부산지방법원 2025타경101480. 부산 북구 화명동 이레원룸 4층 501호, 감정 이용상태는 공동주택(다세대주택)입니다. 소유자 조부상은 2008.01.31. 이 부동산을 거래가 30,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 근저당권은 남아 있지 않고, 과거 부산은행·배길자·최성출 근저당도 모두 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 기준점은 2022.05.27. 주식회사케이비저축은행의 35,120,724원 가압류입니다.
그 뒤 2023.09.13.과 2025.03.20. 부산광역시북구 압류가 이어졌고, 2025.06.05. 청산을 위한 형식적경매개시결정이 기입됐습니다. 제공된 권리판정상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101480 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 1403-4 이레원룸 4층501호 |
| 도로명 | 부산광역시 북구 금곡대로306번길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 29.4㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제501호 · 사용승인일 2001.09.12 |
| 소유자 | 조부상 · 2008.01.31. 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 24,990,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 31,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2022년 가압류
현재 확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 기재상 임대관계는 미상으로 되어 있으므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다는 입찰 전 관련 원본 조사를 다시 대조하는 편이 안전합니다. 등기상 과거 근저당권들은 모두 말소됐고, 2014.01.15. 현대캐피탈 주식회사 가압류도 2022.07.28. 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸지만, 표본은 1건
이레원룸은 총 11세대이고, 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 해당 거래는 2023.06, 전용 28.9㎡·1층, 거래가 60,000,000원입니다. 현재 최저매각가 24,990,000원은 이 비교거래의 41.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 28.9㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 비교 평균 | 29.4㎡ 대상 | 1건 | 60,000,000원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 51,000,000원보다도 비교 실거래 60,000,000원이 높고, 현재 최저가는 더 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2023.06이므로, 이를 곧바로 현재 시세 전체로 확대해 해석하기에는 한계가 있습니다. 41.6%라는 할인율은 분명한 가격 신호지만, 실거래 최신성·표본 수가 약한 만큼 별도의 현장 시세 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,820원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비저축은행 | 35,120,724원 | 24,140,180원 |
| 3. 경매개시결정 · 망 조부상의 상속재산관리인 법무사 | 31,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 66,820,724원 중 예상배당 24,140,180원, 미배당은 42,680,544원입니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 실제 배당은 압류채권액, 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 24,990,000원 | 42,680,544원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 17,493,000원 | 50,042,598원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 12,245,100원 | 55,196,036원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 이 물건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수로 되돌아오는 유형이 아니라, 현재 자료상 낙찰가 자체가 실질취득비용의 중심인 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화잠초등학교 서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 화명역이 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 2001.09.12. 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 토지. 225.0㎡ 사다리형 평지, 공동주택 건부지로 이용 중이며 동측 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역에 포함되고 공시지가는 1,087,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 11세대 규모이고 비교 실거래는 1건입니다. 거래표본이 얇아 재매각 시 가격 확인을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 점유·전입관계 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.05.27. 주식회사케이비저축은행 가압류가 기준이며, 이후 압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조하세요.
- 시세 표본 한계. 비교 실거래는 2023.06 1건, 60,000,000원입니다. 41.6%라는 비율만으로 현재 시세를 확정하지 말고 인근 매물과 거래가능가를 확인하세요.
- 환금성. 11세대 규모의 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 낙찰가뿐 아니라 향후 매도·임대 가능성까지 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당은 현재 자료 기준입니다. 압류채권액과 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부는 ‘시세 검증’
이 물건의 장점은 분명합니다. 확인된 임차인이 없고 매수인 인수 예상액도 0원이며, 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 비교 실거래 60,000,000원과 놓고 보면 24,990,000원은 41.6% 수준입니다.
다만 가격 판단의 근거가 되는 실거래가 2023.06의 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 11세대 규모 다세대이고 이미 2회 유찰된 만큼, 이 물건은 “권리 때문에 피해야 할 물건”이라기보다 현재 실거래·임대수요·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐가 핵심인 물건입니다. 권리구조는 비교적 정리돼 있지만 가격 메리트의 최종 판단은 최신 현장 시세 확인 뒤에 내려야 합니다.
