 17 | 410,000,000원 |
| 2025.06 | 66.92㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 66.92㎡ | 20 | 415,000,000원 |
| 2025.04 | 66.92㎡ | 23 | 450,000,000원 |
| 2025.02 | 66.92㎡ | 4 | 403,000,000원 |
| 2024.05 | 66.92㎡ | 2 | 402,000,000원 |
| 2024.04 | 66.92㎡ | 16 | 427,000,000원 |
| 2024.01 | 66.92㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 392,500,000원 |
전체 12건은 370,000,000원~450,000,000원 범위에 분포하지만, 최근 흐름은 과거보다 약해졌습니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세가 -5.7%이므로, 전체 평균 404,333,333원만 보고 가격 여유를 과대평가해서는 안 됩니다. 그래도 현재 최저가 293,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 모두 낮아, 가격 자체에는 할인 구간이 형성된 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 293,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,906,200원 |
| 을구 16번 · 유미캐피탈대부주식회사 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 을구 18번 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 46,500,000원 | 46,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 199,893,800원 |
현재 최저가 293,300,000원 가정 시 배당대상 채권 88,500,000원은 전액 배당되고, 예상 부족액은 0원, 소유자 잔여는 199,893,800원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 비율 | 매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 293,300,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 205,310,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 143,717,000원 | 0원 |
현재 회차에서도 배당대상 채권 88,500,000원은 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에도 예상 소유자 잔여가 113,135,660원, 3회 유찰 시에도 52,404,962원으로 제시되어 있으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신명초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장 등이 소재하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2016.02.03, 지상25층 건물의 14층 1402호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 약 18m 폭 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·부산진해경제자유구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,463,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 단지. 명지국제신도시호반베르디움1차는 642세대이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 404,333,333원보다 최근 12개월 평균 392,500,000원과 최신 거래 370,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.7%이므로 현재 할인율만 보고 가격 가정을 고정하지 않는 것이 좋습니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 현장조사에서 실제 이용상태와 임대관계를 확인하지 못했습니다.
- 내부상태 확인. 폐문으로 내부확인이 곤란해 관련공부·외부관찰·탐문과 인근 유사물건을 기초로 평가됐습니다.
- 등기 원본 대조. 말소기준권리와 이후 소멸권리, 경매개시결정 및 최신 등기 변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인, 확인 포인트는 점유와 추세
이 물건은 예상배당 기준 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 등기상 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격도 1회 유찰되어 293,300,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 392,500,000원의 74.7%입니다. 최신 거래 370,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 아래에 있습니다.
다만 최근 거래 추세가 -5.7%라는 점과, 현장조사에서 내부·실제 이용상태·임대관계를 확인하지 못했다는 점은 그대로 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리와 가격 조건은 우호적이지만, 실제 점유 및 내부상태 확인과 하락 추세 반영이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
