울산지방법원 2025타경1524. 울산 중구 서동 혁신프라자1의 5층 501호 근린생활시설입니다. 종전에는 더뷰 스크린골프존으로 영업했으나 2025.07.14자로 영업을 종료한다는 안내문이 부착된 상태입니다. 감정가는 1,406,000,000원이지만 두 차례 유찰을 거쳐 최저매각가가 688,940,000원까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2017.12.15 설정된 농소농업협동조합 근저당권입니다. 그보다 앞선 근저당권과 가등기는 이미 말소되었고, 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수권리보다 폐업한 근린시설의 실제 점유 관계와 재활용·재임대 가능성을 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 612-1 혁신프라자1 5층 501호 도로명주소: 울산광역시 중구 종가17길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) 종전 상호: 더뷰 스크린골프존 · 영업종료 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김광식 (2017.12.15 소유권이전 · 거래가액 1,400,000,000원) |
| 감정가 | 1,406,000,000원 |
| 최저매각가 | 688,940,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 농소농업협동조합 |
| 청구액 | 1,038,064,741원 |
| 말소기준 | 2017.12.15 · 을구 7번 농소농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,257,100,000원 |
| 등기상 인수액 | 0원 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준은 2017.12.15 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 근저당권자는 농소농업협동조합이며 채권최고액은 1,257,100,000원입니다. 소유자이자 채무자는 김광식입니다.
기존 부산은행 근저당권과 농소농업협동조합의 종전 근저당권, 소유권이전청구권 가등기는 모두 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재 말소기준보다 앞서 존속하는 별도의 담보권 인수 문제는 나타나지 않습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 49%, 시세 할인은 미확정
감정가 1,406,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 688,940,000원입니다. 감정가 대비 매각가율은 49%입니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 1,406,000,000원 | 100% | 평가 기준 |
| 현재 회차 | 688,940,000원 | 49% | 2회 유찰 · 2026.09.30 |
| 3회 유찰 시 | 482,257,999원 | 34.3% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 337,580,599원 | 24.01% | 가정 시나리오 |
추가 유찰 시 가격은 가정 시나리오이며 확정된 다음 매각기일이나 법원의 공식 최저매각가격이 아닙니다.
가격을 평가할 때는 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율을 구분해야 합니다. 현재 최저가가 감정가보다 낮다는 사실은 확인되지만, 동일 건물의 최근 실거래가격이나 비교 가능한 근린시설 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.
또한 종전 취득 거래가액은 1,400,000,000원이지만, 이는 2017.12.06 매매에 따른 과거 거래가액입니다. 현재의 시장가격을 직접 보여주는 자료로 사용할 수 없습니다.
③ 예상배당 구조 (매각가 688,940,000원 가정)
매각대금을 기준으로 집행비용 추정액은 9,289,400원입니다. 신청채권자 농소농업협동조합의 청구액은 1,038,064,741원이며, 근저당권의 채권최고액은 1,257,100,000원입니다.
그러나 정확한 배당채권액과 조세채권의 배당순위 등이 확정되지 않아 근저당권자 배당액과 소유자 교부액은 계산을 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 배당금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | 추정액 | 9,289,400원 |
| 1. 농소농업협동조합 근저당 | 채권최고액 1,257,100,000원 신청 청구액 1,038,064,741원 |
미확정 |
| 2. 압류 관련 조세채권 | 미확정 | 미확정 |
| 배당 미확정 잔액 | — | 679,650,600원 |
| 소유자 최종 교부액 | — | 산정 불가 |
배당 미확정 잔액 679,650,600원은 매각대금에서 추정 집행비용만 제외한 금액입니다. 근저당권자·조세채권자 등의 실제 배당이 차감되기 전 금액이며, 소유자에게 지급될 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 서동 외솔초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 동측 약 32m, 북측 약 24m, 서측 약 16m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 5층 건물의 5층 501호입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지 및 소화전설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 우정혁신지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 장애물제한표면구역과 가축사육제한구역도 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적 1,005.3㎡, 지목 대, 상업용 토지이며 평지의 장방형 형상입니다. 공시지가는 2,809,000원/㎡입니다.
- 현재 이용상태. 종전 스크린골프장인 더뷰 스크린골프존의 영업종료 안내문이 확인됩니다. 건물 내부는 인테리어 마감 상태로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 5층 근린시설로서 실제 임차 수요, 업종 전환 가능성, 시설 상태와 매수층을 검토해야 합니다. 2회 유찰과 영업종료 사실은 확인되지만 현재 시장가격과 적정 매도기간을 단정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가의 49%라는 수치만 보지 말고 인근 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 임대보증금, 월세 및 공실 현황을 확인하세요.
- 실제 점유. 더뷰 스크린골프존 영업종료 후 누가 건물을 점유하고 있는지, 열쇠와 시설을 누가 관리하는지 확인하세요.
- 임대차관계. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 임대차계약서, 사업자등록, 점유 시점과 보증금 반환 여부를 조사하세요.
- 근저당 채권액. 채권최고액 1,257,100,000원과 신청채권 청구액 1,038,064,741원은 구분해야 합니다. 채권계산서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 조세 압류. 울산광역시 중구의 압류와 관련된 세목, 법정기일, 배당순위 및 인수 가능성을 확인하세요.
- 내부 시설. 스크린골프 장비·인테리어·집기 등의 소유권과 매각 포함 여부, 철거 및 원상복구 비용을 확인하세요.
- 재임대·용도 전환. 5층 근린시설이라는 위치를 고려해 신규 임차 수요와 가능한 업종, 관리규약 및 용도 관련 제한을 확인하세요.
- 관리비. 관리단을 통해 공용부분 관리비 체납 및 승계 가능 금액을 확인하세요.
- 추가 유찰. 현재 최저가 688,940,000원과 추가 유찰 가정가격 482,257,999원·337,580,599원을 비교하되, 실제 시세와 임대수익 분석 없이 가격만으로 메리트를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 최신 매각조건을 최종 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 49% ≠ 시세의 49%”
울산 혁신프라자1 501호는 등기상 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이미 말소된 선순위 담보권과 가등기도 추가 인수 대상으로 보이지 않습니다.
그러나 권리의 말소 구조가 곧 입찰의 안전성을 모두 보장하지는 않습니다. 기존 스크린골프장 영업은 종료되었으며 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 임대차계약을 확인해야 하고, 근저당권자 배당액 역시 확정되지 않았습니다.
무엇보다 감정가 1,406,000,000원에서 최저가 688,940,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 최근 거래가격을 확인하지 못한 상태에서 2회 유찰과 폐업한 5층 근린시설이라는 특성을 함께 고려해야 합니다.
결론적으로 등기상 인수는 0원이나 점유·임대차가 미확인 상태이며, 가격 메리트도 확정되지 않았습니다. 현재 단계에서는 실제 시세, 신규 임대수익, 시설 정리비용과 명도 가능성을 조사한 뒤 입찰가격을 결정하는 보수적인 접근이 필요합니다.
