울산지방법원 2025타경1524. 울산 중구 서동 ‘혁신프라자1’ 5층 501호, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 김광식은 2017.12.15. 거래가 1,400,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 농소농업협동조합이 채권최고액 1,257,100,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 2025.10.28. 농소농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이후 2026.01.19. 울산광역시 중구 압류가 붙었지만 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인에게 남는 등기상 인수권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고, 종전 영업시설인 더뷰 스크린골프존은 2025.07.14.자로 영업종료 안내가 부착된 상태입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 현장 점유자와 인도 가능 상태를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1524 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 612-1 혁신프라자1 5층 501호 · 도로명 울산광역시 중구 종가17길 52 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 지하1층/지상5층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 김광식 (2017.12.15. 거래가 1,400,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,406,000,000원 / 984,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농소농업협동조합 / 1,038,064,741원 |
| 말소기준권리 | 2017.12.15. 농소농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,257,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 등기상 핵심은 2017.12.15. 농소농업협동조합 근저당입니다. 그 이전 부산은행 근저당과 농소농업협동조합의 이전 근저당, 소유권이전청구권 가등기는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 근저당 이후의 임의경매개시결정과 울산광역시 중구 압류는 제공된 권리판단상 매각으로 소멸합니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 30% 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 984,200,000원으로 감정가 1,406,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 최저가가 421,800,000원 낮아진 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
소유자가 2017.12.15. 신고한 거래가액은 1,400,000,000원이지만, 이는 과거 취득가격입니다. 현재 시장가격을 대신하는 최신 실거래 지표로 사용할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 권리분석보다 현 시점 상가·근린생활시설 가치 확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 984,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,242,000원 |
| 1. 근저당 · 농소농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 971,958,000원 |
근저당의 실제 채권액이 확인되지 않아 위 계산에서는 농소농업협동조합 배당이 0원으로 처리돼 있습니다. 따라서 971,958,000원의 소유자 교부액은 실제 잔여액으로 볼 수 없습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 1,038,064,741원이며, 당해세·임차인 최우선변제도 위 계산에 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 더뷰 스크린골프존으로 이용됐으나 2025.07.14.자로 영업종료 안내가 확인됐습니다.
- 입지. 울산광역시 중구 서동 외솔초등학교 남서측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 32m, 북측 약 24m, 서측 약 16m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상5층 건물의 5층 501호이며 승강기·위생 및 급배수·화재탐지·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·우정혁신지구 지구단위계획구역이며 토지면적 1,005.3㎡, 공시지가 2,809,000원/㎡입니다.
- 점유·활용. 영업종료 상태이고 임대관계는 미상입니다. 현재 내부 상태와 실제 점유 주체 확인이 환금성 판단의 선행조건입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최저가 984,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 현재 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 더뷰 스크린골프존의 영업종료 안내는 확인됐지만 임대관계가 미상입니다. 현장 방문으로 출입·점유·잔존 시설 상태를 확인하세요.
- 근저당 실제 채권 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액은 1,257,100,000원이고 신청채권자의 청구액은 1,038,064,741원입니다. 배당표의 0원 표시는 실제 변제액이 아니라 채권액 미확인에 따른 계산 결과입니다.
- 세금 관련 확인. 2026.01.19. 울산광역시 중구 압류가 존재합니다. 등기상 매각 소멸 대상이지만 실제 배당순위와 당해세 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 최저가 984,200,000원, 2회 유찰 시 688,940,000원, 3회 유찰 시 482,257,999원입니다. 각 가격대에서의 상가 가치와 자금계획을 따로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 0원 인수”와 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2017.12.15. 농소농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인은 없고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 어려움은 권리보다 가격과 활용성에 있습니다. 현재 최저가 984,200,000원은 감정가의 70%이지만 최신 실거래 비교자료가 없고, 종전 스크린골프 영업도 종료된 상태입니다. 따라서 “1회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 정리되는 구조지만, 501호의 현재 점유상태와 근린시설로서의 실제 시장가치를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
