부산지방법원 2025타경101480. 부산 북구 화명동 이레원룸 제4층 제501호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 51,000,000원이지만 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 35,700,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준으로 제시된 권리는 2022년 5월 27일 주식회사케이비저축은행 가압류 35,120,724원입니다. 이후 부산광역시북구의 압류 2건과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조로 분석되어, 배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 담보권 실행 경매와 달리 등기상 경매개시 원인이 청산을 위한 형식적경매개시결정으로 기재되어 있습니다. 신청자는 망 조부상의 상속재산관리인 법무사 이용득이며, 신청채권자 청구금액은 31,700,000원입니다. 현재 최저가에서는 선순위 가압류 배당 후 신청채권자에게 배당될 금액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경101480 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 북구 화명동 1403-4 이레원룸 4층501호 · 부산광역시 북구 금곡대로306번길 23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제501호 · 사용승인일 2001.09.12 |
| 대상 면적 | 29.4㎡ |
| 소유자 | 조부상 · 2008.01.31 소유권이전 · 거래가액 30,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 35,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 망 조부상의 상속재산관리인 법무사 이용득 / 31,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수액 0원
과거 부산은행 근저당권과 배길자·최성출 근저당권, 현대캐피탈 가압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.05.27 주식회사케이비저축은행 가압류 35,120,724원이며, 그 뒤의 부산광역시북구 압류 2건과 2025.06.05 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본은 1건
이레원룸은 총 11세대, 사용승인일은 2001.09.12입니다. 대상 면적은 29.4㎡이고, 확인된 실거래는 면적 28.9㎡의 2023.06 거래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 28.9㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 기준값 | 29.4㎡ 대상 | 1건 | 60,000,000원 |
현재 최저가 35,700,000원은 이 실거래 기준 60,000,000원의 59.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 35,700,000원으로 계산되고, 실거래 기준보다 24,300,000원 낮습니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 해당 거래시점도 2023.06이므로, 이 숫자만으로 현재 시세 전체를 대표한다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,042,600원 |
| 1. 가압류 · 주식회사케이비저축은행 | 35,120,724원 | 34,657,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 망 조부상의 상속재산관리인 법무사 | 31,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 66,820,724원 중 예상 배당액은 34,657,400원, 미배당액은 32,163,324원입니다. 이 미배당액은 배당 부족액이며, 배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 총 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 35,700,000원 | 34,657,400원 | 32,163,324원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 24,990,000원 | 24,140,180원 | 42,680,544원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 17,493,000원 | 16,778,126원 | 50,042,598원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 이 물건은 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것이 중요합니다. 현재 회차의 채권자 미배당액 32,163,324원을 낙찰자가 추가로 부담하는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 북구 화명동 소재 화잠초등학교 서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 화명역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 501호이며 사용승인일은 2001.09.12입니다. 외벽은 몰탈위페인팅, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 토지. 225.0㎡ 사다리형 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역에 속하고 공시지가는 1,087,000원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 이레원룸은 11세대 규모이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 거래 사례가 적어 실제 매도기간과 가격 협상 폭을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2022.05.27 주식회사케이비저축은행 가압류와 이후 압류·경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기부와 대조하세요.
- 실거래 표본 한계. 가격 비교에 사용되는 실거래는 2023.06의 60,000,000원 1건입니다. 현재 매도호가와 추가 거래사례를 확인해야 합니다.
- 형식적경매 성격 확인. 등기상 청산을 위한 형식적경매개시결정으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서와 사건기록을 확인하세요.
- 관리 상태 확인. 2001.09.12 사용승인된 다세대주택이므로 내부 상태, 누수·수선 필요 여부, 공용부분 관리 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유와 환금성’이 승부처
현재 회차 기준 최저가 35,700,000원은 감정가의 70%이고, 확인된 실거래 60,000,000원의 59.5%입니다. 등기상 남아 있는 권리는 매각으로 소멸하고 배당표상 매수인 인수액도 0원이므로, 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 이 물건을 단순히 “실거래보다 40% 싸다”고 결론 내리는 것은 조심해야 합니다. 비교 가능한 거래가 2023.06 한 건뿐이고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 결국 핵심은 현장 점유·실제 임대차·내부 상태를 확인한 뒤, 11세대 다세대주택의 실제 환금성을 감안해 응찰가를 정하는 것입니다. 권리는 단순하고 가격 숫자는 낮지만, 시세 확신은 아직 제한적입니다.
